O dever do síndico/administrador prestar contas ao condomínio

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Um dos principais deveres do síndico é a prestação de contas perante os condôminos presentes em assembleia. Esta é uma forma de gestão transparente e eficiente no momento de rever as receitas e despesas ocorridas anualmente.

Nos dizeres de Daniel Amorim Assunção Neves “sempre que a administração de bens, valores ou interesses de determinado sujeito seja confiada a outrem, haverá necessidade de prestação de contas, ou seja, da relação pormenorizada das receitas e das despesas no desenvolvimento da administração”. (Neves, Daniel Amorim Assunção – Manual de direito processual civil – volume único – 8.e.d – Salvador: Ed Juspodivm, 2016, p.841).

Ensina-nos também o mestre Carlos Roberto Gonçalves “como o síndico administra bens alheios, deve prestar contas, dever esse inerente a todo administrador de coisa de terceiros. Assim, as contas do síndico devem ser prestadas em assembleia anual, ao findar seu mandato, sempre perante assembleia, e ‘quando exigidas’ (CC, art. 1.348, VIII)”. (Gonçalves, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. Direito das Coisas, São Paulo: Saraiva, p.391, vol. V).

Assim, o síndico/administradora em sua gestão condominial, é o competente para prestar esclarecimentos, disponibilizar documentos comprobatórios dos gastos realizados, balancetes, dar veracidade das informações, entre outras atribuições.

O art. 1.348, inciso VIII, do Código Civil, descreve sobre tal atribuição:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

(…)

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

Este é o entendimento jurisprudencial:

PRESTAÇÃO DE CONTAS. SÍNDICA. CONDOMÍNIO.

Embora pretenda a ré imputar às empresas contratadas a responsabilidade pela prestação de contas, certo é que ela, como síndica, tinha o dever de administrar o Condomínio e, por isso, deve prestar as contas (art. 22 § 1º, f e art. 1.348, inc. VIII, do Código Civil), exatamente como determinou a sentença. A eventual intimação das administradoras para apresentação de documentos pertinentes será questão definida no momento oportuno, na segunda fase da ação de prestação de contas. Nesta primeira fase, decidida na sentença examinada, definiu-se apenas a obrigação da ré. Sentença de procedência do pedido mantida. Recuso não provido. (Grifo nosso).

(TJ-SP – APL: 00097269620078260084 SP 0009726-96.2007.8.26.0084, Relator: Carlos Garbi, Data do Julgamento: 26/04/2014, 10ª Câmara de Direito Privado, Data da Publicação: 27/08/2014).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS ? SÍNDICA ? CONDOMÍNIO ? OBRIGAÇÃO DE PRESTAR CONTAS: – Recai sobre a síndica a obrigação de prestar contas à Assembleia Geral do Condomínio acerca de sua gestão administrativa. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (Grifo Nosso).

(TJ-AM – APL: 06183487520138040001 AM 0618348-75.2013.8.04.0001, Relator: Domingos Jorge Chalub Pereira, Data do Julgamento: 02/05/2016, Segunda Câmara Cível, Data da Publicação: 04/05/2016).

A prestação de contas não é uma tarefa fácil, a qual se mostra de extrema necessidade que as demonstrações financeiras sejam elaboradas de forma acessível e compreensível pela sociedade condominial.

Uma apresentação altamente técnica, restringe seu conhecimento apenas àqueles poucos conhecedores de contabilidade e, este não é o intuito do síndico/administrador, o qual busca simplificar de maneira que todos possam ter a compreensão e mostrar que tudo é feito em prol do condomínio.

Dentro da prestação de contas estão as receitas e despesas:

Receitas: é a renda, montante arrecadado, quantia recebida, tudo que o condomínio obtém constitui sua receita.

Exemplos: da cota ordinária, calculada pelo rateio das despesas, cotas extras, aquelas aprovadas em assembleia para viabilizar a execução de determinadas obras, ou para arrecadar ao longo do ano o décimo terceiro salário dos funcionários, locação das áreas comuns, multas aplicadas e efetivamente arrecadadas decorrente de infrações.

Despesas: despesas é qualquer gasto que o condomínio tem que fazer para atender a todos os requisitos da gestão, é os pagamentos efetuados.

Exemplos, salários e encargos, contas de consumo de água, gás, luz, internet, aquisição de produtos e serviços, impostos, taxas, manutenção e conservação. As despesas ordinárias são previstas e conhecidas pelo condomínio, já as extraordinárias, são desconhecidas e imprevistas, podendo ocorrer a qualquer momento.

DA PERIODICIDADE

Sobre a periodicidade, o Código Civil (art. 1.350) estabelece que a prestação de contas deverá ser anualmente perante a assembleia ordinária. Entretanto, a convenção do condomínio pode estipular um prazo inferior.

É de bom ver e que também objetiva o princípio da transparência, que o gestor financeiro apresenta a cada 03 (três) ou 04 (quatro) meses a prestação de contas, ressaltando-se que não é obrigatória essa escolha.

