O direito da minoria dos condôminos discordantes da demolição para a reconstrução ao recebimento do valor correspondente às suas unidades

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Tanto em razão do incêndio ou outro sinistro, como por fatores diferentes, de ordem urbanística ou arquitetônica, de falta de segurança e de salubridade, e por desgaste do prédio pela ação do tempo, em vista do que ficou estudado nos itens anteriores, resta garantido à minoria dos condôminos que discordar da demolição, da reconstrução e da alienação, o recebimento do valor correspondente ao preço de suas unidades, se os condôminos que constituem a maioria pretenderem a aquisição das unidades e áreas comuns. Se não houver interesse na aquisição, continuarão eles com a titularidade das unidades e áreas comuns respectivas. Todavia, a sua renitência não impede a demolição, a reconstrução ou a alienação.

De notar que, no caso de sinistro por incêndio, a disciplina que regerá o pagamento aos condôminos minoritários discordantes da demolição, reconstrução ou alienação, se lhes adjudicarem os demais condôminos as unidades, aparece no artigo 15 da Lei n. 4.591/1964, por referência expressa ao dispositivo que trata da reconstrução no caso de incêndio: “Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.” O § 3º do artigo 14 estabelece que, em se optando pela reconstrução (pois remete ao parágrafo anterior, que cuida da reconstrução), “a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria”.

Cumpre lembrar que a determinação para a reconstrução, na hipótese de sinistro por incêndio, depende da aprovação por votos que representem metade mais uma das frações ideais, em função do artigo 1.357 do Código Civil.

No caso da aprovação da demolição para reconstrução e modernização, ou da alienação, por razões de ordem urbanística ou arquitetônica, de falta de segurança e de salubridade, e por desgaste do prédio pela ação do tempo, a aprovação equivalerá, pelo menos, 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, na previsão do artigo 17 e seu § 2º da Lei n. 4.591/1964.

Consoante restou anotado acima, a minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, embora não possa se opor à demolição, reconstrução ou alienação. À maioria se reconhece o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no artigo 15.

Ou seja, há o direito de ressarcimento, em favor da minoria de condôminos, pelo valor das unidades e das partes comuns se ocorrer a demolição, com a posterior reconstrução, no caso dos interessados da maioria dos condôminos exercer o direito de adjudicação; no caso da alienação, seja em razão de sinistro de incêndio ou de outro tipo, seja por razão de ordem urbanística ou arquitetônica, de falta de segurança e de salubridade, e por desgaste do prédio pela ação do tempo, simplesmente divide-se o valor em consonância com a fração ideal das partes comuns e das unidades.

 

 

Na situação de haver reconstrução, está contemplada, pois, a adjudicação das unidades e partes comuns pelos demais condôminos interessados, desde que tenham interesse.

O regramento da adjudicação está no artigo 15 e seus parágrafos da Lei n. 4.591/1964.

Inicia-se com o artigo 15, que garante o direito à adjudicação se aprovada a demolição para a reconstrução: “Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.”

Ingressa-se com o processo judicial, pedindo o depósito do valor apurado através de vistoria de avaliação. A exigência vem no § 1º, que exige tal vistoria: “Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do Juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.”

Ao que se depreende, haverá primeiramente uma ação preparatória de vistoria, ou avaliação.

Somente depois se dá o ingresso com pedido de adjudicação, mas devendo os interessados depositar o valor, em atenção ao § 2º: “Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o Oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.”

Consta do preceito que o juiz concederá liminarmente a adjudicação à maioria. Isto se a maioria ingressar com a ação. Nada impede que um grupo reduzido, e mesmo um único condômino, tenha se interessado com o pedido de adjudicação, e desde que não existam outros interessados no mesmo direito.

Somente depois de concedida a medida liminar de adjudicação, e naturalmente se for o caso, ordena-se a citação, em estrita obediência ao § 3º: “Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para a contestação.”

Com a citação, imprime-se o rito ordinário ao processo, de acordo com o § 5º: “Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.” Em caso de revelia, segue-se à sentença, ordena o § 5º: “Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.”

Fixando a sentença valor superior ao da perícia, é obrigatória a entrega aos condôminos que tiveram desapossadas suas unidades, com os juros legais e a correção monetária. É a regra do § 6º:

“Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora ao prazo de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou pagará o total devido, com os juros da mora a contar da citação.”

Com o trânsito em julgado da sentença que define o valor e concede a adjudicação, leva-se a registro a mesma, na ordem do § 7º: “Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.”

Ficam os adjudicantes autorizados a cobrar os encargos fiscais e condominiais, e mesmo os necessários à adjudicação definitiva, conforme o § 8º: “A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.”

Na eventualidade de os condôminos componentes da maioria não manifestarem interesse na adjudicação, os titulares de unidades constitutivos da minoria manterão a propriedade ou os direitos.

Entretanto, não é coerente a recusa em ressarcir os custos que os integrantes da maioria tiveram que suportar, e que resultaram na valorização do prédio. Do contrário, decorreria o enriquecimento sem causa, com o evidente empobrecimento daqueles que arcaram com os custos da reconstrução.

O procedimento constante do artigo 15 é um tanto complexo, por exigir a prévia avaliação judicial, possível em procedimento preliminar e preparatório. Não fica cerceada a parte de escolher um procedimento mais simplificado, como uma ação de obrigação de fazer, isto é, de obrigação de outorgar a titularidade, sob pena de valer a sentença como título de transmissão. Nesse procedimento, em pedido de antecipação de tutela, com amparo no artigo 461 do Código de Processo Civil, procura-se o deferimento da liminar de transferência da unidade e de sua imissão na posse, fazendo a prova do real custo da unidade através de laudo elaborado por técnico, viabilizando-se o depósito judicial.

 

 


Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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