O protesto das cotas condominiais

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O protesto das cotas condominiais

Relativamente ao crédito condominial, não obstante seja alvissareiro o interesse público de contribuir para a redução dos déficits condominiais gerados pela inadimplência, não se pode deixar de consignar que tal medida deve ser avaliada e utilizada, com muito critério, para que atinja os seus verdadeiros fins.

Por primeiro convém salientar que o protesto não deve ser utilizado como medida arbitrária de cobrança de dívidas, visto que sua precípua função é provar “a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida” (art. 1º, da Lei nº 9.492/97), caracterizando a mora, para, a partir daí, incidirem, por exemplo, juros de mora ou serem tomadas as medidas judiciais que dependam da constituição do devedor em mora para a propositura, como a ação de busca e apreensão, na alienação fiduciária de bens móveis.

 

 

Por outro lado, não se desconhece que do protesto decorre “uma admoestação clara, eficaz e bastante característica na direção do devedor que sabedor da existência do protesto, e na iminência de ter seu crédito comprometido, resultado disso procurará cumprir a obrigação de acordo com a sua responsabilidade”.

Contudo, existem relevantes questões que ensejam uma análise profunda, antes de ser tirado o protesto de débitos condominiais, diante do risco de um protesto indevido repercutir contra o condomínio que pode ser responsabilizado a indenizar os danos materiais e morais causados pelo protesto indevido.

 

A responsabilidade pelos débitos condominiais: são inúmeras as controvérsias relacionadas à identificação do condômino, diante dos costumes nacionais de, em regra, não levar a registro os títulos de propriedade, de modo que, eventualmente, o aviso de protesto poderia ser endereçado a quem não é o responsável pelo débito condominial.

 

 

A necessidade de ser demonstrada a liquidez e certeza do débito condominial: o débito condominial levado a protesto deve estar lastreado em assembleia que tenha aprovado a cobrança, porém, por diversas vezes, a previsão orçamentária aprovada em assembleia geral ordinária dá liberdade para o Corpo Diretivo efetuar majorações, emitir rateio de déficit orçamentário, o que somente é levado á aprovação em assembleia posterior de aprovação de contas, maculando o requisito de liquidez e certeza.

 

O risco dos depósitos bancários não identificados: é muito comum, na administração condominial, que sejam efetuados depósitos nas contas correntes dos condomínios ou administradoras, sem identificação.

Eventual protesto de valor pago pode ensejar, até mesmo, em situações mais graves, a obrigação de pagar em dobro o valor protestado ao prejudicado.

 

 

A probabilidade de ser judicialmente sustado: existe grande probabilidade de o crédito levado a protesto ser sustado em ação judicial, seja em decorrência de impugnação dos valores levados ao protesto, ou ainda pelas dúvidas que serão levantadas com relação á incompatibilidade da lei estadual que possibilitou o protesto do débito condominial com Código de Processo Civil, que não incluiu, de maneira expressa, pelo menos, o débito condominial, desvinculado de contrato de locação, no rol dos títulos executivos extrajudiciais.

A ação judicial que sustar o protesto poderá prejudicar o ágil processamento da ação de cobrança da cota condominial.

 

 

Por outro lado, caso o condomínio entenda por tirar protesto do crédito condominial, se mostra de grande importância proceder á aprovação do procedimento de protesto pela assembleia, devendo constar a isenção de responsabilidade do síndico e da administradora.

A convenção de condomínio poderá mitigar riscos do protesto, definindo a quem deverá dirigido o protesto, ao compromissário comprador, titular de direitos, cessionário ou dominus, assim como quais serão os pressuposto para o envio do título a protesto, período mínimo de inadimplência, entre outros requisitos que proporcionariam mais segurança ao condomínio e ao próprio condômino inadimplente, sendo oportunas as ligações de Nelson Kojranski.

Mas, ainda que haja expressa autorização convencional, recomendável é que o exercício dessa faculdade, seja exercida com cautela e cercada de absoluta segurança em relação á composição do débito e de seu devedor. É que nem sempre o devedor é o proprietário, titular da matrícula imobiliária. Se houver comprovação inequívoca de pleno conhecimento do condomínio do exercício da posse direta por compromissário comprador, ainda que seu contrato não tenha sido registrado no Cartório Imobiliário, a responsabilidade pelas despesas é do ocupante.

É oportuno porém mencionar que, nos autos de Arguição de Inconstitucionalidade nº 0209782-04.2010.8.26.0000, sendo suscitante a 36º Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado  de São Paulo, seu Órgão Especial, julgou, por maioria de votos, procedente a arguição, “por ingerência do Estado em assuntos de competência legislativa exclusiva da União”, pois o “protesto envolve matéria de Direito Civil e Comercial”, tratando-se de importante precedente jurisprudencial contrário ao protesto das cotas condominiais.

