Multas e o Condômino Antissocial (art. 1.336, §§ 1º e 2º e art. 1.337)

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Quem convive em condomínio sabe que é preciso seguir as regras e exercer o bom senso para viver em harmonia, pois sabemos que um dos lados negativos em viver em condomínio é a convivência.

Ainda mais se tratando de condôminos que não cumprem com as regras, seja por excesso de barulhos, problemas com animais, desrespeitos às normas de garagem. São alguns dos conflitos que os síndicos precisam lidar no dia a dia, e que torna a convivência em condomínio mais difícil.

Para quem extrapola regras e determinações condominiais, o caminho é a aplicação das advertências e multas. A seguir as legislações que determinam as multas e advertências em condomínio.

Art. 1.336 do CC: São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; 

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

 

Art. 1337 do CC: O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

 

DA PENALIDADE MORATÓRIA (ART. 1.336, §1º DO CC)

Para garantir a obrigação estabelecida no Art. 1.336, inciso I do CC, o condômino inadimplente com suas obrigações ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, ou, não sendo previstos, 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

 A multa moratória, consiste na indenização pecuniária decorrente do atraso na execução da obrigação.

A jurisprudência confere caráter cogente à disposição que limita o valor da multa a dois por cento, vide seguintes julgados REsp nº 753546/SC, REsp nº 718217/SP

Enunciado 505 do Conselho da Justiça Federal:

“é nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo multa acima de 2%, confere suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois configura fraude à lei (Código Civil, art. 1.336, §1º), e não redução por merecimento”.

A Quarta Turma Cível do STJ, ao julgar o REsp 1.365.279/SP, firmou o entendimento no sentido de ser inviável a aplicação de multa sem que haja a prévia notificação do condômino, de forma a possibilitar o devido exercício do direito de defesa.

DA MULTA COMINATÓRIA (ART. 1.336, §2º)

A multa cominatória, possuí caráter compensatório, visando punir o condômino que transgredir os deveres estabelecidos nos incisos II e IV do Art. 1.336.

A multa cominatória deverá estar prevista no ato constitutivo ou convenção, e deve ter até cinco vezes o valor das contribuições mensais, independentemente de eventuais perdas e danos que deverão ser apuradas.

Caso a multa não esteja previsto na convenção, então, caberá a assembleia geral mediante o quórum de, no mínimo 2/3 dos condôminos restantes, isto é, considera-se se a fração ideal dos presentes, deduzida a fração correspondente à unidade do transgressor.

 

DAS CONDUTAS ABUSIVAS E DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL (ART. 1.337 DO CC)

Elencou-se no artigo 1.337 do CC as consequências ao condômino que manifeste comportamento nocivo, abusivo, assemelhando a conduta da figura jurídica do abuso de direito.

Art. 1337do CC:. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

 

    

O dispositivo trata da figura do “condômino nocivo”, ou seja, aquele que não cumpre, de forma reiterada, com os seus deveres perante o condomínio, podendo ser convocada assembleia extraordinária que, mediante deliberação de três quartos dos condôminos restantes, poderá aplicar multa correspondente ao quíntuplo do valor da contribuição condominial.

A imposição de sanção visa coagir o condômino a observar as regras ditadas pela convenção e pelo regimento interno, inibindo conduta considerada contrária a esses dispositivos, por estabelecer um padrão de harmonia entre vizinhos.

O direito de defesa, assegurado em âmbito constitucional, também se aplica à imposição de penalidade, e o Enunciado 92 do Conselho da Justiça Federal: dispõe nesse sentindo:

Jornada de Direito Civil – Enunciado 92

As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.

Persistindo o condômino em seu comportamento anti-social, gerando incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, o valor da multa sobre para o décuplo da quantia de contribuição, de acordo com o estabelecido pelo Art. 1.337, Parágrafo Único do CC.

Muito embora não seja previsto inicialmente pelo legislador, a evolução da doutrina e da jurisprudência possibilitaram a compreensão de que não se poderia admitir o abuso reiterado do direito, permitindo a alienação forçada da unidade condominial.

Enunciado 508 do Conselho da Justiça Federal:

“verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (art. 5º, XXIII, da CRFB e art. 1.228, §1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, §2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal”.

Ante a gravidade de tal medida, é imprescindível a deliberação em assembleia, notificando-se o condômino para que possa oferecer defesa. No que tange ao quórum, exige-se, igualmente ¾ dos condôminos da fração ideal dos presentes, deduzida a fração correspondente à unidade do transgressor, isto é, 75% (setenta e cinco porcento) dos restantes.

Redação Síndico Legal.

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