O regimento interno

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Constitui-se o regimento ou regulamento interno de um conjunto de normas de procedimento mais particularizado que rege o condomínio, sobretudo a conduta dos condôminos, suplementando e regulamentando as regras da convenção, devendo, portanto, estar em perfeita sintonia com as mesmas. Considera-se mais propriamente um regulamento da convenção, um instrumento complementar, revelando um caráter mais dinâmico, explicitativo e detalhado, e expondo como se realizam as regras gerais da convenção. Está ele para a convenção como o regulamento administrativo está para a lei. Deve concluir a convenção, regulamentá-la, sem com ela conflitar.

Ocorrendo divergência, deve predominar a convenção, pois é ele um instrumento complementar. A título de exemplo, em relação aos pagamentos das taxas devidas, traz o modo de pagamento, o local onde se efetuará, a data estabelecida. Quanto à presença de animais no prédio, estabelece os espaços onde é proibida a permanência, a forma de depósito de dejetos e o horário de circulação nos corredores. A respeito do salão de festas ou de uso comum, impõe a ordem de preferência de uso, a taxa de pagamento pela utilização, e obrigatoriedade de limpeza.

A convenção, também exemplificando, assegura o direito ao uso das partes comuns, enquanto o regimento interno prevê o horário de uso, a comunicação ao síndico ou ao zelador, a taxa de pagamento. Em outra previsão, enquanto a convenção destaca as áreas comuns, o regimento interno traz penalidades na hipótese de colocação de objetos dos condôminos nesses espaços. No pertinente ao direito de uso das unidades, a convenção garante a liberdade de ação compatível com as normas da boa vizinhança, segurança, sossego, convivência pacífica e harmoniosa com os demais condôminos ou ocupantes; já o regulamento interno explicita os conceitos, elencando os casos de perturbação da boa vizinhança, de violação à segurança, de perturbação do sossego e de convivência pacífica, bem como o horário de atividades de reformas internas nas unidades, que produzem barulho ou batidas com repercussões nos demais apartamentos.

Pedro Elias Avvad vê no regimento interno um conjunto de regras sobre o funcionamento interno do condomínio:

Deve, portanto, o regimento interno traduzir-se em instrumento apartado e conter somente regras de funcionamento interno do edifício e, uma vez aprovado, estará sujeito à alteração pelo mesmo quorum exigido para as votações da matéria de competência da assembleia-geral ordinária, como preceitua o art. 1.350 do Código Civil.

 

 

Elabora-se o regimento interno em momento concomitante ou posterior à convenção, sendo fruto da deliberação coletiva, e constando a sua previsão no artigo 1.334, inciso V, do Código Civil. A aprovação se fará em assembleia, ou em ato contratual, quando da constituição do condomínio, inserindo-se na escritura pública ou em documento particular. No entanto, na própria convenção permite-se, em cláusula própria, inserir que os condôminos aprovam o regulamento. Já a permissão de aprovação por deliberação em assembleia ou em ato particular vem permitida no artigo 9º da Lei n. 4.591/1964. Está omisso, a respeito, o Código Civil. Por conseguinte, incide o citado artigo 9º, na seguinte redação:

Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

Sempre, para a validade da aprovação em documento particular ou em convenção, a autorização virá prevista na convenção, em atendimento ao artigo 9º, § 3º, letra m, da Lei n. 4.591/1964. Na omissão de prever, segundo certo entendimento, faz-se a aprovação em obediência ao quórum imposto para as demais matérias, ou seja, pela maioria absoluta dos condôminos em primeira convocação (metade e mais um dos condôminos presentes, que representem, no mínimo, metade das frações ideais), e por maioria simples na segunda convocação (metade e mais um dos condôminos presentes na assembleia). Entretanto, o mais correto é a aprovação por dois terços dos condôminos, como se dá com a aprovação da convenção, eis que de igual natureza, dado seu caráter normativo.

Para a alteração, não se requer o mesmo quorum exigido na alteração da convenção. É que, para esta, a votação e a quantidade de condôminos está no artigo 1.351, em texto vindo com a Lei n. 10.931/2004. Diante da falta de referência ao regimento interno, reclama-se o número de votos exigido em matérias comuns, ou seja, em primeira convocação, a maioria dos votos dos condôminos presentes, que perfaçam pelo menos metade das frações ideais; e em segunda convocação, a maioria dos votos dos condôminos presentes (arts. 1.352 e 1.353).

Não se reclama a obrigatoriedade do registro do regimento interno. Todavia, não se impede que se proceda, em sequência ao registro da convenção, em especial para a finalidade de trazer efeitos frente a terceiros.


Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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