O que é fração ideal?

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O que é fração ideal

Se existe propriedade em condomínios, existe também fração ideal. Assim, podemos afirmar que a cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns.

A fração ideal é o dado usado para o cálculo do rateio das despesas do condomínio e se expressa sob a forma decimal ou ordinária.

Caio Mário da Silva Pereira ensina:

“A cada apartamento ou unidade autônoma deve corresponder uma fração ideal no condomínio sobre o terreno e partes comuns do edifício. Isto é fundamental no regime da propriedade horizontal, já que resulta esta da fusão indissociável da propriedade exclusiva do apartamento com o condomínio daquelas coisas”.

A fração ideal é de grande interesse, uma vez que é com base nela que o condômino deve concorrer nas despesas de condomínio; servirá para apurar a participação de cada um no rateio do prêmio do seguro, a sua quota-parte no orçamento das repartições do prédio, e, em caso de desapropriação do edifício ou de sua destruição por incêndio ou outro risco segurável, servirá ela também para aquilatar o quantum de cada condômino na indenização.

Em síntese, como diz Caio Mário da Silva Pereira: “Para haver, então, uma base de distribuição dos direitos e dos encargos de cada proprietário, no conjunto do edifício, é necessário fixar uma cifra representativa do interesse econômico de cada uma das pessoas participantes da comunhão”.

Na prática atribui-se a cada unidade autônoma (residencial ou comercial) uma quota percentual ou milesimal no terreno, e é essa safra o índice do direito do respectivo proprietário, bem como dos que lhe competem, dentro daquele complexus.

Há vários critérios para o cálculo da fração ideal, sendo dois os mais usados: o da área e o do valor.

Na legislação vigente, até a edição da Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004, o critério adotado foi o do valor aliás o mesmo que era adotado pelo art. 9º do Decreto n. 5.481, de 25 de junho de 1928, a primeira lei a disciplinar o condomínio edilício, a qual, ao referir-se á quota dos proprietários das unidades autônomas no custeio da conservação do edilício, aludia explicitamente ao valor de sua propriedade.

 

 

Até a edição da Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004, o Código Civil de 2002, no § 3º doa art. 1.331, adotou o critério do valor para o cálculo da fração ideal, determinando que:

“Art. 1.331. (…)

  • 3º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação”. 

Como se vê, o novo Código utilizou, até ser alterado pela Lei n. 10.931/2004, o mesmo critério do vetusto Decreto n. 5.481/28 (art. 9º), ao estabelecer como parâmetro para fixação da fração ideal, no solo e nas partes comuns, o valor da unidade imobiliária em relação ao conjunto da edificação.

Evidentemente, o valor da unidade condominial não é o seu valor após a conclusão da obra, embelezada em função dos requintes de acabamento que o proprietário lhe tenha dispensado, dos adornos que tenha recebido.

O valor a ser considerado é o valor da unidade no momento em que se opera a incorporação e, excepcionalmente, em período posterior, quando fatores especiais hajam para isso concorrido, como, p. ex., se o edifício era de um só dono e depois passou a regular-se pelo Código Civil de 2002.

É o tema polêmico, e vários autores debatem a questão, mas, em uníssono, concluem que o valor da fração ideal é o originário, o valor básico da unidade autônoma. Melhoramentos posteriormente feitos não o modificam nem deterioram, salvo se ocorrerem acontecimentos excepcionais.

O cálculo da fração ideal não é simples, como seria se dividisse o prédio pelo número de unidades autônomas e se atribuísse a cada uma delas um valor representativo da fração ideal.

 

 

A situação no que diz respeito ao bairro influi sobre maneira. Da mesma forma, na comparação entre “apartamento de frente”, o que tem vista para rua, praça ou mesmo para o mar, e o “apartamento de fundos”, o que tem vista para o pátio ou área interna, logicamente os primeiros valem mais.

O andar em que se situa a unidade condominial é outro elemento importante na composição do preço; costuma-se dar maior valor aos andares mais altos, em média % mais caros que os mais próximos do chão, pelo incômodo maior que estes sofrem.

