Não incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor nas relações entre Condôminos

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Embora a evidência de que o cumprimento das obrigações se faça em favor dos próprios condôminos, sendo eles, em última instância, os favorecidos, não é demais referir que não incidem as regras do Código de Defesa do Consumidor. Além de serem eles os destinatários das multas, dos juros e outros encargos, não há a prestação de serviços pelo condomínio, posto que o mesmo é composto dos condôminos. Na verdade, se alguma relação de consumo se vislumbrasse, envolveria o condom0ínio e os terceiros que são contratados para prestar os serviços.

O STJ bem colocou a matéria:

“I – Tratando-se de contrato em que as partes ajustaram a construção conjunta de um edifício de apartamentos, a cada qual destinadas respectivas unidades autônomas, não se caracteriza, na espécie, relação de consumo, regendo-se os direitos e obrigações pela Lei n. 4.591/1964, inclusive a multa moratória na forma prevista no art. 12, § 2º, do referenciado diploma legal.”

A fundamentação do voto do relator, Min. Aldir Passarinho Junior, revela que as relações são entre os condôminos, e que, assim, não encontra fundamento impugnar obrigações consideradas exageradas com amparo no Código de Defesa do Consumidor:

“É que não se cuida, na espécie, de contrato regido pela Lei n. 8.078/1990, porquanto inexiste relação de consumo. Três dos autores eram proprietários dos lotes e, juntamente com outros interessados, dentre os quais os ora recorrentes, celebraram “contrato de transmissão de propriedade de frações ideais e outras avenças”, ajustando a edificação, em condomínio, de um edifício de apartamentos. Em termos mais simples, os titulares do imóvel participavam com os terrenos, recebendo, ao final, dois apartamentos construídos, e, em compensação, transferiam aos demais contratantes as frações ideais correspondentes às unidades autônomas que lhes caberiam no mesmo prédio. Ocorreu, porém, que os réus, dentre todos os demais que participaram do empreendimento, deixaram de honrar pontualmente com sua contribuição ao empreendimento, às vezes efetuando pagamentos a menor, até que reconheceram a dívida perante os demais, firmando instrumento próprio. Sem embargo desse valor, a atitude também gerou outros prejuízos ao grupo, motivando a ação, em que os demais condôminos da construção pedem o recebimento dos atrasados e indenização pelos danos ocorridos.

Ao que se depreende, portanto, não se enquadra a espécie aqui retratada no art. 2º da Lei n. 8.078/1990, que reza:

Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Se pudesse enquadrar os réus em tal dispositivo, ter-se-ia, então, a peculiar situação em que os autores, também condôminos com iguais direitos e obrigações, seriam igualmente consumidores em relação aos próprios recorrentes.

Na verdade, é contrato regido pela Lei de Condomínio e Incorporações, e valem as suas normas, portanto o art. 12, § 3º, do referenciado diploma.

 

 

Nesse sentido:

Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Condomínio. Inadimplência. Multa. 1. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, o recorrente, no especial, não impugnou os fundamentos do acórdão, não sendo permitido a parte inovar em sede de agravo regimental, ao lançar mão de novos argumentos, não expostos oportunamente, com o objetivo de sanar vícios da petição de recurso especial. 2. A jurisprudência desta Corte admite a cobrança da multa de 20% sobre o valor do débito, quando prevista na Convenção Condominial, hipótese destes autos, não restando configurada ofensa ao Código de Defesa do Consumidor. 3. Agravo regimental desprovido (AGEDAG n. 346.975/SP. Relator: Min. Carlos Alberto Menezes Direito. Terceira Turma. Unânime. DJU, 11.06.2001).

Condomínio. Multa. Art. 12, § 3º, da Lei n. 4.591/1964. Precedentes da Corte. (…) 1. Na linha de precedentes da Corte, é possível a cobrança da multa de 20% sobre o valor do débito, quando prevista na Convenção de Condomínio, nos termos da Lei n. 4.591/1964, não ocorrendo os pressupostos do art. 924 do Código Civil, aplicado pelo acórdão recorrido, a justificar a sua redução. 2. Recurso especial conhecido e provido (REsp. n. 468.246/SC. Relator: Min. Carlos Alberto Menezes Direito. Terceira Turma. Unânime. DJU, 01.09.2003).

(…) 1. A utilização, pelo Tribunal a quo, dos mesmos fundamentos adotados pela sentença, com sua transcrição integral no corpo do acórdão, não representa mácula ao art. 458 do CPC. 2. Diante da manifestação expressa, no acórdão recorrido, de todas as matérias devolvidas, inexistindo qualquer omissão, contradição, obscuridade ou ponto pendente de prequestionamento, deve ser mantida a multa aplicada prevista no parágrafo único do art. 538 do CPC. Precedente. 3. As relações jurídicas existentes entre condomínio e condôminos são regidas por lei específica, sendo inaplicável o Código de Defesa do Consumidor, o que permite a fixação, pela convenção de condomínio, de multa moratória superior ao limite estatuído no § 1º do art. 52 da Lei n. 8.078/1990 (…). 5. Recurso Especial não conhecido (REsp. n. 265.534/DF. Relator: Min. Fernando Gonçalves. Quarta Turma. Unânime. DJU, 01.12.2003).

Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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