O Direito de Propriedade versus o Direito de Vizinhança

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O Direito de Propriedade é garantido em nossa Constituição Federal, porém não de forma absoluta, mas respeitando os critérios da Função Social. O Código Civil também impõe regras a esse Direito quando em seu artigo 1277 reza que:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Não deve existir lugar onde o Direito de Propriedade é mais mitigado do que em um Condomínio Edilício, uma forma de moradia em crescimento constante, porém que exige um comportamento pautado nos interesses da coletividade, ou seja, diverso aos interesses do Direito de Propriedade exercido de forma individual.

Por esse motivo, muitos proprietários, quando se tornam condôminos, não fazem ideia do tipo de comportamento é adequado para se morar em um Condomínio, e por este motivo em muitos casos exerce o seu Direito de Propriedade de forma divergente aos Direitos de Vizinhança.

De maneira sintética, podemos conceituar o abuso de direito como sendo o ato ou a omissão através da qual se reconhece um direito reconhecido, quais sejam, o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades (Art. 1.335, I do CC), de acordo com o sossego, salubridade, segurança e bons costumes (Art. 1.336, IV).

Porém, esse possuidor pratica um exercício irregular de direitos, ou seja, o ato é originariamente lícito, mas foi exercido fora dos limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé objetiva ou pelos bons costumes.

O conceito de abuso de direito é, por conseguinte, aberto e dinâmico, de acordo com a concepção tridimensional de Miguel Reale, pela qual o Direito é fato, valor e norma. Eis aqui um conceito que segue a própria filosofia da codificação de 2002.

O aplicador da norma, o juiz da causa, deverá ter plena consciência do aspecto social que circunda a lide, para aplicar a lei, julgando de acordo com a sua carga valorativa. Mais do que nunca, com o surgimento e o acatamento do abuso de direito como ato ilícito pelo atual Código Civil, terá força a tese pela qual a atividade do julgador é, sobretudo, ideológica.

Em reforço, o conceito de abuso de direito mantém íntima relação como princípio da socialidade, adotado pela atual codificação, pois o art. 187 do CC faz referência ao fim social do instituto jurídico violado. A análise do termo bons costumes igualmente deve ser sociológica. Nesse diapasão, na V Jornada de Direito Civil, aprovou-se enunciado como seguinte teor: “Os bons costumes previstos no art. 187 do CC possuem natureza subjetiva, destinada ao controle da moralidade social de determinada época; e objetiva, para permitir a sindicância da violação dos negócios jurídicos em questões não abrangidas pela função social e pela boa-fé objetiva” (Enunciado n. 413).

 

 

No que tangem ao Direito Condominial e aos Direitos de Vizinhança, ganha-se relevo analisar os atos ilícitos, por vezes a origem de alguns conflitos entre os condôminos. Trata-se de atos praticados dolosamente, pelo puro sentimento de rivalidade, de sorte a implicar na ilicitude da ação, que originalmente amparava-se nas características dos direitos reais conferidos aos possuidores da unidade autônoma.

Desde os primórdios do Direito Romano e passando pelo Direito Medieval, o exemplo típico de ato emulativo está relacionado com os abusos decorrente do exercício do direito de propriedade, principalmente aqueles que envolvem os direitos de vizinhança. Pode-se afirmar que um dos conceitos que mais evoluiu no Direito Privado é o de Propriedade, ganhando uma nova roupagem com a promulgação do Código Civil de 2002. As atribuições da propriedade estão previstas no caput do art. 1.228 do Código Civil em vigor, que repete parcialmente o que estava previsto no art. 524 do CC/1916.

O direito de propriedade é aquele que atribui ao seu titular as prerrogativas de usar, gozar, buscar ou reaver a coisa, sendo oponível contra todos (erga omnes). A reunião dessas quatro prerrogativas ou atributos caracteriza a propriedade plena, sendo necessário observar que esses elementos encontram limitações na própria norma civil codificada, eis que deve a propriedade ser limitada pelos direitos sociais e coletivos.

Quando o condômino dolosamente descumpre o deveres expressos no Art. 1.336, IV, constituem-se em exercício irregular da propriedade, ensejando a aplicação do Art. 1.228, §2º, contendo a seguinte relação, pelo qual são defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.

É importante lembrar que o §2º do Art. 1.228 do CC está vinculado ao Art. 187 do CC, que trata do ato abusivo e no qual se analisa o chamado econômico, social, da boa-fé ou dos bons costumes. Nesse sentido, confira-se o Enunciado 49 do CJF:

I Jornada de Direito Civil – Enunciado 49 do CJF: Interpreta-se restritivamente a regra do art. 1.228, §2º, do novo Código Civil, em harmonia com o princípio da função social da propriedade e com o disposto no art. 187.

Art. 1.336 do CC.: São deveres do condômino:

            I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

  • 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

 

Fonte: SÍNTESE DO DIREITO CONDOMINIAL CONTEMPORÂNEO – 1° Edição – Miguel Zaim

 

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