Os juros de mora e a multa por atrasos no pagamento de despesas condominiais

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Dever básico do condômino, na ordem do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, está em “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações, salvo disposição em contrário da convenção”.09

Cabe a cobrança judicial quando verificada a falta de pagamento, junto com a penalidade de juros moratórios de um por cento ao mês e da multa de 2% sobre a quantia em débito. Eis a regra, consubstanciada no § 1º do artigo 1.336 do Código Civil: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.” Recorda-se que a Lei n. 4.591/1964 autorizava a taxa da multa em até vinte por cento do débito, a teor do artigo 12, § 3º:

“O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% (um por cento) ao mês, e multa de até 20% (vinte por cento) sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.”

Tem incidência imediata o novo percentual da multa, não importando que os condomínios tenham sido constituídos antes do vigente Código Civil. É que a lei tem aplicação imediata, atingindo as relações ou contratos de cumprimento ou execução diferida, ou que se prolongam no tempo. Mais diretamente, vindo da lei a modificação, a vigência é geral e imediata (art. 6º da LICC), deixando de lado somente as relações já consumadas e satisfeitas. A ratio ora exposta se coaduna com a regra do artigo 2.035 do Código Civil:

“A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução.”1

 

 

Não se embasasse a fixação em lei, encontraria mais justificativa a manutenção dos encargos convencionados. Entretanto, impunha-se a multa de até 20% porque a lei autorizava. Por isso é que se elevava a cominação a esse patamar, formando-se a convenção. Com a sua mudança, e sendo continuadas as relações, será a nova lei que passa a disciplinar a matéria. Não vinha, portanto, o percentual por causa de um contrato, mas o contrato o previa porque encontrava sustento na lei. Diz se, daí, que a convenção se condicionou ao regramento legal.

No tocante aos juros, se não convencionados, estão previstos em 1% ao mês, nos termos da lei. Se permitida essa taxa, e ao mês, importa em interpretar que a cada mês são calculados, devendo acrescer ao capital, isto é, ao débito pendente. Em decorrência, no mês seguinte, a taxa incidirá sobre a dívida, que é o débito com os juros do mês anterior, importando em capitalização.

No caso de haver convenção, pode-se conjecturar de taxa de juros superior a um por cento ao mês? A resposta está no artigo 406 do Código Civil: “Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.”

Depreende-se que se adota a taxa estabelecida para a mora no pagamento de tributos. E essa taxa, por imposição do artigo 161, § 1º, do Código Tributário Nacional (Lei n. 5.172/1966), é de um por cento ao mês, se não vier taxa diferente em outra lei. A matéria é um tanto controvertida, existindo leis, em especial para o imposto de renda, estabelecendo a taxa segundo a SELIC, isto é, a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia para títulos federais, aplicada aos tributos e contribuições pelo artigo 13 da Lei n. 9.065/1995, e pelo artigo 16 da Lei n. 9.250/1995.

Entretanto, além de duvidosa a constitucionalidade das previsões, não se trata de taxa para os impostos em geral. Daí que o critério mais coerente assenta-se também na limitação dos juros à taxa de um por cento ao mês.

Em relação à multa, o cálculo terá em conta sempre o valor final devido, limitada ao máximo de dois por cento sobre o total, já incluídos os juros.


Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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