O elemento fração ideal e sua designação no condomínio edilício

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Obrigatoriamente, no condomínio edilício, diferentemente do condomínio comum, existem as frações ideais que, com as acessões, formam as unidades autônomas. Cada condômino é titular de uma fração ideal, que corresponde a um decimal sobre a totalidade da área do terreno. O objeto da compra ou promessa de compra consiste na fração ideal, equivalente a certa quantidade de metros quadrados quando da construção das unidades localizadas em andares sobrepostos. Essa fração ideal se compõe de outras duas frações: a da área comum e a da área privativa.

O artigo 1º, em seu § 2º, da Lei n. 4.591/1964, leva a entender o significado da fração ideal: “A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.” O cálculo das frações deve preceder o lançamento da incorporação, sendo exigência para que o incorporador possa negociar as unidades.

Também no artigo 1.331, no § 3º, do Código Civil, em redação da Lei n. 10.931/2004, aparece o sentido da fração ideal, em definição que substitui a da Lei n. 4.591/1964: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.” Anteriormente à modificação pela Lei n. 10.931, a fração ideal era proporcional ao valor da unidade imobiliária, a qual se calculava em relação ao conjunto da edificação. Pela Lei n. 10.931, que modificou o § 3º do artigo 1.331, retornou o tratamento que era dado até o advento do Código Civil pelo § 2º do artigo 1º da Lei n. 4.591/1964, pelo qual cada unidade corresponderá a uma fração ideal no solo e nas coisas comuns, considerado inseparável da unidade autônoma. Por isso que se expressa a fração ideal em forma decimal ou ordinária, que será o coeficiente de proporcionalidade que cada unidade autônoma possui no terreno onde está edificada, bem como nas demais partes comuns (escadarias, acessos, poço de luz, telhado etc.), merecendo relevante atenção, tendo em vista que em geral serve de parâmetro para o rateio de despesas, quantificação dos votos em assembleias, apuração do quórum para instaurar a assembleia, e por fim, para deliberação específica acerca da reconstrução ou venda da edificação no caso de destruição ou ameaça de ruína, tudo consoante se desenvolverá abaixo.

Nos prédios menores, compostos de poucas unidades, utilizam-se, a par da expressão decimal, percentuais para significar a dimensão da correspondência de cada unidade, como na equivalência, v.g., a 15% sobre o prédio; ou a estabelece-se a porção por meio de fração ordinária, como correspondendo a unidade a dois décimos da edificação.

O § 1º do artigo 1º da Lei n. 4.591/1964 trata da designação da unidade em si, que se fará mediante números ou letras alfabéticas: “Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.” Essa designação especial é necessária e servirá para identificar as unidades conjugadas com as frações ideais, sendo seu objeto os apartamentos, as salas, as lojas e sobrelojas, os abrigos ou estacionamentos. Facilita a distinção entre as diversas unidades e ajuda nas relações internas entre os condôminos.

 

 

Tem grande realce a fração ideal, também conhecida pelas expressões “quota ideal”, “porção ideal”, “parte ideal”, pois revela o equivalente de área da titularidade dos condôminos frente à totalidade da área do terreno.

Tanto que o artigo 1.332, inciso II, do Código Civil impõe a “determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns”.

A importância aparece sobretudo quando utilizada para definir a participação do condômino nas despesas comuns do condomínio. No ponto, o artigo 1.336, inciso I, obriga o condômino a “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Tem a finalidade de também servir para definir a participação de cada condômino no rateio do prêmio do seguro e para estabelecer a quota-parte no rateio da participação da indenização. Na desapropriação, tem-se em conta o seu equivalente para a devida divisão do valor que os condôminos receberão.

Já a Lei n. 4.591/1964, no artigo 17, disciplinando a alienação do prédio por motivos arquitetônicos ou de condenação do edifício pela autoridade pública, também leva em conta a fração ideal:

Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.

Por sua vez, o artigo 24, em seu § 3º, da mesma Lei n. 4.591/1964, dá o critério de apuração de votos válidos em assembleia-geral com base na fração ideal: “Nas assembleias-gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.”

O artigo 1.333 do Código Civil toma por base o critério da quantidade de frações ideais, e não dos condôminos, para definir a aprovação da convenção condominial: “A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”

Estabelece o artigo 1.352 o quorum de votos para a aprovação das deliberações na assembleia, em primeira convocação, em vista das frações ideais:

“Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.”

A deliberação sobre a reconstrução ou venda do edifício, diante da ameaça de ruína, ou destruição total ou parcial, leva em conta as frações, exigindo a aprovação por votos dos condôminos que representem a maioria absoluta das frações ideais, isto é, metade mais um dos condôminos, em obediência ao artigo 1.357: “Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.”

Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo

 

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