O procedimento para as deliberações nas assembleias

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De modo geral, as decisões da assembleia devem refletir a maioria simples do grupo dos condôminos. De acordo com a lei, para as matérias de maior relevância, e que dizem respeito ao próprio condomínio, a votação deve atingir, para a aprovação, uma quantidade mais expressiva de condôminos.

O quorum estabelecido é específico para a primeira e para a segunda convocação.

Para a primeira convocação, a contagem se faz em função da maioria dos condôminos presentes, mas que representem o mínimo da metade das frações ideais. O assunto é tratado, basicamente, no artigo 1.352: “Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.”

Vê-se, daí, que dois os requisitos para o funcionamento e a instalação da assembleia, em se tratando de matérias comuns, relativas à aprovação de contas, ao orçamento do exercício seguinte, à nomeação dos administradores, matérias essas que não envolvem a estrutura do condomínio, como modificação dos estatutos e aplicação de penalidades:

  1. a) a aprovação pela maioria dos condôminos presentes, ou seja, pela metade e mais um dos condôminos;
  2. b) essa maioria deve representar, no mínimo, a metade das frações ideais. Sempre se requer o significado da maioria em função da titularidade das frações ideais.

Necessária a presença, daí, de uma quantidade de condôminos que atinja o mínimo da metade das frações ideais. No que diz com as frações ideais, dá o parágrafo único o critério para a aferição: “Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.” Entram, no cálculo, a fração ideal no solo, abrangendo a unidade e as partes comuns, isto é, aquelas do uso geral dos condôminos.

Quanto à segunda convocação, a aprovação se dá pela maioria simples, isto é, pela maioria dos condôminos presentes na assembleia, desde que não exigido quorum especial ou qualificado, como nas hipóteses acima exemplificadas. Esta a regra do artigo 1.353: “Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.” Na prestação de contas, na aprovação do orçamento, na eleição do síndico, no aumento das contribuições, na autorização para a realização de obras comuns, basta a maioria simples, desde que em segunda convocação.

Para as matérias de grande importância para o condomínio, próprias da assembleia-geral extraordinária, maior é o quorum exigido para a aprovação. Vários os casos, nesta categoria, que requerem uma quantidade de votos superior à maioria simples.

Assim, quando se deliberar sobre a aprovação e a alteração da convenção, o mínimo é dois terços dos condôminos para a aprovação. Exige-se a unanimidade caso se mude a destinação do edifício ou de qualquer uma das unidades condominiais. É o que consta no artigo 1.351, em redação da Lei n. 10.931/2004: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”

Entende-se que a maioria de dois terços dos condôminos pode abranger também o regimento interno, se constar a previsão na convenção.

Visando à aplicação de algumas penalidades, pela assembleia-geral, se omissa a convenção, nas infrações previstas nos incisos II a IV do artigo 1.335 (realização de obras que comprometam a segurança da edificação; alteração da forma e da cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às unidades ou partes comuns destinação diferente da prevista para a edificação; prejudicar o sossego, a salubridade, a segurança dos possuidores, ou agir contra os bons costumes), a votação deverá alcançar o mínimo de dois terços dos condôminos, excluído da contagem aquele a quem se destina a penalidade.

Aumenta a quantidade de condôminos para três quartos do total se a punição tiver como causa o reiterado descumprimento dos deveres, a teor do artigo 1.337.

De igual modo esse o quantum exigido na votação, ex vi do parágrafo único do artigo 1.337, se o condômino, reiteradamente, revelar comportamento antissocial, gerando incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores.

Para a realização de obras voluptuárias do condomínio, necessária a aprovação pelo voto de dois terços dos condôminos; se úteis as obras, exige-se a maioria absoluta. É o que está no artigo 1.341, incisos I e II. No artigo 1.342, exemplificam-se as obras úteis, como aquelas erguidas em partes comuns, em acréscimo às existentes:

“A realização de obras, em partes, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.”

Já a construção de novo pavimento, ou de outro edifício no solo comum, depende da unanimidade dos votos dos condôminos, como impõe o artigo 1.343: “A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.”

A deliberação sobre a reconstrução ou venda do edifício, diante da ameaça de ruína, ou destruição total ou parcial, exige a aprovação por votos dos condôminos que representem a maioria absoluta das frações ideais, em obediência ao artigo 1.357: “Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.”

Em vista do artigo 1.349, para a destituição do síndico que infringir seus deveres, como praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, impõe-se o voto da maioria absoluta dos condôminos, isto é, da maioria de todos os condôminos, e não apenas daqueles que se encontram na assembleia.


Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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