Questão marcada por incertezas e bastante discutida no meio jurídico e nos condomínios, gerando debates acalorados em torno da possibilidade de o inquilino participar das convocações da assembleia ou não.
Para compreender bem os poderes do inquilino na Assembleia, é necessário esclarecer que este exerce a posse direta do bem.
DA POSSE DIRETA EXERCIDA PELO LOCATÁRIO
A posse, no meio jurídico, é dividida em direta e indireta, sendo consequência de uma relação jurídica entre as partes.
A posse direta é a do locatário/inquilino, aquele se compromete resguardar a propriedade e demais faculdades inerentes ao domínio pelo contrato de locação; a posse indireta pertencente ao proprietário/locador, aquele que cede a outrem, temporariamente, o domínio da coisa.
A característica para determinação de locatário é a posse direta, o uso nas suas condições e deveres estipulados no contrato de locação, bem como na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Sendo assim, inquilino não é considerado condômino, conforme tivemos a oportunidade de abordar em outro artigo.
O estudioso Clóvis Beviláqua estabelece que:
“em uma relação jurídica, em virtude da qual o direito ou obrigação de possuir caiba a uma pessoa que não possuí, a título de propriedade, a relação possessória se desdobra, sendo direta para os que detêm a coisa e indireta para os que lhes concedem o direito de possuir”. (Código Civil dos Estados Unidos do Brasil comentado, 11. ed., Rio de Janeiro: Paulo de Azevedo, 1958, v. III, p. 969-970).
É de extrema importância a distinção de posse, a qual se relaciona com o exercício do poder sobre a coisa. Assim, o locatário exerce prerrogativas sobre o bem, da qual se faz titular temporariamente.
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DAS ASSEMBLEIAS
Assembleia, órgão deliberativo do condomínio, constituído por todos os condôminos, competente para normatizar o regimento interno e a convenção, bem como orientar a vontade coletiva.
Divide-se a Assembleia Geral em caráter ordinária e extraordinária. Conforme esmiuçado em artigo anterior, a Assembleia Geral Ordinária é prevista no art. 1.350 do Código Civil, sendo que ocorre anualmente, na qual o síndico convocará os condôminos para deliberação das atribuições previstas na convenção.
A Assembleia Extraordinária, que poderá ser convocada a qualquer momento, tem sua forma prevista na convenção do condomínio e na disposição do art. 1.355 do Código Civil, tendo como objeto para deliberação as matérias de interesse do condomínio não previstas no art. 1.350 do Código Civil. Cita-se como exemplo, a necessidade de alteração da convenção ou a destituição do síndico.
LIMITE DE PODERES DO LOCATÁRIO NA ASSEMBLEIA GERAL
A nossa legislação atual não é clara no que diz respeito aos limites/votos do locatário nas assembleias dos condomínios. Diante de tal fato, enseja-se relevância discussão doutrinária ao tema abordado.
Alguns entendem que o Código Civil revogou o art. 24, §4º, da Lei 4.591/64, argumentando que, como o locatário não é proprietário, não teria ele, direito ao voto em assembleia geral. Outros entendem que, como não há qualquer menção ao locatário no Código Civil (em relação ao condomínio), ficaria em aberto, a cargo da convenção. Vale salientar que, essa discussão se dá em virtude da ausência de procuração por parte do inquilino em assembleia condominial.
Para que o locatário expresse suas vontades em assembleia, o meio que recomendamos é valer-se pelo uso da procuração, instrumento pelo qual uma pessoa recebe poderes de outra para representar em atos de interesse do mesmo.
Para nós, o poder do locatário deve ser expresso na procuração, que deverá esclarecer se ele poderá apenas se manifestar, ou ainda terá direito ao voto. Como requisito para que locatário expresse a vontade do condômino em assembleia é conferido por meio de procuração.
Segundo o art. 654 do Código Civil, todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que terá validade desde que tenha a assinatura daquele que pretende outorgar poderes. Trata-se de procuração outorgada pelo proprietário-condômino, de forma escrita, incumbindo terceira pessoa pratique atos em seu nome, contendo poderes específicos para participar e deliberar na assembleia,
Vejamos:
Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
§ 1º O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
§ 2º O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.
A convenção poderá exigir, para que a procuração gere efeitos, que tenha firma reconhecida (art. 654, § 2.º, do Código Civil); em outras palavras, esse reconhecimento de firma é requisito para que o mandato tenha efeitos contra todos (erga omnes).
Ilustrando, o STJ já entendeu que o reconhecimento de firma é essencial para o exercício de poderes especiais no mandato:
DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ASSEMBLÉIA GERAL. ANULAÇÃO. VÍCIO APONTADO. PROCURAÇÕES OUTORGADAS AO SÍNDICO. IRREGULARIDADE. INEXISTÊNCIA DE FIRMA RECONHECIDA. LEGITIMIDADE ATIVA DOS CONDÔMINOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CONDOMÍNIO. RATIFICAÇÃO DOS PODERES. IMPOSSIBILIDADE. EXTEMPORANEIDADE. ART. 1.296, CC. RECURSO DESACOLHIDO. I – Em se tratando de anulação de assembléia geral de condomínio, por ter sido instalada como procurações sem reconhecimento de firma, inviável a pretendida ratificação após seu encerramento e somente depois da sentença proferida na competente ação judicial instaurada. II – Os condôminos têm legitimidade e interesse para pleitear a anulação de assembléia geral do condomínio, se irregularmente foram iniciados os trabalhos da reunião, sendo parte passiva legítima o condomínio, por ser ele o que vai sofrer os efeitos da sentença de procedência. (REsp 112.185/RJ, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 12/05/1998, DJ 08/09/1998, p. 67)
Não havendo vedação no regimento interno do condomínio, o terceiro que irá receber a procuração poderá ser o locatário, conjugue, filhos, devendo observar sempre os limites da procuração. Por isso, a procuração deverá ser elaborada sempre de forma escrita, a fim de resguardar juridicamente todos os condôminos e o síndico.
MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
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