Natureza jurídica da convenção de condomínio

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Natureza jurídica da convenção de condomínio

Discorrer a respeito da natureza jurídica da convenção de condomínio se mostra de suma importância para definir se as restrições impostas aos condôminos, na convenção, constituem restrições permitidas por lei e, consequentemente, seriam oponíveis contra todos os condôminos e possuidores, sem perder de vista que tais normas decorrem do uso da propriedade e como tais são consideradas obrigações propter rem.

A natureza jurídica da Convenção de Condomínio é a matéria de ampla discussão na doutrina e na jurisprudência, podendo-se dizer que a doutrina, seja ela nacional ou estrangeira, em sua grande maioria, costuma classificar a convenção como de natureza contratualista, ou mista.

 

 

Natureza normativista da convenção de condomínio 

A qualificação de condomínio como negócio jurídico normativo e institucional decorreria do fato dela alcançar não apenas aqueles que a subscrevam, mas também todos aqueles que ingressam no condomínio.

Como aponta Caio Mário da Silva Pereira:

O caráter normativo da convenção do condomínio é pacificamente reconhecido. Sua força cogente aos condôminos, seus sucessores e sub-rogados, e eventualmente ás pessoas que penetram aquele círculo fechado, representado pelo edifício, é aceita sem relutâncias. […] Mesmo os que sustentam a categoria contratual da convenção concedem que se trata de uma instituição contratual sui generis.

João Batista Lopes, adepto desta teoria, reforça que:

Também se revela insuficiente e insatisfatório explica-la como simples relação obrigacional, uma vez que, como exposto, sua força vinculante atinge não só os que dela participam, mas também os que passarem a integrar a vida condominial e, em certo sentido, também, terceiros.

É este o entendimento majoritário dos doutrinadores, entre eles Sílvio de Salvo Venosa, J. Nascimento Franco, Maria Helena Diniz, Biasi Ruggiero, Pontes de Miranda, Wilson de Souza Campos Batalha, que, também sustentam a natureza institucional ou impositiva da convenção de condomínio.

Haroldo Guilherme Vieira Fazano, citando a opinião de Manuel Battle Vasquez, esclarece que por esta teoria,

A convenção constitui um negócio Jurídico com efeitos normativos e com transcendência real quando registrada no registro imobiliário. É um negócio Jurídico porque sua origem encontra-se no consentimento dado pelas partes no exercício de sua autonomia da vontade, apesar de esta ser reduzida na hipótese da convenção ser outorgada por um só instituidor. Tem efeitos normativos porque sua finalidade é a disciplina do regime da propriedade horizontal. Ajustando a normativa legal às circunstancias concretas de cada edifício. Tem caráter real pela publicidade dada pela sua inscrição n registro imobiliário. 

São adeptos desta teoria, no direito italiano, consoante os ensinamentos de Lina Bregante, Fragali que a denomina de “ato normativo” Branca, de “comando” , e Andreoli como “negócio normativo”, através da qual se pretende impor as normas aprovadas aos presentes e futuros, ainda que dissidentes ou ausentes, considerando-as com as próprias leis em senso material, diante de suas características de generalidade e abstração.

 

 

Natureza contratual da convenção de condomínio 

Significativa  parte da doutrina italiana  sustenta a natureza contratual do regulamento (convenção) com base em sua finalidade de regular entre as partes uma relação patrimonial, constituída ou por constituir, para assegurar aos próprios condôminos e aqueles que os sucederem o melhor gozo possível da coisa própria, tais como Lino Salis, para quem: “É um acordo dos proprietários que visa regular os interesses comuns para assegurar a todos os condôminos um melhor gozo das coisas comuns.” Defendem também a natureza contratual da convenção Peretti- Griva e Ruscelo.

Acolhem, no Brasil, a tese contratualista de Orlando Gomes, que sustenta que esta natureza decorre da necessidade de complementação do edifício, estipulando normas particulares que não foram previstas em lei, discorrendo, outrossim, que sua obrigatoriedade decorre de seu registro e de sua aprovação por dois terços das frações ideais, e Serpa Lopes, que sustenta a oponibilidade da convenção em face de terceiros, em virtude da publicidade, que atribui ás normas convencionais a característica de obrigação propter rem.

