Ocupação de área comum por condômino.

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“DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO VERBAL CUMULADA COM COBRANÇA E OBRIGAÇÃO DE FAZER. OCUPAÇÃO POR CONDÔMINO DE ÁREA COMUM. INOBSERVÂNCIA DAS REGRAS EXPRESSAS ESTABELECIDAS NO REGIMENTO INTERNO. NECESSIDADE DE AUTORIZAÇÃO ASSEMBLEIAR. O regimento interno do condomínio disciplina de forma específica a utilização da área comum, exigindo, para tanto, a aprovação da assembleia, além do respeito ao espaço de circulação a ser determinado pelo administração. A ocupação por condômino de área comum adjacente às suas unidades autônomas sem atender aos requisitos formais estabelecidos pelo regimento interno, não havendo termo de ocupação e, principalmente, aprovação assemblear, é irregular, não suprindo as exigências estabelecidas pelo regimento interno a celebração de um contrato verbal. O fato de a área ocupada estar no “raio de atuação das unidades” e a alegação de que ocupa a área a muito tempo, ao alvedrio da disciplina estabelecida pelo regimento interno, não assegura ao condômino o direito de permanecer da área de forma irregular. Apelação do autor desprovida. Apelação do réu desprovida.” (TJ-DF 20160111062523 DF 0030106-14.2016.8.07.0001, Relator: HECTOR VALVERDE, Data de Julgamento: 18/10/2017, 1ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 23/10/2017 . Pág.: 207-221).

Trata-se de apelações interpostas contra a sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com ação de cobrança e obrigação de fazer proposta por Condomínio do Edifício Brasília Radio Center contra Terry William Gomes Pacheco – ME., julgou parcialmente procedente o pedido, nos seguintes termos:

“Pelas razões alinhadas, resolvo o mérito, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC e JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido para determinar a desocupação, no prazo de 15 (quinze) dias, contados do trânsito em julgado, da área comum do prédio, ocupada pela Unidade n. 49, localizada na sobreloja do Edifício Brasília Rádio Center, no perímetro interno, sob pena de multa diária de R$500,00 (quinhentos reais), até o limite de R$35.000,00 (trinta e cinco mil reais).”

O Condomínio do Edifício Brasília Rádio Center afirma que o réu apelado ocupa área comum do condomínio. Diz terem firmado contrato verbal e que o réu vinha fazendo os pagamentos pelo uso da área comum desde 2010 e que está com várias parcelas em atraso. Alega que o regimento interno do condomínio estipula o pagamento de taxa pelo permissionário pela utilização de área comum.

Requer a reforma da sentença para se declarar a existência da relação jurídica entre as partes, rescindir o contrato verbal de ocupação e condenar o réu lhe pagar R$ 33.384,38 (trinta e três mil trezentos e oitenta e quatro reais e trinta e oito centavos).

Terry William Gomes Pacheco – Me afirma que “ocupa de segunda a sexta-feira, em caráter temporário (horário de almoço), a área em frente à sua loja, para desenvolvimento da sua atividade comercial, estando instalado há mais de décadas, sem que haja reclamação quanto ao uso da área comum”. Acrescenta que: “a utilização da área comum está no raio de atuação das unidades de suas propriedades, e a atividade desenvolvida no local é a mesma há mais de 30 (trinta) anos, sem que ocorresse cobranças pelo seu uso.” Acrescenta que seu uso não embaraça a utilização da área comum pelos demais condôminos.

Requer a reforma da sentença para que seja declarada legal a utilização da área comum do condomínio.

O Juízo de Primeiro Grau fixou que o regimento interno do condomínio estabelece forma própria para a ocupação de área comum e que a celebração de contrato verbal não atende às exigências. Acrescentou que, não havendo a aprovação assemblear como exige o regime interno, não se legitima a situação fática da ocupação da área comum.

A sentença não merece reparos.

