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O novo Código Civil para condomínios entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64, tratando dos direitos e obrigações dos condomínios e dos síndicos.
Algumas mudanças importantes em relação à Lei anterior 4.591/64:
Convenção (Art. 1.333) Se a Convenção do seu condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a validade.
- Multa / inadimplência (Art. 1.336) Multa por atraso em pagamento: O teto máximo cai de 20% para 2%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos anteriores à data de 11 de janeiro de 2003, prevalece a multa prevista na Convenção. O teto de 2% referente à multa por atraso em pagamento, como estabelece o Novo Código Civil, é válido apenas para vencimentos pós 11 de janeiro de 2003.
- Multa / antissocial (Art. 1.337) Multa por conduta antissocial: Criada pela nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial.
- Multa / descumprimento das normas (Art. 1.337) Multa por descumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes.
- Destituição do síndico: (Art. 1.349) Será preciso maioria absoluta do condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não mais 2/3.
Art. 1.335 – São direitos do condômino:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336 – São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1.337 – Multas
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O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Quantas advertências geram multa de condomínio? A intenção da advertência é comunicar que houve uma transgressão e aconselhar o morador que isso não deve ocorrer novamente, informando que a situação pode acarretar em uma futura multa de condomínio.
Se o morador é reincidente: Nesse caso, o síndico pode fazer a aplicação da multa de condomínio. Isso geralmente ocorre com problemas cotidianos, como não respeitar o horário de silêncio, a lei antifumo, transitar com o cachorro em locais impróprios, entre outros.
Art. 1.348 – Funções e deveres do síndico
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Condômino Antissocial
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É o condômino que gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, prejudicando ou colocando em risco os demais condôminos.
É preciso que o ato praticado por ele, além de causar mal-estar ou constrangimento aos demais, não seja isolado, mas repetido diversas vezes.
Algumas atitudes que podem ser consideradas antissociais são:
- Alterações estruturais amplas em sua unidade, que poderiam colocar em risco a edificação e os habitantes;
- Tráfico de entorpecentes ou de animais silvestres;
- Atentado violento ao pudor;
- Exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial;
- Brigas ruidosas e constantes;
- Guarda de animais em condições incompatíveis com a habitação humana etc.;
- Gritos, xingamentos, difamações e provocações a outros moradores;
- Desacato a autoridade do Síndico.
Os casos em que as multas não funcionam é o condomínio ingressar com uma ação judicial, solicitando a exclusão do condômino antissocial. É importante considerar alguns fatos:
- Esgotar as vias administrativas (nesse caso, as multas aplicadas não deram resultado), dando oportunidade do condômino se defender das acusações;
- Deliberar em assembleia condominial sobre a propositura da ação judicial;
- Anexar provas e documentos que comprovem, de forma inequívoca, a conduta antissocial reiterada do condômino.
Com a exclusão, o condômino terá limitado seu direito de propriedade, perdendo o direito de convivência no condomínio, mas podendo vender ou locar sua unidade.
Cabe ao síndico cobrar uma retratação do condômino e adverti-lo para que trate o síndico com educação. Se está documentado e com testemunhas é só entrar com um processo por danos morais e pedir uma retratação pública, e não deixar acontecer novamente.
Limite da responsabilidade do síndico
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As responsabilidades do síndico dentro da sua função condominial vêm devidamente elencadas pelo art. 1.348 do Código Civil 2002, que elenca suas principais funções, vejamos:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I– convocar a assembleia dos condôminos;
II– representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III– dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV– cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V– diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI– elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII– cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII– prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX– realizar o seguro da edificação.
§ 1ºPoderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
O síndico é o representante legal o condomínio, mas ele não tem a obrigação de intervir em brigas pessoais de vizinhos. Além disso, ele não é autoridade em segurança e não tem poder para investigar e julgar as atitudes das pessoas.
Por isso, é bom que todos os condôminos tenham bom senso no momento de uma briga de vizinhos no condomínio. A dica dos especialistas é de que qualquer pessoa que perceba que um vizinho está se envolvendo em uma briga, deve chamar a polícia. Ninguém pode ser conivente com violência, mesmo que seja praticada dentro do apartamento de um vizinho.
- Leia mais: Representação do condomínio
Vale ressaltar que o síndico sempre deve ser informado quando ocorrem situações como essa, quando uma discussão chega às vias de fato. Se necessário ele poderá acionar a polícia, mas nunca deverá colocar-se em risco para resolver a situação.
Quando o caso é de vizinhos que discutem constantemente, trocam ofensas e tiram o sossego dos demais moradores, podem ser aplicadas advertências e multas, de acordo com as regras previstas na Convenção do Condomínio.
Fonte: Sônia Parmigiano – Jusbrasil
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