 

 

Prescrição das cotas condominiais

A cota condominial, consoante exposto ao longo deste estudo, constitui dívida líquida constante de instrumento público ou particular, por isso o prazo prescricional é quinquenal, nos termos do art. 206, § 5º, I, do Código Civil.

É esta a opinião de Hamilton Quirino Câmara.

Desta forma, tratando-se de dívida líquida e certa, apesar de não serem cobradas pela via executiva, passa a incidir a partir de 2003 (respeitada a transição prevista no art. 2.028 do novo Código) a prescrição de cinco anos.

No mesmo sentido, preleciona Arnaldo Rizzardo:

No tocante á ação de cobrança das despesas, pensa-se que incide a regra do art. 206, § 5º, início I, do Código Civil, prevendo a prescrição de cinco anos para “a pretensão de cobrança de dívidas decorrentes de instrumento público ou particular”. Realmente, as dívidas decorrentes de despesas condominiais estão lastreadas em documentos, pois correspondem a compras de mercadorias, ao pagamento de empregados e prestadores de serviços, e de toda sorte de despesas havidas no edifício. Ademais, encontra amparo na convenção e em assembleias, e são calculadas em função da quantidade de condôminos existentes, já que dividas entre todos, em função da área de titularidade de cada um.

 

Acerca da prescrição quinquenal, assim decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, cuja ementa é baixo transcrita, dada a sua relevância: 

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. INCIDÊNCIA DO 206, § 5 º, I DO CC/02.

  1. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração.
  2. Na vigência do CC/16, o crédito condominial prescrevia em vinte anos, nos termos do seu art. 177.
  3. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, o prazo prescricional aplicável á pretensão de cobrança das cotas condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos do art. 206 5º, I, do CC/02, observada a regra de transição do art. 2.028 do CC/02.
  4. Recurso especial parcialmente provido.

 

 

A ação executiva 

Parece, por outro lado, que a opção pelo procedimento de execução é bastante atraente, não existindo impedimentos legais para seu cabimento, desde que cumpridos os requisitos necessários para tornarem exequíveis as despesas condominiais.

Em interessante artigo denominado Importância Condominial, Américo Angélico assim se manifestou:

No meu modo de ver, a via executiva é perfeitamente cabível, pelas razões anteriormente expostas e recordando que as taxas condominiais lançadas nos boletos. Dos diversos senhores condominiais são facilmente aferíveis e seu quantum advém de balancete mensal, atribuível a todos, e ainda, e principalmente seus valores foram aprovados nas (AGOs) – Assembleias Gerais Ordinárias, levadas a efeito, via de regra, no início de cada ano, onde o condomínio aprova seu orçamento mensal-anual. Temos a Lei de Condomínio e Incorporação (Lei nº 4591/64), a convenção, a assembleia geral ordinária, daí decorrendo a liquidez do boleto bancário. Assim, perfeitamente admissível o entendimento de que as atas de assembleias e as convenções condominiais constituem-se títulos executivos extrajudiciais.

Nesse texto, cita o ilustrado magistrado o magistério do prof. Sérgio Shimura, ao entender que o art. 12, § 2º, da Lei nº 4.591/64 não estaria revogado, atribui força executiva á cobrança das cotas condominiais com fulcro no art. 585, inciso VII, porque decorre da tipificação legal.

Em que pese o magistério do renomado doutrinador, diante da vigência do Código Civil que revogou tacitamente os arts. 1º ao 27, da Lei n

º 4.591/64, a opção pela via executiva deve ser fundada no art.585, IV, do Código de Processo Civil, sendo que a liquidez e certeza da despesa condominial decorrem da regular aprovação dos rateios nas assembleias gerais ordinárias.

 

 

Nesse sentido, já entendeu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça que a opção pela ação de cobrança das despesas condominiais pelo procedimento sumário deve ser feita somente para os casos em que as despesas não tenham sido aprovadas ou rateadas em conformidade com a convenção de condomínio, sendo contrária a opinião de José Carlos Barbosa Moreira e de Humberto Theodoro Junior. Araken de Assis reforça tal entendimento apontando o seguinte:

Também contempla o art. 585, IV, execução de encargo de condomínio. Em primeiro lugar, cumpre acentuar que semelhante crédito não é mero acessório da locação. Tem existência autônoma. Todavia, é usual convencionar a obrigação do locatário pelas despesas ordinárias de condomínio (art. 23, XII, e § 1º, da Lei nº 8.245/91), daí porque, na maioria das vezes, aluguel e encargo de condomínio se relacionam intimamente. Inexistente locação, ou se nela a responsabilidade for do locador, seja porque despesa extraordinária (art. 22, X, da Lei nº 8.245/91), seja porque assim convencionado, cabe a demanda executória movida pelo síndico (art. 22, § 1º, a, da Lei  nº 4.591, de 16.12.1964). Em tal hipótese, Mendonça Lima lista os documentos indispensáveis á instrução da inicial: a) prova da investidura do síndico; b) orçamento geral aprovado; c) prova registrária da quantidade de unidades autônomas; d) indicação do valor de cada quota; e) balancete mensal; e f) apresentação do texto aprovado da convenção.

