NBR 12721 – O que é e como ela impacta sua construtora

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NBR 12721
O que é NBR 12721?

As Normas Brasileiras estabelecem regras e orientações sobre determinado material, produto, processo ou serviço. São criadas e geridas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

O objetivo das NBRs é aumentar a segurança do processo e a qualidade do produto final. Com isso, elevar o nível de competitividade do mercado.

NBR 12721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios define as responsabilidades dos participantes de incorporações. Além disso, determina as condições técnicas e econômicas nos projetos de condomínios para venda total ou parcial da edificação ou conjuntos de edificações.

A NBR 12721 é a norma que estabelece os critérios para:

  • Descrição das unidades a serem vendidas;
  • Avaliação de custos unitários;
  • Cálculo do rateio de construção.

 

 

Essa norma também prevê a implantação de regras que conduzam a definição do objeto de transação. Ou seja, a unidade autônoma e a edificação e a estruturação financeira das incorporações. Dessa maneira, ela determina a comparação entre os preços da transação e os valores investidos na construção.

Em resumo:

A NBR 12721 determina as condições exigíveis para a avaliação de custo unitário de construção. Mais do que isso, determina o preparo de orçamento de construção para incorporação de edifício em condomínio.

A importância da NBR 12721

Há diversos documentos exigidos pelos cartórios para obter o Registro da Incorporação (RI). O mais importante é o conjunto de oito quadros determinados pela NBR 12721. Esses quadros contêm todas as informações importantes do projeto.

Trata-se de um documento obrigatório para profissionais que elaboram orçamentos de incorporação. A NBR 12721 auxilia, ainda, no cumprimento de duas Leis Federais.

Uma delas, a 4591/64, que dispõe sobre condomínios em edificações e incorporação imobiliária. A outra é a 4864/65, que cria medidas de estímulo à construção civil.

 

 

É a NBR 12721 que estabelece, por exemplo, requisitos para orçamento e preço antes e depois da incorporação.

Por meio dessa Norma é possível fazer a identificação das unidades autônomas de um condomínio. Afinal, ela traz critérios para determinação e cálculo de áreas. Com isso, sabe-se a área real privativa das unidades e a área real de uso comum, além da área global da edificação.

A NBR também estabelece coeficientes de cálculo que ajudam a determinar o valor final de cada unidade. Tais coeficientes de proporcionalidade indicam quanto custaram áreas como garagens, varandas, terraços, dentre outras.

Definições da NBR 12721

O objetivo dessa norma é fixar o procedimento pelo qual são calculadas as áreas globais dos edifícios e as áreas das unidades autônomas que as compõem. Essas áreas devem ser indicadas por metro quadrado, obedecendo sua mediação ou avaliação.

Dentre as áreas definidas na NBR 12721, as principais são:

Pavimento

Parte coberta da edificação situada no mesmo nível ou em vários níveis situados entre os planos de dois pisos superpostos;

Pavimento térreo

É o pavimento com acesso direto à via pública, correspondendo na maioria das vezes, ao principal meio de acesso da edificação;

Andar

Pavimento que está acima ou abaixo do pavimento térreo. Pode receber diferentes nomenclaturas, a serem especificadas no projeto arquitetônico;

Unidade autônoma

Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno sujeita às limitações da lei. Constituída de dependências ou instalações de uso privativo ou comum da edificação;

 

 

Áreas das edificações

São estabelecidas a partir da seguinte classificação:

  • Áreas reais do projeto;
  • Áreas em relação ao uso;
  • Áreas equivalentes em relação às áreas padronizadas;
  • Áreas em relação à forma de distribuição.
Áreas reais

Medidas da superfície de qualquer dependência ou conjunto de dependências cobertas ou descobertas;

Área real total do pavimento

Soma das áreas cobertas e descobertas reais de um determinado pavimento, com medidas feitas a partir do projeto arquitetônico;

Área real total da unidade autônoma

Cálculo total das áreas cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área total da unidade autônoma;

Área real global da edificação

É a soma da área total da edificação, incluindo as áreas cobertas e descobertas situadas nos diversos pavimentos do projeto;

Áreas em relação ao uso

São as áreas do projeto arquitetônico estabelecidas como:

  • Áreas de uso comum;
  • Áreas de uso privativo.
Áreas privativas acessórias

Área da unidade autônoma de uso exclusivo, localizada fora dos limites físicos da área privativa. Como por exemplo, garagens, depósitos e lavanderia;

Área de vaga de garagem

Local destinado ao estacionamento de veículos;

Área de vaga de garagem vinculada a unidade autônoma

Área coberta ou descoberta de estacionamento privativo de veículos. É demarcada e identificada no projeto arquitetônico e vinculada à área privativa principal da unidade;

Área de vaga de garagem como unidade autônoma

Área coberta ou descoberta de estacionamento de veículos demarcada e identificada no projeto arquitetônico. Tem acesso independente da ocupação das demais vagas consideradas unidades autônomas;

Área de vaga de garagem de uso comum e indeterminado

Área coberta ou descoberta de estacionamento de veículos. Demarcada e identificada no projeto arquitetônico para efeito de qualificação e disponibilidade.

A NBR 12721 ainda define outras áreas de projeto arquitetônico que auxiliam no preenchimento dos quadros e do cálculo de custo unitário.

Mas fique atento:

A função dos quadros de áreas e do cálculo de área equivalente a NBR 12721 é evidenciar o custo do seu empreendimento. Toda área que teve algum custo de execução perceptível deve entrar no quadro. Incluindo as áreas de uso comum, tais como: casa de máquinas, caixa d’água, vestiários, portaria, entre outros.

Quadros da NBR 12721

Por mais complicado que possa parecer, o preenchimento dos quadros da NBR 12721 é algo simples de se fazer. Mas que exige tempo, atenção e dedicação. Além disso, seu preenchimento deve ser feito por um profissional qualificado.

A NBR 12721 é dividida em oito quadros:

Quadro I: Cálculo das áreas nos pavimentos e da área global

O cálculo da área global real e da área global equivalente a área de custo padrão é feito com o auxílio do Quadro I. Ele permite conhecer, por pavimento e edificação, as áreas reais e equivalentes privativas e de uso comum;

Quadro II: Cálculo das áreas das unidades autônomas

Esse quadro vai ajudar você a calcular as áreas reais das unidades autônomas e das áreas equivalentes à área de custo padrão das unidades. Leva em consideração as áreas de divisão proporcional e não proporcional;

 

 

Quadro III: Avaliação do custo global e unitário da construção

Com o quadro III você terá suporte para estimativa dos custos da construção a partir do custo unitário básico (CUB) correspondente ao projeto padrão da obra. Dessa maneira será possível avaliar o custo da construção e o preço por m²;

Quadro IV: Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma e cálculo de rerrateio de Subrogação

Muito parecido com o quadro III, este item também oferece suporte para estimativa dos custos de construção a partir do custo unitário básico (CUB). Mas, diferente do terceiro quadro, será avaliado o custo da construção de cada unidade autônoma;

Quadro V: Informações gerais

No quinto quadro são anotadas as informações gerais do empreendimento. Tais como:

  • Tipo de edificação;
  • Localização;
  • Incorporador;
  • Proprietário do terreno;
  • Autores do projeto;
  • Responsável pela execução;
  • Número de pavimentos e de unidades autônomas por pavimento;
  • Pavimentos especiais;
  • Data de aprovação do projeto;
  • Acabamento das fachadas;
  • Complementação artística e paisagismo;
  • Prazo da obra;
  • Padrão da edificação.

 

 

Quadro VI: Memorial descritivo dos equipamentos

É apresentado o memorial descritivo dos equipamentos utilizados no projeto;

Quadro VII: Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso privado

Esse memorial descritivo apresenta os acabamentos das dependências de uso privado das unidades anônimas;

Quadro VIII: Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum

Esse memorial descritivo apresenta os acabamentos das dependências de uso comum.

Conclusão

Como podemos ver, a NBR 12721 é importante para a consolidação de incorporações imobiliárias e condomínios. É uma Norma que além de tornar mais preciso o orçamento para a incorporadora torna mais justo o preço de venda.

Por isso, não deixe de atentar para as diretrizes da NBR 12721. É uma norma que auxilia e muito a atividade do incorporador e do construtor. Com ela, se controle financeiro fica muito mais afinado.

Fonte: Sienge

 

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