Insta salientar, porém, que em prédios não servidos por elevadores tal regra não se aplica, já que os mais altos obrigam, por conseguinte, a galgar mais degraus das escadas. Também, em determinados bairros, os apartamentos de andares inferiores têm valor de venda maior porque abrigam pessoas que, por motivos religiosos, em alguns dias da semana, não se utilizam de elevadores por não poderem operar máquinas.

Devem ainda ser elevados em conta na fixação do preço da unidade condominial outros fatores secundários, como: dar para terraço comum; existir ou estar projetada obra pública que melhore a situação do apartamento; não haver certas janelas, portas, vãos ou varandas; a melhor ou pior serventia de luz; a qualidade dos materiais empregados etc.

 

 

Caio Mário da Silva Pereira, em sua clássica monografia Condomínio e incorporações, analisando o tema à luz das doutrinas francesa e belga, pontifica: 

“Frédéric Aéby manda levar em consideração a área, a disposição das peças em relação ao conjunto, a orientação, a altura etc., para a fixação do valor originário. Poirier apresenta um esquema de divisão de valores em que o rés do chão e o andar imediatamente superior representam cada um 25% do valor do edifício; os dois andares seguintes 20% cada, e o superior 10%. Mas, segundo depoimento do próprio autor, a divisão é, usualmente, mais complicada. Frédéric Denis esquematiza os direitos sobre a propriedade indivisa, assim como a proporção na partilha dos encargos comuns, atribuindo ao rés do chão 10%; primeiro andar, 30% segundo andar, 40%; e terceiro andar 20%. No entanto, classificando os encargos em gerais e especiais, aventa a hipótese de se distribuírem estes desigualmente, como, p. ex., as despesas de ascensor: rés do chão, zero; primeiro andar, 100 por mil; segundo andar, 120 por mim; terceiro, 145 por mil; quarto, 175 por mil; quinto, 210 por mil; e sexto, 250 por mil” 

Em nosso país é habito destinar o pavimento térreo a lojas, cujo valor comercial é muito elevado; e, em princípio, dá-se preferência aos pavimentos mais altos nos prédios servidos de elevadores, razão pela qual se adota entre nós um critério empírico, não existindo uma fórmula consagrada e uniformemente aceita.

 

 

Assim e usualmente, de início, considera-se o prédio como se tivesse igual valor as unidades “de frente” e “de fundo”; depois separa-se como mais valioso o pavimento térreo, se é formado de lojas; os dois primeiros acima deste são reputados de menor valor que os mais altos; os andares intermediários ora se estimam progressivamente, ora são tratados como representando um preço igual. Nos edifícios de tamanho mais reduzido (até quatro andares, sem elevador), altera-se o esquema, admitindo-se que a falta de ascensor deprecia os pavimentos superiores.

Isso feito, passa-se á distribuição dos valores dentro de cada andar, levando-se em conta os fatores área e localização, e computando-se os apartamentos de frente numa base mais elevada por metro quadrado do que os de fundos.

Passa-se, finalmente, a considerar os elementos secundários.

Encontrado, assim, o valor de cada unidade de condominial, estima-se o seu valor relativo, isto é, proporcionalmente ao conjunto do edifício, sendo o resultado obtido a expressão da fração ideal de cada condômino no terreno, bem como nas coisas e partes comuns.

Outro critério também utilizado é o da área. Por esse critério considera-se o terreno em si mesmo, o qual é distribuído entre as unidades autônomas em razão da área delas, sem levar em consideração o valor do apartamento.

 

 

Caio Mário da Silva Pereira adverte que: 

“Uma vez estabelecida, é definitiva a quota ideal de cada um. Mas é claro que haverá de corrigir-se, quando resultar de um erro de cálculo, retificação que se fará mesmo compulsoriamente, pois que não é admissível que um comunheiro se beneficie ou se prejudique pela atribuição de fração ideal que não corresponde ao seu apartamento”. 

