O direito de condomínio frente ao Código Civil

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INTRODUÇÃO.

 

A presente pesquisa visa discutir aspectos gerais do instituto do condomínio no código civil, desde suas características e diferentes formas, além dos direitos e deveres de tal figura jurídica e ainda sua administração e como se dá sua extinção.

Para entender o significado de condomínio se faz necessário o entendimento do que é a propriedade, qual seja um direito que alguém possui sobre determinada coisa e trata-se de um direito fundamental, e preenche o direito de posse as faculdades elencadas no código civil artigo 1228 que são usar, gozar, dispor e reivindicar.

 

 

Conforme explica Carlos Roberto Goncalves[1], em regra a propriedade pertence a uma só pessoa, ou seja, existe exclusividade sobre determinado bem excluindo qualquer outro sujeito.

Entretanto existem casos em que um determinado bem pertence a duas ou mais pessoas ao mesmo tempo, e esta situação se caracteriza pelas figuras da copropriedade, comunhão ou condomínio que é o objeto principal deste estudo.

Isto posto o condomínio é a espécie de comunhão de um bem, assim, a existência de vários interesses sobre um determinado bem e estes interesses devem ser legítimos e idênticos assegurado a cada condômino[2] a sua representação, não excluindo o interesse de qualquer dos outro.

Segundo explica Maria Helena Diniz[3] o nosso Código Civil adota a teoria da propriedade integral ou total que diz que em uma relação de condomínio cada consorte é proprietário da coisa toda, delimitada pelos iguais direitos dos demais condôminos.

Existe ainda a teoria das propriedades plúrimas parciais, onde cada condômino só é dono da sua parte, havendo na figura do condomínio diversas propriedades parciais, sendo a reunião de todas que da origem ao condomínio.

 

DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS.

O conteúdo dos artigos 1314 a 1322 do Código Civil tratam dos direitos e deveres dos condôminos.

O condomínio confere aos seus titulares diversos direito, entretanto graças à existência da multiplicidade de sujeitos, o respeito a direitos recíprocos dos condôminos e imposto a cada um deles com o intuito de criar direitos e deveres mútuos[4].

Cada condômino tem a sua quota parte determinada no titulo do condomínio, mas em caso de duvidas, presumem-se iguais os quinhões conforme estipula o artigo 1315 do Código Civil.

Esta quantidade estabelecida na quota condominial diz respeito proporcionalmente à quantidade de vantagens e de ônus que o condômino devera suportar, além de indicar a força jurídica de cada proprietário.

As quotas garantem ao proprietário certa autonomia para exercer sobre a sua propriedade conforme o seu destino.

 

 

Porém cada condômino possui responsabilidade integral da propriedade e assim seu direito não se limita apenas a sua quota, mas se estende por toda a coisa.

Assim o condômino deve sempre ater-se aos deveres do condomínio, e utilizar das faculdades de proprietário com parcimônia principalmente ao que concerne a faculdade de dar uso e gozo a estranhos, o que necessita de consenso de todos os outros condôminos conforme parágrafo unicodo artigoo 1314/CC.

Diniz[5] apresenta ainda no que diz respeito às relações internas dos condôminos que decorrem do direito de usar e gozar da coisa sob domínio do condomínio duas responsabilidades, quais segam que a primeira é que o condômino e obrigado na proporção da sua parte a arcar com as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar o ônus a que a coisa estiver sujeita.

E a segunda é que cada consorte responde aos demais pelos frutos que recebeu da coisa comum sem o consenso dos outros, bem como pelos danos que este causou, conforme artigos 1315 do CPC e 1319 do CC respectivamente.

Existe ainda a o direito de preferencia em caso de venda de um dos condôminos a outro a fim de alhear sua parte indivisa, sendo passível de anulação dentro de 180 dias a venda realizada a um terceiro sem prévio conhecimento dos outros consortes. Entretanto sendo a coisa comum divisível o consorte pode alheá-la sem conhecimento dos demais.

Diz ainda que caso o condômino venha a adquirir dividas em decorrência da comunhão do bem, respondera pessoal pela obrigação, mas os outros condôminos terão direito a ação de regresso contra o condômino que adquiriu a divida.

Já nas relações externas dos consortes com terceiros a forca de cada consorte não se vale pela quantidade representativa de sua quota, mas sim por sua vontade, ou seja, o condômino pode agir em relação a terceiro sem anuência ou ate mesmo contra a vontade dos outros condôminos a fim de reivindicar a coisa comum.

