Não incidência da impenhorabilidade na cobrança das taxas condominiais

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Não incide a impenhorabilidade no imóvel, por expressa aplicação do artigo 3°, inciso IV, da Lei n. 8.00/1990. Para a compreensão, oportuna a transcrição da regra: “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”.

A exceção da impenhorabilidade abrange as taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar, de sorte que dúvida não existe se não destinada a unidade para a residência da família. Mesmo diante da clareza do dispositivo, que15 refere taxas e contribuições, surgiram fortes discussões a respeito de se estender ou não seu alcance às unidades condominiais destinadas à residência. Tanto que se decidiu: “O imóvel destinado à família do devedor não pode ser penhorado na execução da sentença que o condenou a pagar contribuições devidas ao condomínio. A ressalva do inciso IV do artigo 3° da Lei n. 8.009/1990 protege o crédito fiscal. Precedentes da Turma…”

Em outras decisões:

O inc. IV do art. 3° da Lei n. 8.009l1990 não compreende as despesas ordinárias de condomínio… No entanto, quanto à aplicação do art. 3°, inc. IV, da Lei n. 8.009/1990, entendo que a interpretação extensiva dada pelo aresto violou a disposição ora referida…

O inc. IV do art. 3° não compreende as despesas ordinárias de condomínio.

O inc. IV do art. 3° da Lei n. 8.009/1990 foi redigido nos seguintes termos: “Art. 3° A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e Contribuições devidas em função do imóvel familiar.” A penhorabilidade por despesas provenientes de imposto, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar tem assento exatamente no referido dispositivo, como se colhe nos seguintes precedentes: no STF. RE n. 439.003/ SP. Relator: Min. Eros Grau, 06.02.2007; no STJ e REsp. n. 160.928/SP. Relator: Min. Ari Pargendler. DJU, 25.06.01.

O raciocínio analógico que se impõe é o assentado pela Quarta Turma que alterou o seu posicionamento anterior para passar a Admitir a penhora de imóvel residencial na execução promovida pelo Condomínio para a cobrança de quotas condominiais sobre ele Incidentes, inserindo a hipótese nas exceções contempladas pelo inc. IV do art. 3° da Lei n. 8.009/1990. Precedentes (REsp. n. 203.629/SP, Relator: Min. Cesar Rocha, DJU. 21.06.1999].

Recurso especial a que se nega provimento.

 

 

Torna-se desastrosa inteligência desse teor, pois inviabiliza a existência do condomínio edilício, conduzindo a privilegiar condôminos que não disponham de outro patrimônio penhorável, pois oficializa a inadimplência perenemente, e impondo que os demais consortes saldem suas obrigações. Caso se generalize o estado de insolvência, simplesmente de ninguém se pode cobrar, o que importa na interrupção da prestação dos serviços e do fornecimento de bens.

O Código Civil de 2002, no artigo 1.715, colocou um fim às divergências, ao excluir da proteção o bem de família por dívidas tributárias relativas ao prédio ou às despesas de condomínio: “O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.” Ou seja, mesmo que instituído o bem de família de acordo com as ‘regras dos artigos 1.711 e 1.712, não fica imune às mencionadas obrigações, ou não estará a salvo das constrições judiciais decorrentes da ação de cobrança judicial. Torna-se possível a penhora, levando-se à praça, para a necessária cobrança da dívida.

No caso de vendido em hasta pública, o saldo que sobrou do pagamento da dívida condominial poderá ser aplicado em outro prédio ou em títulos da dívida pública, cujos resultados serão aplicados no sustento da família. É a previsão do parágrafo único do citado artigo 1.715: “No caso de execução pelas dívidas referidas neste artigo, o saldo existente será aplicado em outro prédio, como bem de família, ou em títulos da dívida pública, para sustento familiar, salvo se motivos relevantes aconselharem outra solução, a critério do juiz.” Ainda sobre a exclusão de proteção do bem de família, cumpre mencionar a Súmula 549 do Superior Tribunal de Justiça, que assim determina: “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”.

Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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