Inúmeras tragédias envolvendo as edificações prediais já ocorreram em nosso país. As mais emblemáticas remontam ao (i) Edifício Joelma, (ii) Edifício Palace II e (iii) Edifício Liberdade.
O síndico, como se sabe, ou ao menos deveria-se ter ciência, tem, por força do artigo 1.348, inciso V, do Código Civil, o dever de guarda e conservação das partes comuns da edificação a fim de evitar que eventos danosos e famosos como os citados acima venham a ocorrer.
O desabamento do Edifício Liberdade, ocorrida no Rio de Janeiro, no ano de 2012, em específico, fez com que houvesse o interesse para a criação na NBR 16.280 (norma técnica
de reformas em edificações prediais).
Isso porque o Edifício Liberdade somente desabou em virtude da ocorrência de diversas alterações estruturais junto às áreas comuns e privativas da edificação.
Em assim sendo, o síndico, visando cumprir o seu dever legal de guarda e conservação, deverá, sempre que constatar a ocorrência de reformas nas unidades que tenham o objetivo de realizar alterações na estrutura física, elétrica e hidrossanitária, bem como caso sejam utilizados ferramentais de alto impacto, tais como martelete hidráulico, solicitar o cumprimento do item 5.1 na NBR 16.280, que demanda a apresentação do plano de reforma pelo condômino que deseja realizar obras em sua unidade.
O mencionado plano de reforma deverá conter a (a) especificação do projeto de engenharia ou arquitetura, com a anotação de responsabilidade técnica pelo respectivo profissional contratado; (b) o tempo de duração da reforma, (c) os materiais que serão empregados, (d) as pessoas que circularão pela unidade pelo condomínio para a concretização da reforma, (e) o plano de descarte de resíduos, entre outras etapas importantes que poderão ser observadas da letra fria da própria norma técnica.
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Apresentado o plano de reforma, o síndico deverá promover análise para constatar se às obras pretendidas são seguras e atendem aos pressupostos legais.
Caso não tenha habilitação técnica, o síndico deverá recorrer ao apoio de um profissional de engenharia ou arquitetura para está finalidade.
Caso o condômino não cumpra os requisitos do item 5.1 da NBR 16.280, o síndico deverá ordenar a imediata suspensão das obras, manejando, inclusive, as medidas judiciais cabíveis para tanto, eis que o objetivo da norma é o de evitar a ocorrência de prejuízos à segurança e estabilidade da edificação.
Se o síndico não adotar as cautelas estabelecidas pela norma técnica e diante da ocorrência de um sinistro, o mesmo também será responsabilizado por culpa in vigilando/negligência, caso não tenha adotado as cautelas devidas, eis que com segurança não se brinca!
Para finalizar: a NBR 16.280, também deverá ser observada sempre que benfeitorias na área comum da edificação forem ser realizadas e estas implicarem em alteração estrutural física, elétrica e hidrossanitária.”
Gustavo Camacho Solon, OAB/SC 32.227: Advogado, sócio da Camacho Advogados, estudante de filosofia à maneira clássica, pós-graduado em Direito Processual Civil, Pós-graduado em Direito Empresarial, Master of Laws em Direito Empresarial, Pós-graduando em Direito e Negócios Imobiliários, Líder Coach, palestrante e articulista de diversas mídias especializadas em Direito Condominial, Presidente da Comissão de Direito do Consumidor da OAB Joinville 2016-2018, Conselheiro da OAB Joinville, Diretor Jurídico da Associação de Síndicos do Estado de Santa Catarina, Assessor Jurídico da Associação Catarinense de Construtores e Afins
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