O regimento interno

1
1517

Constitui-se o regimento ou regulamento interno de um conjunto de normas de procedimento mais particularizado que rege o condomínio, sobretudo a conduta dos condôminos, suplementando e regulamentando as regras da convenção, devendo, portanto, estar em perfeita sintonia com as mesmas. Considera-se mais propriamente um regulamento da convenção, um instrumento complementar, revelando um caráter mais dinâmico, explicitativo e detalhado, e expondo como se realizam as regras gerais da convenção. Está ele para a convenção como o regulamento administrativo está para a lei. Deve concluir a convenção, regulamentá-la, sem com ela conflitar.

Ocorrendo divergência, deve predominar a convenção, pois é ele um instrumento complementar. A título de exemplo, em relação aos pagamentos das taxas devidas, traz o modo de pagamento, o local onde se efetuará, a data estabelecida. Quanto à presença de animais no prédio, estabelece os espaços onde é proibida a permanência, a forma de depósito de dejetos e o horário de circulação nos corredores. A respeito do salão de festas ou de uso comum, impõe a ordem de preferência de uso, a taxa de pagamento pela utilização, e obrigatoriedade de limpeza.

A convenção, também exemplificando, assegura o direito ao uso das partes comuns, enquanto o regimento interno prevê o horário de uso, a comunicação ao síndico ou ao zelador, a taxa de pagamento. Em outra previsão, enquanto a convenção destaca as áreas comuns, o regimento interno traz penalidades na hipótese de colocação de objetos dos condôminos nesses espaços. No pertinente ao direito de uso das unidades, a convenção garante a liberdade de ação compatível com as normas da boa vizinhança, segurança, sossego, convivência pacífica e harmoniosa com os demais condôminos ou ocupantes; já o regulamento interno explicita os conceitos, elencando os casos de perturbação da boa vizinhança, de violação à segurança, de perturbação do sossego e de convivência pacífica, bem como o horário de atividades de reformas internas nas unidades, que produzem barulho ou batidas com repercussões nos demais apartamentos.

Pedro Elias Avvad vê no regimento interno um conjunto de regras sobre o funcionamento interno do condomínio:

Deve, portanto, o regimento interno traduzir-se em instrumento apartado e conter somente regras de funcionamento interno do edifício e, uma vez aprovado, estará sujeito à alteração pelo mesmo quorum exigido para as votações da matéria de competência da assembleia-geral ordinária, como preceitua o art. 1.350 do Código Civil.

 

 

Elabora-se o regimento interno em momento concomitante ou posterior à convenção, sendo fruto da deliberação coletiva, e constando a sua previsão no artigo 1.334, inciso V, do Código Civil. A aprovação se fará em assembleia, ou em ato contratual, quando da constituição do condomínio, inserindo-se na escritura pública ou em documento particular. No entanto, na própria convenção permite-se, em cláusula própria, inserir que os condôminos aprovam o regulamento. Já a permissão de aprovação por deliberação em assembleia ou em ato particular vem permitida no artigo 9º da Lei n. 4.591/1964. Está omisso, a respeito, o Código Civil. Por conseguinte, incide o citado artigo 9º, na seguinte redação:

Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

Sempre, para a validade da aprovação em documento particular ou em convenção, a autorização virá prevista na convenção, em atendimento ao artigo 9º, § 3º, letra m, da Lei n. 4.591/1964. Na omissão de prever, segundo certo entendimento, faz-se a aprovação em obediência ao quórum imposto para as demais matérias, ou seja, pela maioria absoluta dos condôminos em primeira convocação (metade e mais um dos condôminos presentes, que representem, no mínimo, metade das frações ideais), e por maioria simples na segunda convocação (metade e mais um dos condôminos presentes na assembleia). Entretanto, o mais correto é a aprovação por dois terços dos condôminos, como se dá com a aprovação da convenção, eis que de igual natureza, dado seu caráter normativo.

Para a alteração, não se requer o mesmo quorum exigido na alteração da convenção. É que, para esta, a votação e a quantidade de condôminos está no artigo 1.351, em texto vindo com a Lei n. 10.931/2004. Diante da falta de referência ao regimento interno, reclama-se o número de votos exigido em matérias comuns, ou seja, em primeira convocação, a maioria dos votos dos condôminos presentes, que perfaçam pelo menos metade das frações ideais; e em segunda convocação, a maioria dos votos dos condôminos presentes (arts. 1.352 e 1.353).

Não se reclama a obrigatoriedade do registro do regimento interno. Todavia, não se impede que se proceda, em sequência ao registro da convenção, em especial para a finalidade de trazer efeitos frente a terceiros.


Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

Leia mais sobre gestão aqui!

Gostou do conteúdo? Compartilhe!

Artigo anteriorNBR 16280
Próximo artigoProfissional em Foco com Meri Rostirolla

DEIXE UMA RESPOSTA

Please enter your comment!
Please enter your name here