 

QUÓRUM NECESSÁRIO PARA A APROVAÇÃO DAS CONTAS

O art. 1.350, do Código Civil, estabelece a competência para convocação da assembleia, in verbis:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

  • 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

1/4 dos condôminos têm legitimidade para convocar assembleia, caso o síndico não cumpra com sua obrigação.

Já a previsão do quórum para aprovação da prestação de contas é previsto no art. 1.352, do Código Civil:

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. (Grifo nosso).

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideias no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

 

Essa é a maioria simples, que por sua vez corresponde à metade + 1 dos votos dos condôminos presentes na assembleia.

Caso não haja cumprimento da obrigação de convocar a assembleia para prestar contas, o síndico/administrador poderá sofre consequências administrativas, bem como até ser destituído do seu cargo, conforme estabelece o art. 1.349, Código Civil:

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. (Grifo nosso).

 

Frisa-se que para destituir o síndico, deverá ter a maioria simples de seus membros, o que corresponde à metade e + 1 dos votos dos condôminos, dos presentes na assembleia.

CONTAS REJEITAS, E AGORA?

Este é um fato bastante embaraçoso para o síndico/administrador quando tem sua prestação de contas rejeitadas pelos condôminos, o que acarreta abalo a sua credibilidade.

Neste ponto, a rejeição das contas deve ser motivada, ou seja, cabe à assembleia fundamentar as razões pela qual as desaprova, demonstrando eventuais distorções ou informações conflitantes.

Diante desta ocorrência, deve ser conferido ao síndico o direito de se manifestar e defender, em respeito ao princípio constitucional do contraditório e ampla defesa, para tirar suas conclusões da assembleia e eventualmente apresentar documentos ou informações novas que comprovem sua gestão.

Dependendo das circunstâncias, poderá os condôminos ou até mesmo o síndico, requisitar a contratação de uma empresa de auditoria para avaliar as contas e apresentar laudo conclusivo.

É de extrema importância que, jamais nenhum condômino tire precipitações ou insinuações inconclusivas de que o síndico cometeu ato ilícito, pois, se não for comprovada, poderá o mesmo pleitear indenização por danos morais.

 

CONSELHO FISCAL

 A função do conselho fiscal é suma importância, sobre a forma opinativa, analisando as contas e emitindo um parecer aos demais condôminos, para que tomem ciência.

Este parecer não vincula os membros, nem mesmo o síndico, apenas tem a forma de opinião e pode cada membro auxiliar na gestão com a diversidade de conhecimento, fazendo as melhores escolhas para sociedade condominial.

O conselho fiscal é previsto no art. 1.356, do Código Civil, sendo de livre discricionariedade a sua instituição:

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos na assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar o parecer sobre as contas do síndico.

 

CONTAS APROVADAS, ENTRETANTO, UM CONDÔMINO TEM LEGITIMIDADE PARA EXIGIR A PRESTAÇÃO DE CONTAS DO SÍNDICO POR VIA JUDICIAL?

Como foi exposto, as contas são prestadas em assembleia, ou seja, para a coletividade condominial, por disposição expressa do Código Civil.

No caso de terem sido apresentadas e aprovadas as contas em assembleia geral, o condômino, singularmente, não detém legitimidade para ajuizar ação de exigir contas, sendo que o dever do síndico é tão somente perante a assembleia.

Esse entendimento se encontra pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, no seu Recuso Especial nº 1.046.652-RJ (2008/0075993-0):

RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONDOMÍNIO. PRESTAÇÃO DE CONTAS. CARÊNCIA DA AÇÃO. CONDÔMINO. ILEGITIMIDADE ATIVA. ART. 22, § 1º, f, DA LEI nº 4.591/1964. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. DOCUMENTOS APRESENTADOS EXTRAJUDICIALMENTE.

  1. O condômino, isoladamente, não possui legitimidade para propor ação de prestação de contas, pois sua obrigação do síndico é de prestar contas à assembleia, nos termos do art. 22, § 1º, f, da Lei nº 4.591/1964.
  2. Faltará interesse de agir ao condômino quando as contas já tiverem sido prestadas extrajudicialmente, porque, em tal hipótese, a ação judicial não terá utilidade.
  3. Recurso especial provido.

No mesmo sentido é o entendimento nos Tribunais de Justiça:

DIREITO CIVIL CONDOMÍNIO- PRESTAÇÃO DE CONTAS SÍNDICO ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO OBRIGAÇÃO DE PRESTAR CONTAS RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Deliberando assembleia condominial pela aprovação das contas ofertadas pelo síndico e sua administradora sem ressalvas, nada mais pode ser questionado a respeito, salvo no tocante à regularidade da convocação ou do quórum. As contas não aprovadas poderão ser objeto de prestação de contas pelo síndico e/ou administradora. (Grifo nosso).

(TJ-SP – APL: 149283920078260477 SP 0014928-39.2007.8.26.0477, Relator: Clóvis Castelo, Data de Julgamento: 25/07/2011, 35ª Câmara de Direito Privado, Data da Publicação: 28/07/2011).

CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. SÍNDICO. CONDÔMINO. ASSEMBLÉIA. APROVAÇÃO. CONTAS.

  1. AS NORMAS QUE REGEM AS RELAÇÕES DE CONDOMÍNIO INCIDEM NA HIPÓTESE EM QUE HÁ RATEIO, ENTRE OS LOCADORES DO EDÍFICIO, DAS DESPESAS PARA MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS, AINDA QUE INEXISTA CONDOMÍNIO REGULARMENTE INSTITUÍDO.
  2. O DEVER DE PRESTAR CONTAS RECAI SOBRE O SÍNDICO, QUE DEVE PRETÁ-LAS PERANTE OS CONDÔMINOS EM ASSEMBLÉIA, REGULARMENTE CONVOCADA PARA ESTE FIM.
  3. O CONDÔMINO NÃO TEM INTERESSE DE AGIR PARA REQUERER A PRESTAÇÃO DE CONTAS DIRETAMENTE DO CONDOMÍNIO, MORMENTE QUANDO REGULARMENTE APROVADAS EM ASSEMBLÉIA GERAL.
  4. EVENTUAL IMPUGNAÇÃO AO PROCEDIMENTO ASSEMBLEAR DEVE SER MANEJADO PELA VIA ADEQUADA E NO MOMENTO OPORTUNO, NÃO PODENDO O CONDÔMINO SE VALER DO RITO ESTREITO DA PRESTAÇÃO DE CONTAS PARA SE INSURGIR CONTRA O VALO DA TAXA A SI IMPOSTA.
  5. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

(TJ-DF – APC: 20120111909920 DF 0052819-22.2012.8.07.0001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data do Julgamento: 08/01/2014, 3ª Turma Cível, Data da Publicação: Publicado DJE : 24/01/2014. Pág.: 103).

Entretanto, se o síndico/administrador deixar de prestar as contas ou no caso de não serem aprovadas, poderão os condôminos requerer que se cumpra a obrigação judicialmente, conforme os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS – PRIMEIRA FASE – SÍNDICO DO CONDOMÍNIO – CONTAS PRESTADAS E NÃO APROVADAS EM ASSEMBLEIA – INTERESSE DE AGIR DO AUTOR – PRESENÇA.

Não tendo sido aprovadas pela assembleia a prestação de contas apresentada pelo síndico, tem o condomínio direito de exigir que sejam tais contas prestadas em Juízo, a fim de se esclarecer as divergências surgidas nos cálculos. (Grifo nosso).

(TJ-MG – AC: 10000171059314001 MG, Relator: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 03/04/0018, Data de Publicação: 09/04/2018).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. DEMANDA AJUIZADA PELO CONDOMÍNIO EM FACE DA EX-SÍNDICA. SEGUNDA FASE. OBRIGAÇÃO DE PRESTAR CONTAS INERENTE AO CARGO DE SÍNDICO. ART. 1.348, VIII, DO CÓDIGO CIVIL. REJEIÇÃO DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. PATENTE O DIREITO DO AUTOR DE OBTER A DEVIDA PRESTAÇÃO DE CONTAS, DIANTE DA CONDIÇÃO COMPROVADA DA APELANTE DE EX-SÍNDICA E DE QUE A MESMA NÃO PRESTOU AS CONTAS DE FORMA REGULAR.

De acordo com o art. 1.348 do Código Civil, a demandada tinha obrigação de prestar contas de sua administração aos condôminos, tendo o condomínio autor, ora apelado, legitimidade para postular judicialmente a prestação de contas em face da ex-síndica, sendo esta a hipótese dos autos. Considerando a obrigação específica da ex-síndica de prestar contas e a ausência de comprovação de que as contas foram prestadas, a demandada deve ser condenada a prestá-las. A simples alegação da ré de que estaria impossibilitada de prestar contas diante da retenção dos documentos por parte da empresa contratada, não tem o condão, como acertadamente entendeu a sentenciante. Negado seguimento ao recurso. (Grifo nosso).

(TJ-RJ – APL: 00270857720058190002 RIO DE JANEIRO NITEROI 8 VARA CIVEL, Relator: EDSON AGUIAR DE VASCONCELOS, Data de Julgamento: 14/09/2015, DÉCIMA SÉTIMA CÂMRA CÍVEL, Data da Publicação: 17/09/2015).

Para ter uma segurança de que tudo esta sendo feito corretamente, bem como a certeza de uma boa gestão de qualidade, os síndicos/administradores estão optando pela contratação de uma auditoria condominial preventiva, a qual utiliza as técnicas de operação financeira dentro uma análise profunda nas prestações de contas, fiscalizando, para posteriormente ser apresentado em assembleia.

Portanto, o síndico/administrador deve prezar pela mais clara eficiência para o convívio condominial, eis que esta lidando com recursos financeiros de terceiros. Recomenda-se sempre o auxilio de uma assessoria condominial com o objetivo de prevenir e cientificar sobre todos os atos, explicando pormenorizadamente o que foi/esta sendo foi na gestão.

MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).

Leia aqui mais artigos do Advogado Miguel Zaim.

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