Obras em condomínios

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Costumo dizer que a palavra “OBRAS” em condomínio deve ser excluída do dicionário condominial, devido ao fato de que quando falamos em obra em condomínio, surge a abertura pra uma nova pergunta:

Obra de quê? – É inquilino ou proprietário que paga? – É de manutenção ou melhoria?

Todas as obras, independente qual a origem ou quem paga, deve ser aprovada em Assembleia.

Exceção: obras urgentes, necessárias à habitabilidade do condomínio. Neste caso, se as despesas forem grandes, a Assembleia deve ser convocada imediatamente para que o Síndico comunique que a obra será feita. Caso contrário tem que ao menos realizar uma reunião com o Corpo Diretivo do Edifício para dar ciência aos mesmos, conforme determina o art. 1.341, § 2° da Lei 10.406/02.

Obras em locais usados exclusivamente por um ou alguns condôminos serão rateadas entre estes.

 

 

  1. art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Este item menciona àqueles condomínios onde o elevador social, para nos andares que acessa um imóvel ou dois imóveis, que não tem passagem para a área de serviço/escadaria no mesmo andar.

Se isso ocorrer no seu condomínio, quaisquer despesas desta área comum, entre o elevador social e a porta dos imóveis são despesas dos proprietários do andar, como exemplo: qualquer reforma pintura do andar, queima de lâmpada, limpeza etc.

O Síndico tem direito a férias, desde que conste em contrato aprovado em Assembleia e protocole com o Subsíndico ou membros do Conselho a sua saída e seu retorno.

Sendo assim, caso ocorra algum incidente no condomínio, se for necessário, tais como ocorrência com energia, água, ou problema estrutural, qualquer condômino pode autorizar o conserto e se caso pagar do seu próprio bolso será reembolsado (§ 4° do art. 1.341) ou o condomínio pode pagar quando o Síndico voltar. Veja o artigo abaixo:

Art. 1.341. (…)

  • As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

No § 2° do art. 1.341, a Lei também ajuda a gestão do Síndico, veja o que diz a Lei abaixo:

  • Se as obras ou reparos necessário forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à Assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

Veja o caso de subitamente aparecer uma infiltração na caixa d´água superior onde Síndico é obrigado a autorizar o conserto.

O condomínio não tem reserva, e não tem fundo específico para isso, então só existe um jeito de resolver o problema.

O Síndico deve autorizar o conserto, pela empresa contratada, onde neste caso dependendo da gravidade não tem como aguardar orçamentos, e como não tem dinheiro para quitar a dívida, após as contas feitas o valor ficou em 3 (três) parcelas de R$ 350,00 para cada condômino.

Como irá mexer no bolso dos condôminos, é obrigatório a realização de uma Assembleia onde será comunicado a cada um o valor a ser pago. Não existe uma aprovação e sim uma comunicação, uma ciência, conforme o art. 1.341, § 2° diz: “dará ciência”.

Caso essa obra não seja urgente, por exemplo, uma pintura, o Síndico realizará uma Assembleia, conforme descrito no § 3° do art. 1.341 da Lei 10.406/02.

  • Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da Assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
  • O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Caso o condomínio aprove em Assembleia aumentar a piscina, o salão de festas, o playground, deverá aprovar com o quórum de 2/3 de condôminos.

A construção de outro pavimento no condomínio, caso este que raramente acontece, deve obedecer ao art. 1.343 da Lei 10.406/02:

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Todo proprietário da cobertura de condomínio residencial com apartamentos abertos parcialmente, no caso da churrasqueira ou de um solarium dentro do apartamento de cobertura, tem que realizar sua conservação periódica, a fim de não infiltrar ou gerar danos às unidades abaixo, conforme descreve o art. 1.344. Recomendamos ao Síndico, sempre lembrar aos moradores dos apartamentos de cobertura sobre esse artigo.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Fonte: Manual prático de gestão de condomínios Sérgio Craveiro.

 

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