NBR 16280

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Essa norma técnica publicada pela ABNT, que entrou em vigor no dia 18.04.2014, se aplica, exclusivamente, à reforma de edificações, assim entendida “a alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança”.

Até a revisão da norma, antes do início das obras cabia ao síndico, depois de receber e analisar toda a documentação, autorizar a entrada na edificação de insumos e pessoas contratadas para realização dos serviços de reforma.

Durante as obras:

“Verificar ou delegar a terceiros o devido atendimento ao plano de reforma, para assegurar condições necessárias à realização segura das obras; cumprir e fazer cumprir as deliberações em relação às obras aprovadas, em atendimento à convenção, ao regimento interno e às determinações da assembleia, quando condomínio; e tomar as ações legais necessárias, sob qualquer condição de risco iminente para edificação, seu entorno ou seus usuários”.

No final, ele teria que atestar sua finalização, receber o termo de encerramento das obras, arquivando toda essa documentação.

Ao condômino, nessas três etapas, também incumbia as responsabilidades correspondentes, além de elaborar o as built da edificação reformada.

Em agosto de 2015, a NBR 16280:2014, válida a partir de 19 de setembro daquele ano, foi revisada, alterando o papel do síndico na estão de obras nas áreas privativas, cuja execução será precedida de um plano de reforma elaborado por profissional habilitado, seu efetivo responsável técnico, às expensas do condômino.

Ele deverá checar toda a documentação entregue, mantendo-a arquivada, além de acompanhar a evolução das obras, constatando sua execução conforme o projeto (ou plano) apresentado, que deverá estar detalhado na ART (engenheiro) ou RRT (arquiteto).

 

 

O condomínio não precisa mais contratar profissional para subsidiar o parecer do síndico a autorizar a obra. A responsabilidade pelo conteúdo dos documentos, e a própria execução das obras, agora, é do condômino.

Nada impede, entretanto, que o síndico, ainda assim, queira se resguardar, a depender da extensão e complexidade das obras, e contrate um profissional para auxiliar na análise da documentação entregue, bem como no acompanhamento da obra até sua finalização.

Como representante legal do condômino, a quem recai toda a responsabilidade na sua administração, o síndico continua tendo a prerrogativa de suspender a execução de determinada obra, caso não recebe toda a documentação solicitada, ou que tenha elementos consistentes de que o projeto não está sendo seguido, com risco à integridade da edificação.

Ele já tinha a responsabilidade – pessoal e inafastável – de se inteirar das obras em execução nas unidades e no próprio condomínio, de forma a não colocar em risco o empreendimento e as pessoas, antes mesmo da edição dessa norma.

Pequenos reparos, como pintura, por exemplo, não precisam da contratação de arquiteto ou engenheiro para apresentação de um plano de reforma.

Porém, sempre e de forma antecipada, mesmo pequenos reparos precisam ser comunicados ao síndico para eventuais inspeções, conforme faculta a legislação vigente.

Se a intervenção ocorrer na área comum, feita pelo condomínio, é preciso ainda observar os preceitos dos arts. 1.341 e 1.342 do CC.


Fonte: O Condomínio e Você – Orandyr Teixeira Luiz.

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