Nesta relação existi legitimidade para um único consorte propor ação que vise reestabelecer a sua posse pacifica, e esta ação aproveita a sentença sobre o imóvel indiviso e não apenas a sua quota parte, ou seja, aproveita os demais condôminos.

código Civil traz ainda que e ilícito ao condômino dar posse uso ou gozo a um terceiro sem anuência dos demais condôminos, e podem com o consentimento da maioria reaver o imóvel, sendo que os condôminos tem preferencia é direitos iguais de locação oferecidos a terceiros, expresso no artigo 1314 parágrafo único.

 

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Como o objeto do condomínio pertence a vários indivíduos todos poderão fazer uso da coisa dentro das delimitações, observado o fator econômico e conferidas a vantagens sem prejuízo.

Caso ocorra ausência, incapacidade ou ate mesmo desentendimento que impeça ou dificulte o uso do bem, devem os consortes determinar se a coisa deve ser vendida, alugada ou administrada.

Caso todos os condôminos optem pela venda esta pode se dar da maneira como explica DINIZ:

Em caso de venda da coisa comum, sendo esta indivisível e os condôminos não quiserem adjudica-la a um só, indenizando os demais, o apurado será repartido entre eles, mas se deverá preferir na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os comproprietários aquele que tiver no bem benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

E se nenhum deles tiver benfeitorias na coisa comum e participarem todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa, aquele que ofereceu maior lanço proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer o melhor lanço, preferindo em condições iguais, o condômino ao estranho.

Venda esta que só se efetivará se a unanimidade dos condôminos entender que não é conveniente.

Assim se ficar decidido que não seja vendida a coisa, deve-se deliberar sobre a locação ou administração da coisa comum.

Vale lembrar que o calcula da maioria e realizado sobre o valor do quinhão e não pelo numero de consortes, assim somente serão deliberadas decisões por maioria absoluta sobre o numero do quinhão.

Em caso de empate ou falta de numero de votantes que inabilite a maioria absoluta um condomínio pode fazer valer a vontade de outro mediante requerimento, levando o teor desta decisão ao magistrado.

Caso os condôminos optem pela locação, deveram estes entrar em acordo quanto ao valor e seguir as mesmas regras da venda, como o direito de preferencia.

Os condôminos receberam o aluguel conforme o que ficar estipulado ou, em proporção a sua quota. DINIZ[6] lembra ainda que a locação e um meio de aproveitamento e de fruição da coisa.

Caso decidam pela administração, os comunheiros deverão escolher a figura do administrador que respondera por todos sendo um representante comum.

Este administrador pode ser um estranho, não sendo obrigatoriamente um dos condôminos, porém e necessário que se delimite entre todos os condôminos quais sejam tais poderes, como qual o regime de administração, das funções do administrador e como será sua prestação de contas.

Caso não haja deliberação quanto ao administrador, presumir-se-á o mandatário ou representante comum, que assumir a gestão da coisa sem que haja oposição dos demais, passando a representar os demais tacitamente. Estes devem prestar contas de todos os seus atos, e somente lhe será conferido poderes simples, sendo vedada a alienação do bem, ou conferir posse ou gozo do imóvel a um terceiro sem anuência dos demais.

 

 

O sindico é quem defende os direitos e interesses comuns quando a relação de condomínio for de edifício de apartamentos ou condomínio edilício.

O sindico pode ser um condômino ou não, e este será eleito pelo prazo de dois anos, podendo ser renovado pela assembleia de condomínio. Este será responsável pela convocação anual para assembleia dos condôminos, e ainda representara ativa e passivamente a comunidade e caso não realize a reunião, esta devera ser realizada pelos condôminos. O sindico terá ainda a função de admitir e demitir empregados, impor multas estabelecidas por lei, cobrar e arrecadar multas deliberadas pelas assembleias, elaborar orçamento anual da receita auferida e das despesas necessárias na manutenção do condomínio, e realizar seguro da edificação, conforme estabelece os artigos CC. 1346 e 1348, VI VII e IX.

 

 

DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO.

O condomínio e um estado anormal da propriedade conforme explica DINIZ, por tal motivo dentro desta anormalidade podem haver desavenças e desinteresses, assim a temporariedade é um característica do condomínio.

Entretanto existem casos em que o condomínio tem duração indefinida em razão de lei, ou pela sua própria natureza indivisível.

Em regra este estado temporal e transitório e divisível e qualquer condomínio pode exigir a divisão da coisa comum respondendo pelo seu quinhão a cada um pelas despesas geradas pela divisão.

Desta divisão, decorrem algumas especificações quais sejam que os condôminos podem deliberar que a coisa permaneça indivisa, mas não pode ser pactuado prazo superior a 5 anos.

Se o critério de indivisão for estabelecido pelo doador, não poderá esta exceder ao prazo de cinco anos, e se o autor da liberalidade for omisso quanto ao prazo de divisão e vencido o prazo já estabelecido pode-se estabelecer mais um novo prazo de cinco anos apenas, ou requerer a divisão.

