Necessidade da Convocação de Todos os Condôminos (art. 1.354) – Requisitos de Validade

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Embora o preceito não seja novo, porquanto era esse o entendimento jurisprudencial pacífico, a questão foi incorporada ao direito positivo, pelo Código Civil, como norma de validade da convocação da assembleia e eficácia da deliberação. Diz a regra que assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não tiverem sido regularmente convocados. Trata-se do cumprimento do requisito de publicidade do ato que se pretende realizar que deve estar cercado de todas as condições necessárias para que a convocação cheque ao conhecimento dos interessados, no caso, os condôminos.

Ora, o próprio Código, no seu art. 166, IV, declara que é nulo o negócio jurídico quando não revestir a forma prescrita em lei. Logo em seguida, também considera nulo quando proibir-lhe a prática, sem cominar sanção (inciso VII). Não há dúvida, portanto, de que, não sendo convocados todos os condôminos, a deliberação pode ser declarada nula.

A eficácia imediata de tal norma, a par de já anteriormente praticada, torna-se indiscutível, desde que a lei nada mais fez do que explicar dispositivo legal há muito existente, não se produzindo qualquer alteração na situação jurídica que continua em vigor, só que, doravante, incorporado ao texto expresso da lei.

A omissão quanto à forma não enseja maiores problemas, podendo ser adotado o modo mais razoável e seguro de acordo com a capacidade do condomínio. O art. 107 do Código Civil declara que a validade do ato independe de forma especial, salvo quando a lei o declare. Não havendo disposição expressa na lei ou na convenção, existirá inteira liberdade na forma de se convocar a assembleia conquanto o meio empregado alcance o objetivo de dar ciência aos destinatários da convocação.

 

 

A dúvida ocorre quando a lei for omissa e a convenção nada dispuser sobre a matéria, por exemplo, no tocante ao prazo para a convocação. Poderia, em tese, o síndico surpreender um condômino indesejável com uma convocação extraordinária, com apenas 48 horas de antecedência? A resposta pode ser sim ou não; dependendo das circunstâncias.

Não havendo previsão na convenção, é aconselhável utilizar-se do costume importado da legislação societária, considerando-se de boa prática a antecedência de oito dias entre a data da entrega da convocação e a data da realização da assembleia. Esse prazo pode ser reduzido nos casos de urgência devidamente comprovada, circunstancia essa que aconselha uma mediação de cinco dias que, acreditamos, pode ser reduzida até 48 horas uteis tratando-se de caso urgentíssimo. Portanto, nossa orientação aos condomínios e especialmente àqueles que presidem as assembleias é no sentido de se colocar como questão preliminar a discussão da validade da convocação e o preenchimento dos requisitos de legalidade que devem cerca-la. Nos casos em que houver gravidade ou premência na instalação da assembleia, e observados, ou não, os prazos mínimos recomendáveis, a regularidade da convocação vai ser apreciada pela própria assembleia, em questão preliminar relativa à validade da convocação, e disso resultará a certeza de eventual ratificação do ato, seja numa próxima reunião regularmente convocada, seja o caso de vir a ser submetido ao escrutínio judicial.

Cremos que essas e outras questões, nas quais a lei e i estatuto do condomínio houvessem silenciado, devem ser resolvidas pela maioria absoluta, usando-se o bom senso e buscando-se o equilíbrio das relações entre os condôminos, de sorte que a convenção passe a dispor de regras claras e seguras, especialmente n que concerne às decisões que interessam à comunhão.

Quando isso não ocorre, a solução está em recorrer ao Judiciário com amplo prejuízo para todos, dado que a solução a ser buscada na sentença, além de provocar sequelas, pode muito bem ser encontrada pelos próprios interessados de forma mais rápida, econômica e eficaz.

Fonte: Condomínio Edilício – Pedro Elias Avvad.


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