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Trago para vocês mais um caso do meu trabalho no consultivo condominial, e este ocorreu em um grande condomínio localizado na linda Capital de Belo Horizonte, nas Minas Gerais.
No caso de hoje, à pedido do Corpo Diretivo, confeccionei um parecer sobre o caso que vou contar a vocês, elucidando as medidas possíveis face a uma unidade condominial no caso concreto.
O proprietário da unidade X deste Condomínio realizou uma obra na área técnica de sua unidade privativa, sem prévia autorização do síndico, instalando uma porta no local onde originalmente existia uma janela, viabilizando acesso para a referida área, a qual é contigua a área técnica da unidade vizinha.
Não obstante a isto, instalou também pisos e armários, armazenou escada e varal, passando a utilizar a referida área comum como se privativa fosse.
O Condomínio notificou a unidade em janeiro de 2021, requerendo que a obra fosse desfeita, retornando a área comum para seu estado anterior, a fim de que sua destinação inicial fosse restaurada, sob pena de serem tomadas as medidas administrativas e judiciais cabíveis.
O proprietário da unidade em questão contra notificou o Condomínio, mediante apresentação de ART recolhida tardiamente por profissional habilitado, informando que não realizaria o desfazimento da obra, bem como justificando que a mesma não configurava em alteração de destinação de área comum ou de fachada e acréscimo de área útil de sua unidade, alegando que a instalação da porta foi realizada apenas para facilitar a limpeza do local.
Assim, o meu cliente, o Condomínio, questionou o consultivo sobre quais medidas poderiam ser tomadas para compelir o condômino ao desfazimento da obra e devolução da área comum que estava sendo utilizada indevidamente por ele, a fim de se fazer cumprir o que determina a legislação nacional e as normas condominiais.
Então, para a realização do que me foi solicitado, foram analisados os seguintes documentos e normatizações:
– Notificação enviada pelo Condomínio datada de janeiro de 2021;
– Contra notificação enviada pelo proprietário da unidade X, datada de fevereiro de 2021;
– Lei 10.406/02 (Código Civil);
– Regulamento Interno e;
– Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais.
Após a análise dos fatos apresentados e das fotografias contidas tanto na notificação enviada pelo Condomínio, quanto na contra notificação enviada pelo proprietário, comprovou-se que de fato, foi realizada uma obra que permitiu o acesso à laje técnica, local destinado ao acolhimento de condensadora de ar condicionado, a qual corresponde à área comum do condomínio.
Verificou-se ainda que, na laje técnica, o proprietário instalou revestimento cerâmico no chão, armários nas paredes, bem como também a utilizava para o armazenamento de objetos como escada e varal, o que permitia a conclusão de que de fato a área é constantemente utilizada pelos moradores da unidade.
Não obstante a isto, a laje técnica interligava a unidade X à unidade XX e, dessa forma, a abertura realizada por ele prejudicava também a privacidade desta última, uma vez que passou a ser utilizada pelo condômino de forma diversa àquela prevista na Convenção Condominial, tendo em vista que é considerada área comum destinada única e exclusivamente ao acolhimento da condensadora.
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Preciso ainda mencionar que a obra em destaque foi realizada sem prévia ciência e autorização do condomínio, bem como não teve o acompanhamento de especialista técnico, tendo em vista que a ART somente foi recolhida após a notificação do condômino pelo condomínio.
Diante do cenário apresentado concluiu-se que, o condômino infringiu o que dispunha a legislação civil e as normas internas do condomínio no que se refere à: alteração de destinação de área comum, alteração do layout da fachada, uso indevido da área comum e, até mesmo, acréscimo de área útil de unidade privativa em detrimento da condominial.
Assim, no estudo para o parecer, entendi que, após apresentação da contra notificação onde o condômino informa que não fará qualquer alteração a fim de restaurar o espaço alterado, o condomínio poderia, a fim de solucionar o problema gerado pelo condômino, adotar um dos caminhos baixo:
- Extrajudicial
Considerando que o proprietário da unidade apresentou juntamente com sua contra notificação uma ART recolhida por engenheiro civil, cuja visita técnica se deu em fevereiro de 2021, ou seja, muito depois da obra realizada, e que se restringiu apenas a analisar se a obra na laje técnica resultava em sobrepeso para a estrutura do edifício, entendi que o Condomínio poderia contratar um engenheiro para a elaboração de laudo que informasse que a utilização de área técnica é indevida, posto que tem a finalidade específica de armazenar a condensadora e que não pode ser acessada ou utilizada por qualquer condômino, bem como que a utilização dessa área configura aumento de área privativa em detrimento do condomínio.
Assim, após a elaboração do referido laudo, seria adequado o envio de uma nova notificação ao condômino, para que o mesmo tome ciência do laudo elaborado pelo condomínio, com um curto prazo para desfazimento da obra, devendo a multa ser aplicada em caso de inércia do mesmo.
Neste caso, comprovada a inércia do proprietário ante a apresentação de parecer técnico específico, deverá ser proposta Ação Obrigacional em face do condômino, devendo o referido laudo ser utilizado como prova para o alegado pelo Condomínio.
Esta opção, por ser extrajudicial, por vezes pode surtir efeitos de maneira mais rápida do que a propositura de uma ação judicial, até mesmo pelo fato de que, ao longo do processo, por vezes, deverão ser produzidas provas periciais que demandam mais tempo até formar o entendimento do juízo.
- Judicial
O outro caminho que sugeri utilizava-se apenas das medidas extrajudiciais já adotadas, devendo o condomínio aplicar, de imediato, a multa ao condômino.
Ato contínuo, tendo em vista que o condômino já foi notificado e que se recusa a desfazer a obra, é possível propor diretamente a Ação Obrigacional em juízo, devendo as provas serem produzidas ao longo do processo. Juntei também algumas jurisprudências neste sentido, para melhor elucidar.
Concluiu-se que configurada e devidamente comprovada a alteração de fachada, o desfazimento da obra é a medida imposta pelos Tribunais.
Assim, o descumprimento das normas constantes no código civil, Convenção Condominial e Regimento Interno, enseja a faculdade de o síndico aplicar as penalidades previstas nas normas condominiais, bem como a promover as medidas judiciais pertinentes a fim de defender os interesses condominiais.
Certo é que o caminho extrajudicial, por vezes, é mais célere que o judicial, contudo, coube ao síndico decidir o momento em que o caminho extrajudicial deva ser interrompido.
Neste caso, após decisão pelo corpo diretivo, foram tomadas as devidas extrajudiciais primeiramente, que infelizmente já lhes adianto por aqui que, não lograram êxito e em julho deste ano foram tomadas as medidas judiciais cabíveis pelo Condomínio, face o condômino infrator.
Um forte abraço e até a próxima.
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Amanda Accioli: Advogada formada em 1996, pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie), em Direito Público (Federal Educação) e em Direito Imobiliário (Escola Paulista de Direito). Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Hoje realiza trabalhos como síndica profissional e presta consultoria para síndicos de condomínios residenciais e comerciais, bem como atua como advogada consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos. Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico e de Vizinhança da OAB/SP – Subseção de Pinheiros.
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