Os direitos dos condôminos (ART. 1.335)

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Alguns dos direitos inerentes a propriedade tem previsão expressa na Constituição Federal de 1988 – CF/88, pelo qual verifica-se a eficácia horizontal dos direitos fundamentais em âmbito privado, mormente nas relação entre os condôminos

A Constituição, como norma hierarquicamente superior a todas as demais, é portadora de uma determinada hierarquia de valores que devem ser observados por todo o ordenamento jurídico e, portanto, pelo próprio direito civil, que assim deixa de encontrar seu único fundamento no Código Civil e na legislação ordinária.

A casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial; (art. 5º, XI, CF/88);

É garantido o direito de propriedade (art. 5º, XXII, CF/88);

A propriedade atenderá a sua função social; (art. 5º, XXIII, CF/88);

 

OS DIREITOS DOS CONDÔMINOS (ART. 1.335 do CC)

São condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direitos de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).

O Art. 1.335 a seguir transcrito, enumera os direitos do condômino. Vejamos:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

 

USAR, FRUIR E LIVREMENTE DISPOR DAS SUAS UNIDADES (ART. 1.335. I DO CC)

O condômino tem todos os direitos inerentes ao direito de propriedade em sua unidade condominial, visto ser ela exclusiva, podendo usar fruir e livremente dispor de sua unidade. No entanto, sem os seguintes limites:

  • Inviolabilidade do domicilio – A casa é inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador Art. 5º, inciso XI da CF/88 
  • Função social da propriedade (art. 5º, XXIII, CF) – “a propriedade atenderá a sua função social”.
  • Direito de vizinhança (art. 1.277, e seguintes do CC): “o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.
    • Por Bom Senso, compreende-se a faculdade de discernir com acerto sobre fatos e coisas, agindo com racionalidade, de acordo com o senso comum e entendimento médio, devendo prevalecer nas relações em geral, e, mais ainda, nas relações entre vizinhos.
    • Por Segurança, implica em evitar-se toda a prática que eventualmente coloque em risco ou perigo, visando preservar a os aspectos físicos e psíquicos dos condôminos ou de outrem.
    • Já a Salubridade corresponde ao conjunto de requisitos adequados à saúde pública. o conceito relacionado a uma situação ou condição (notoriamente ambiental) que não afeta, ao menos de forma potencial, a saúde das pessoas ali presentes.
    • Sossego se refere àquilo que é calmo, sereno, descansado e despreocupado. É sinônimo de calma, tranquilidade, quietude, silêncio, descanso, repouso e despreocupação, entre outros[1].
  • Direito de preferência – antes de alienar o bem é terceiro, estranho ao condomínio, deve oferecer aos demais condôminos (art. 504 do CC);

 

usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores (Art. 1.335. II)

Todos condôminos, e pessoas a ele equiparadas (locatário, visitantes, etc.) podem usar as partes comum, respeitando o fim para o qual foram criadas e deverá estar explicitado na convenção. Não podem atuar de maneira que venha a embaraçar a utilização dos demais condôminos, muito menos atuar de modo que os excluam da utilização comum.

Disso decorre que as limitações ao exercício do direito estão contidas no próprio preceito: o desvio de finalidade e a exclusão de iguais direitos dos demais condôminos.

 

VOTAR NAS DELIBERAÇÕES DA ASSEMBLEIA E DELAS PARTICIPAR, ESTANDO QUITE (ART. 1.335, III DO CC):

            Este artigo traz, de um lado, o direito de votar e de participar das assembleias. O pagamento das taxas devidas permite ao condômino exercer seus direitos como coproprietário.

            No entanto, há uma restrição à esse direito. Caso não esteja em dia com suas obrigações, não será possível exercer esse direito. 

JURISPRUDÊNCIA:

3. Em se tratando de condomínio edilício, o legislador, atento à realidade das coisas, ciente de que a convivência nesse condomínio especial tem muitas peculiaridades, promoveu regramento específico limitando o direito de propriedade, visto que a harmonia exige a existência de espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que devem nortear o comportamento dos condôminos. Dessarte, não se pode admitir a coexistência de associação de moradores criada unilateralmente pelos condôminos de apenas um dos blocos para exercitar, sobrepairando ao ente despersonalizado e à coletividade integrada pelos moradores das outras edificações, atividades típicas do condomínio, em flagrante prejuízo do direito de propriedade dos demais proprietários de apartamentos e da regra de ouro que deve prevalecer em todos os condomínios: as decisões relevantes de gestão devem ser tomadas no âmbito interno do condomínio, mediante votação em assembleia, facultada indistintamente a todos os condôminos – necessitando estar quites para poder exercer o direito de votar. (…) (REsp 1231171/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 09/12/2014, DJe 10/02/2015)

 

DIREITO CIVIL. DIREITO DE VOTO EM ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO.

Em assembleia condominial, o condômino proprietário de diversas unidades autônomas, ainda que inadimplente em relação a uma ou algumas destas, terá direito de participação e de voto relativamente às suas unidades que estejam em dia com as taxas do condomínio. É certo que o CC submete o exercício do direito de participar e votar em assembleia geral à quitação das dívidas que o condômino tiver com o condomínio. Todavia, deve-se considerar que a quitação exigida pelo art. 1.335, III, do CC para que o condômino tenha o direito de participar das deliberações das assembleias com direito a voto refere-se a cada unidade. Assim, considerando que as taxas condominiais são devidas em relação a cada unidade, autonomamente considerada, a penalidade advinda de seu não pagamento, consequentemente, também deve ser atrelada a cada unidade. Ressalte-se que, a partir de uma interpretação sistemática e teleológica dos dispositivos que tratam do condomínio edilício, é possível depreender que a figura da “unidade isolada” constitui elemento primário da formação do condomínio, estando relacionada a direitos e deveres, que devem ser entendidos como inerentes a cada unidade. De fato, em razão da natureza propter rem das cotas condominiais, a dívida delas decorrente estará atrelada a cada unidade, por se tratar de despesa assumida em função da própria coisa. Destaque-se que o CC trouxe como objeto central do condomínio edilício a “unidade autônoma” – e não a figura do condômino -, em virtude da qual o condomínio se instaura, numa relação de meio a fim, apontando assim para a adoção da concepção objetiva de condomínio. Ademais, as dívidas relativas ao imóvel são por ele garantidas, o que indica a estrita vinculação entre o dever de seu pagamento e a propriedade do bem. REsp 1.375.160-SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 1º/10/2013.

 

 


[1] Como lidar com os barulhos nos condomínios https://sindicolegal.com/como-lidar-com-os-barulhos-nos-condominios/

Redação Síndico Legal

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