Novellino destaca que a lei de propriedade horizontal argentina  (Lei nº 13.512) não prevê expressamente a possibilidade de cobrança das despesas condominiais pela via executiva mas também não a descarta, de modo que, na prática, na maioria dos regulamentos de copropriedade foi inserida cláusula que, de forma expressa, conferia a quantidade de título executivo aos créditos por despesas condominiais, oque foi admitido pelos tribunais.

Posteriormente, sob o argumento de que o recebimento das cotas condominiais seria fundamental para o normal funcionamento do sistema condominial pela Lei nº 17.454 foi alterado o art. 524 do Código de Processo Civil e Comercial da Nação Argentina para prever expressamente:

Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujeitos al régimen de propriedade horizontal. [e aclara]: Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompanarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el regulamento de copropiedad. Si éste no los hubiera previsto, deberá agregarse constância de la deuda líquida y exigibile y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces. 

A legislação portuguesa também contempla a possibilidade de execução das cotas condominiais, atribuindo ás atas de assembleia que tiveram deliberado o montante das contribuições devidas aos condomínio ou quaisquer despesas necessárias á conservação das partes comuns, força executiva, sendo de competência do administrador a propositura das ações judiciais como anota Jorge Alberto Aragão Seia ao comentar as funções do administrador, previstas no art. 1.436, alínea e, do Código Civil Português.

Por óbvio a garantia das partes e segurança jurídica, o cabimento da execução para a cobrança das despesas condominiais dependerá do cumprimento de requisitos.

Não há necessidade de se constar da convenção de condomínio que a despesa de condomínio constitui título executivo, já que há previsão legal (art. 585, inciso IV, Código de Processo Civil). Há necessidade, porém, de serem cumpridas todas as atas das Assembleias Gerais Ordinárias, além de demonstrar claramente o rateio aprovado, devem demonstrar o valor a ser cobrado de cada unidade autônoma com base nos critérios estipulados na Convenção Condominial.

Para a propositura da execução, deve ser aprovado, também, que o inadimplente tomou conhecimento da deliberação assemblear e que foi convocado para tal finalidade.

Indiscutivelmente, sem alongar questões processuais que fogem ao escopo deste trabalho, o processo de execução constitui verdadeiramente proposta para o almejado equilíbrio econômico financeiro do condomínio edilício.

Persistente, não obstante as recentes inovações trazidas no Código de Processo Civil, a dúvida a respeito da possibilidade de as cotas condominiais serem cobradas pela via executiva.

De fato, em que pese respeitáveis opiniões em contrário já citadas, prevalece o entendimento de que as despesas de condomínio não constituem título executivo extrajudicial e, portanto, exigem processo de conhecimento (art. 275, inciso II, alínea b, do Código de Processo Civil) para futurar excussão patrimonial do devedor.

 

 

Porém, em verdadeira contradição ao processo de conhecimento, por ocasião do ajuizamento da ação de cobrança, raríssimas são as hipóteses de dilação probatória, sendo comum a condenação do condômino ao pagamento das despesas unilateralmente lançadas mesmo que não tenham sido aprovadas em assembleia gerais ou mesmo documentalmente provadas, sob o argumento de que o condômino inadimplente é que tem o dever de provar que aludidos valores cobrados estão irregulares, invertendo-se a regra geral do ônus da prova (art. 333, inciso I, do Código de Processo civil), em benefício da comunidade condominial.

Ainda que seja louvável tal medida, ela é capaz de gerar sérias injustiças e prestigiar inclusive gestões irregulares e mal-intencionadas, colocando o condômino inadimplente em situação desequilibrada, já que, normalmente, não terá acesso aos documentos que permitiram uma impugnação específica, violando o direito ao contraditório e à ampla defesa.

Por outro lado, bem demonstra não existir a necessidade de processo de conhecimento, sendo muito mais eficaz que seja reconhecida á despesa condominial a natureza jurídica de título executivo extrajudicial.

O novo Código de Processo Civil bem resolve a situação, ao inserir no rol dos títulos executivos extrajudiciais, constante de seu art. 784, inciso X: “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas em Convenção de Condomínio ou aprovadas em Assembleia Geral, desde que documentalmente comprovadas”.

A aprovação da proposta será em dúvida muito relevante para os condomínios, reduzindo sobremaneira o tempo de duração dos processos, evitando a demora do processo de conhecimento permitindo a célere penhora de bens e ao mesmo tempo garantindo o exercício do direito de defesa por meio dos embargos á execução.

 

 

Fonte: Condomínio Edilício: Aspectos de Direito Material e processual – Rubens Carmo Elias Filho

 

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