A ação divisória é imprescritível, porem se cessar o estado de comunhão apos o prazo de 15 anos tem-se a prescrição aquisitiva do imóvel e este não poderá mais ser objeto de divisão. Caso umas das partes requeiram, se apresentar graves razões, pode o magistrado estabelecer a divisão antes do prazo.

A divisão da coisa comum pode ser realizada judicial ou amigavelmente. Na forma amigável é realizada em cartório, por meio de escritura pública em que todos os consortes intervenham desde que capazes.

Já na forma judicial acontece quando não se estabelece um acordo entre os condôminos, ou quando um deles for incapaz, passando a responsabilidade ao poder judiciário de decidir questões e as duvidas trazidas pelos interessados.

Qual quer das formas de divisão do condomínio, (amigável ou judicial) possui efeito declaratório e não constitutivo, pois declara a porção real da propriedade e não a fração ideal de cada propriedade, substituindo a figura da propriedade.

Outro modo terminativo do condomínio além da divisão, e a figura da venda da coisa comum, onde repartindo o apurado, quando for indivisível a coisa e quando os consortes não quiserem adjudicá-la a um só que indenize os demais. Para realizar a venda e necessário a anuência de apenas um dos consortes, já que para que não haja a venda e necessário e essencial a anuência de todos os condôminos.

 

CONDOMÍNIO NECESSÁRIO

O condomínio necessário, forcado ou chamado doutrinariamente de condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas e regido no Código Civil pelos arts. 129712981304 a 1307. Essa proteção por lei, em razão da utilidade comum tem a finalidade de que se mantenha a paz coletiva e a segurança.

O custo pelas obras divisórias pertence aos proprietários confinantes, sendo responsabilidade dos vizinhos assim que se tornarem comunheiros. Devem acorda como será realizado a obra e dividir os gastos.

Caso não consiga a anuência do dono vizinho o interessado pode ingressar em juízo para intimá-lo a concorrer com o custei da obra.

Se mesmo com a omissão do proprietário vizinho a outra parte realizar a obra existe a presunção de que fez a sua custa. Porem o confinante terá direito sobre a obra desde que embolse ao autor metade do valor atual, além do terreno por ela ocupado.

Entretanto se o autor quiser construir um muro com vários detalhes que aumentam o valor da obra, o vizinho proprietário devera pagar o valor da obra divisória normal.

E caso estes não entrem em consenso, esta questão pode ser resolvida no juizado especial cível, caos a obra não ultrapasse 40 salários mínimos conforme determina a lei 9099/95.

 

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Conforme ensina DINIZ, o condomínio edilício também chamado de condomínio em edifício de apartamentos surgiu após a I Guerra Mundial, quando o desenvolvimento das áreas urbanas aconteceu, fazendo com que os proprietários aproveitassem melhor estas áreas.

Estes modelos de construção surgiram para aproveitar melhor o espaço, tornando-o mais barato; tornar mais barato as edificações, a fim de combater o alto custo de vida nas metrópoles, facilitar a obtenção da casa própria e fixar os donos próximos dos locais de trabalho.

 

 

A visão doutrinaria mais aceita é a de que o condomínio em apartamentos é uma mistura de propriedade individual e de condomínio.

A justificativa jurídica pra esta ideia é que existem de um lado as propriedades distintas, e de outro o condomínio que são as partes do edifício forçosamente comum.

Os proprietários das unidades possuem direitos completos como os proprietários únicos de uma casa, mas quanto às áreas comuns precisam da participação de todos.

 

 


REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BAROUCHE, Tônia de Oliveira, MILÃO, Diego Antônio Perini A RESPONSABILIDADE NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Disponível em:

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva. 2013 28ª edição. p. 235

GONÇALVES, Carlos Alberto. Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva. 2012 V.5. p. 356.

BRASIL. Lei 10.406 de 10 de Janeiro 2002, Código Civil.

BRASIL. Lei 9099 de 26 de Setembro 1995, Dispõe sobre os Juizados Especiais Cíveis e Criminais e dá outras providências.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil, 1988.


[1] GONÇALVES, Carlos Alberto. Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva. V.5. p. 356.

[2] Condômino ou coproprietário é o proprietário de uma unidade em um condomínio, figura esta que não se confunde com o possuidor ou inquilino, que nem sempre exerce o animo de proprietário.

[3] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva. 28ª edição. p. 235

[4] Segundo DINIZ pag.238 apud PEREIRA. Caio M.S p. 162. A alteração de área comum está jungida à unanimidade.

[5] DINIZ. Maria Helena, op. cit. Pag. 239 et seq.

[6] DINIZ. Maria Helena, op. cit. Pag. 246 et seq.


 

 

Fonte: Jusbrasil

 

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