Carlos Maximiliano, escrevendo à luz do direito anterior à Lei nº 4.591/64, já manifestava:

Excetuadas as disposições de ordem pública e os bons costumes, sobrelevam a tudo o título originário, o regulamento do sistema em preço e as convenções entre todos os condôminos; em semelhante assunto, a lei atua em caráter meramente dispositivo ou supletivo. Tal orientação prevalece em toda parte não só por se dever deixar certa amplitude á iniciativa e ao alvedrio dos interessados como por variarem as circunstâncias conforme o local e o destino do imóvel.

As normas positivas traçam apenas limites gerais ás resoluções dos condôminos e os fundadores de um sistema de casa dividida horizontalmente, e propiciam elementos para preencher as lacunas do conjunto de regras aprovadas, ab initio ou posteriormente á aquisição das frações do prédio, pelos vários proprietário.

Sustenta também a natureza contratualista da convenção de condomínio, em França, Edith Kishinewsky-Brocquisse que reconhece à convenção (réglement de la co-propriété) um caráter de contrato sinalagmático. “O Regulamento deve conformar-se às condições essenciais, necessárias para a validade de todo contrato”, destacando que outros autores tentaram aproximar o regulamento de copropriedade de diferentes contratos conhecidos do Código Civil: contrato de sociedade, contrato de associação ou caderno de encargos. Destes diferentes esforços de aproximação do regulamento de copropriedade com outros contratos, é preciso concluir que o regulamento de copropriedade tem um caráter próprio e, fora das analogias, ás vezes possíveis, é preciso trata-lo como um contrato suis generis que participa do contrato e da instituição.

As exceções ao caráter contratual do regulamento de copropriedade aparente e efetivo.

A crítica a esta teoria se funda na impossibilidade de serem instituídas regras restritivas de direito, oponíveis contra todos, sem que exista a participação daqueles que serão obrigados.

 

 

Natureza mista da convenção de condomínio 

Aparentemente, uma posição intermediária, chamada também de natureza Jurídica complexa, permite avaliar a eficácia das normas lançadas na Convenção de Condomínio, de acordo com a sua finalidade.

As normas elaboradas em prol do proveito comum, sem violar os direitos individuais de cada condômino e observados os limites impostos pela lei, serão eficazes e impostas contra a sua finalidade.

As normas elaboradas em prol do proveito comum, sem violar os direitos individuais de cada condômino e observados os limites impostos pela lei, serão eficazes e impostas contra todos.

De fato, as normas surgem de um consenso para a sua aprovação nas Assembleias Gerais, de onde se extrai a natureza de ato contratual.

Essas normas, se regularmente aprovadas, geram efeitos e obrigam a todos porque a lei assim prevê, extraindo o seu conteúdo normativo e impositivo de determinação legal, vinculado à obrigatoriedade do registro.

Ao tratar dos negócios jurídicos e suas classificações, Manoel A. Domingues de Andrade apresenta três modalidades negociais autônomas, que, eventualmente, poderiam ser inseridas na categoria dos negócios plurilaterais: os atos coletivos, os acordos e as deliberações.

As deliberações corresponderiam aos negócios em que, competindo a uma pluralidade de pessoas decidir sobre interesses próprios comuns ou sobre interesses alheios, as questões são resolvidas por maioria ou até por unanimidade, citando como exemplo a copropriedade.

O interesse dessa modalidade “residiria em não valer a deliberação como vontade dos que nela participam, mas sim como vontade da respectiva coletividade [da comunidade], e em regular ela apenas as relações internas do mesmo agrupamento, só podendo vir a influir nas relações externas através de actos ou negócios Jurídicos a praticar pelos respectivos órgão representativos ou representantes etc.”, posição que reforça uma posição intermediária, entre a natureza institucional normativa e a meramente contratual.

A elaboração da convenção de condomínio deve ser feita, por escrito, pelos titulares de direitos pertinentes á aquisição de unidades autônoma, construídas ou por serem construídas, cuja aprovação dependerá da assinatura de dois terços das frações ideais que compõem o condomínio para torna-la obrigatória, para os titulares de direitos, presentes e futuros, devendo ser registrada no Registro de Imóveis e dela constar, entre outras normas de interesse comum (art. 9º, § 1º, da Lei nº 4.591/64, e art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil).

Conforme se verifica, para a sua elaboração, deverá existir o consenso de dois terços dos condôminos, extraindo-se de tal normativa o caráter contratual da convenção, cujas normas expressarão a vontade da maioria.