É incontroverso nos autos que o réu possui um restaurante no condomínio autor e que ocupa a área comum adjacente para a colocação de cadeiras e mesas. O condomínio autor pede o reconhecimento de contrato verbal entre as partes, a rescisão do contrato e a cobrança das parcelas em atraso. O réu afirma que a área comum utilizada está no “raio de atuação das unidades de sua propriedade” e que ocupa a área a mais de 30 (trinta) anos, sem que houvesse qualquer cobrança.

O capítulo VII do regimento interno do condomínio trata das ocupações de áreas públicas. O regime interno estabelece forma própria para as ocupações de suas áreas comuns, dependendo, sempre, da aprovação da assembleia. Confira o teor do art. 31 do regimento interno:

“Artigo 31º – Mediante aprovação da ASSEMBLÉIA, a ADMINISTRAÇÃO poderá permitir a utilização de áreas comuns para a realização de atividades comerciais, as quais não poderão se utilizar de instalação hidráulica e terão que obedecer as normas aqui contidas.”

O caso específico do réu é disciplinado pelo artigo 33, confira:

“Art. 33º – (…). As denominações e critérios de cobrança a serem adotados para as ocupações são:

  1. a) – AMPLIAÇÃO DAS LOJAS E SOBRELOJAS: espaços imediatamente à frente da unidade autônoma que poderá ser utilizado por mesas, cadeiras ou outros móveis para servir exclusivamente àquela unidade, o qual só poderá ultrapassar em metros quadrados, 50% (cinquenta por cento) da área privativa da unidade autônoma, quando autorizados pela ASSEMBLÉIA, respeitado sempre, o espaço de circulação a ser determinado pela ADMINISTRAÇÃO.”

O regimento interno disciplina de forma específica a utilização da área comum do condomínio. A ocupação da área comum pelo réu não atendeu aos requisitos formais estabelecidos pelo regimento interno. Não havendo termo de ocupação e, principalmente, a aprovação assemblear, a ocupação da área comum pelo réu é irregular. A celebração de um “contrato verbal” não supre as exigências estabelecias pelo regimento interno. Da mesma forma, as planilhas elaboradas de forma unilateral pelo condomínio e o “termo aditivo para alteração do termo de ocupação” não são aptas a suprir as exigências formais estabelecidas pelo regimento interno.

Por outro lado, o fato de a área ocupada estar no “raio de atuação das unidades” do réu não lhe assegura a ocupação. O art. 33, alínea a do regimento interno disciplina especificamente a utilização de “espaços imediatamente à frente da unidade autônoma”. Da mesma forma, a alegação de ocupa a área a muito tempo, ao alvedrio da disciplina estabelecida pelo regimento interno, não lhe assegura permanecer na área de forma irregular.

Assim, o único provimento possível é a determinação de desocupação da área. Peço vênia para transcrever trecho da sentença que bem analisou a questão e concluiu nesse sentido:

“A situação fática da utilização da área comum pela parte requerida não tem o condão de alçar a ocupação ao nível de regularidade, inexistindo permissão da coletividade dos condôminos para que isso ocorresse, pois não houve aprovação assemblear.

Assim, não só a ocupação é irregular, mas também o é a cobrança do valor correspondente, o que inviabiliza a tutela do pedido de reconhecimento da existência da relação jurídica e de sua desconstituição e, bem assim, que se proveja o pedido de cobrança.

De registrar que ambas as partes contribuíram para a constituição irregular dessa ocupação, agindo ao arrepio das normas que regem o condomínio, razão pela qual não podem pretender valer-se da própria torpeza, seja exigindo valores não pagos, seja pretendendo a devolução de valores vertidos ao longo da ocupação.

Nesse cenário, resta apenas a possibilidade de provimento do pedido de desocupação da área, pois consiste medida de direito, que se coaduna com as disposições normativas que regem o condomínio.”

Ante o exposto, nego provimento à apelação do autor e nego provimento à apelação do réu.

 

Fonte: Jusbrasil.

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