Segundo o entendimento de Wilson de Souza Campos Batalha, com a intercorrência de eventualidades posteriores, como a construção de edifícios na frente, ao lado ou nos fundos, diminuindo a aeração e iluminação; a realização de obras pelo Poder Público, e outros fatores, o valor venal da unidade pode mudar. Nesse caso, a assembleia de condôminos tem o poder de alterar a estimativa das frações. Mas a votação há de ser unânime, pois o efeito da deliberação repercute na esfera jurídica de todos e de cada um, reduzindo os encargos de alguém em prejuízo de outrem e afetando a distribuição do valor das quotas de cada comunheiro no valor global do edifício.

 

 

Assim, como é óbvio, todos os condôminos têm evidente interesse em que se estabeleça o fracionamento ideal do terreno, de forma a determinar a quota-parte de cada um, como expressão do direito condominial no terreno e partes comuns e índice do rateio das despesas e contribuições necessárias para atendimento aos orçamentos normais e extraordinários.

Em suma, é a fração ideal que servirá de elemento atributivo da quantia a cada unidade autônoma, na partilha do preço da desapropriação ou valor do seguro, em que se sub-rogue o edifício, em uma ou outra hipótese.

Podemos afirmar que é obrigatório o estabelecimento da divisão ideal do terreno e seus acessórios em fração ideal, pois é esta que servirá de base para o rateio das despesas comuns, e esse valor não pode ser deixado ás oscilações do mercado imobiliário, nem é possível que, pelo fato de um proprietário de apartamento ter feito aquisição mais recente, e portanto mais dispendiosa, deva concorrer com cifra mas alta no custeio do edifício.

Não é outra a razão de a nova Lei Civil estabelecer que a cada unidade caberá como parte inseparável uma fração ideal do terreno, e coisas comuns, expressa sob a forma decimal ou ordinária.

 

 

A oportunidade de se proceder ao cálculo da fração ideal é no momento da instituição do condomínio, ou na convenção, devendo o terreno ser repartido de forma a atribuir a cada condômino a quota correspondente à sua unidade condominial.

O cálculo das frações ideais precede, pois, ao lançamento da incorporação, e é exigência para que o incorporador possa negociar as unidades.

Como já dissemos, a nova Lei Civil adotou, até ser alterada pela Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004, o critério do valor da unidade condominial, que entendemos não ser o melhor. Sua viabilidade dependerá da experiência que resultar da sua aplicação prática e, principalmente, das decisões jurisprudenciais.

Esse critério, dada a sua subjetividade, é de difícil aplicação, ainda mais, se levarmos em conta as peculiaridades de cada prédio.

Tem razão João Batista Lopes ao dizer que:

“O § 3º do art. 1. 331 dispõe com ambiguidade e imprecisão técnica, que ‘a fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação’. Não tendo sido indicado critério para o encontro do valor, parece razoável a adoção do que for estabelecido no ato de constituição do condomínio”. 

Assim, como a promulgação da Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004, essa questão foi dirimida. Agora, para o cálculo da fração ideal, adota-se o critério da área, passando o § 3º do art. 1.331 do Código Civil de 2002 avigorar com a seguinte redação:

 

“Art. 1.331 (…)

  • 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.

 Portanto, a Lei n. 10.931/2004, ao modificador o § 3º do art. 1.331 do Código Civil de 2002, voltou a adotar a redação dada, até a promulgação da nova Lei Civil de 2002, pelo § 2º do art. 1º da Lei n. 4.591/64, segundo a qual a cada unidade corresponderá uma fração ideal no solo e nas partes comuns, que é inseparável da unidade autônoma. Assim, a fração ideal deve ser expressa na forma decimal ou ordinária e constar do documento de instituição do condomínio.

Andou bem o legislador ao fazer essa alteração, restaurando a forma, já consagrada, prevista na Lei n. 4.591/64, pois não fica vinculada a qualquer critério subjetivo como valor imobiliário.

 

 

Fonte: Condomínio Edilício – Carlos Alberto Dabus Maluf, Márcio Antero Motta Ramos Marques

 

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