A partir de sua aprovação e consequente registro do Cartório de Registro de Imóveis, atribuindo a oponibilidade erga omnes, constituir-se -á norma pressuposta, imposta contra todos os presentes e futuros, externando seu predominante caráter impositivo e preceitual, passando a ser a lei do microcosmo condominial, respeitados os direitos subjetivos de cada condômino e as normas de ordem pública.

Entre os adeptos da concepção mista, encontrarem-se Givord e Giverdon, para quem:

 

A natureza jurídica das normas do condomínio ainda está em discussão. Ela mostra na maioria das vezes um contrato entre os coproprietários […]. No entanto, alguns autores preferem atribuir uma natureza obrigatória devido a alguns efeitos que o produto e que pode aparecer fora do contrato. Em nossa opinião, a verdade está a meio caminho entre estas duas posições externas: as regras do condomínio parecem ser uma única instituição sui generis, ou ligada à condição de copropriedade. O dualismo permite invocar a comparação com os estatutos da sociedade anônima, talvez, com o acordo coletivo de trabalho.

 

A seu respeito, merece destaque a oposição de Echeverria Summers, que segundo Haroldo Guilherme Vieira Fazano, buscou compatibilizar o aspecto negocial que surge na origem da convenção (de caráter restrito, haja vista o princípio de relatividade dos contratos) com a sua função normativa: 

Em face do caráter ilimitado do direito das obrigações, as convenções de condomínio têm uma infinidade de disposições (cláusulas). Existem cláusulas que constituem verdadeiros direitos reais. Outras estabelecem limitações ao uso e gozo das partes privativas e comuns, com evidente carga de direito real. Outras cláusulas têm carga de obrigação e caráter administrativo.

Podem existir cláusulas estabelecendo quotas especiais para a distribuição de determinadas despesas. Existem cláusulas que completam o sistema de administração e de governabilidade.

As convenções podem conter cláusulas que estabeleçam despesas com seguros sobre o edifício e de distribuição de responsabilidades.

Em face disso, dá ênfase ao estudo da obrigação propter rem definindo-a como aquela obrigação na qual o sujeito passivo é qualquer pessoa que num dado momento ostenta a titularidade de um direito real sobre um determinado bem, de tal forma que se extingue ou transmite o direito real, bem como se extingue ou transmite a condição de devedor.

Lina Bregante, citando Del Prato, também sugere uma posição intermediária: 

A normativa regulamentar vem a se pôr sobre um plano descritivamente intermediário entre o âmbito no negócio jurídico e aquele do direito objetivo.

Essa, avaliada pelo perfil do ato que a põe, constitui uma modalidade de ato autorizado privado – caracterizado pela atinência dos preceitos de um conjunto de pessoas, a qual se determina pelas conotações de generalidade e abstração nos limites da dimensão coletiva da matéria regulada em contraposição ao comando particular. 

Ainda quanto ao tema, observa Domenico Barbero que o regulamento do condomínio (convenção) deve ser visto sob dois pontos de vista.

O primeiro relacionado á propriedade exclusiva, pois, com relação á propriedade privada em comunhão pro indiviso ou adquirida  com limitações preestabelecidas, serão estas válidas entre os contratantes, não sendo, outrossim, oponíveis contra terceiros, ou futuros adquirentes, se igualmente não se obrigarem, exsurgindo o regulamento das áreas comuns, observada a legislação aplicável, o regulamento será oponível contra todos, desde que não sejam violados os direitos individuais, verificando-se a natureza impositiva que decorre, como já se disse alhures, da natureza propter rem das obrigações condominiais.

Pode -se então considerar que a natureza jurídica da convenção de condomínio será contratual normativa, 

Uma declaração conjunta de vontade dos condôminos destinada a produzir efeitos por prazo indeterminado ou até que seja modificada. Também não se questiona o fato de que a fonte primeira do direito, em matéria condominial, é a lei que tem caráter geral e só, em seguida, a convenção emanada da vontade da maioria e na conformidade dos dispositivos legais, torna-se igualmente obrigatória, mas tão somente para aquelas pessoas alcançadas pelo estatuto daquela comunidade.

 

 

Fonte: Condomínio Edilício: Aspectos de Direito Material e processual – Rubens Carmo Elias Filho

 

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