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Como gestores, devemos estar sempre atentos às regras condominiais, e eu como síndica profissional, e por não residir nos condomínios onde trabalho e estou síndica, sempre conto com os colaboradores e com o corpo diretivo para serem meus olhos nos momentos em que não posso estar presente é evidente que hoje em dia temos todo um sistema de câmeras entre outros que monitoram os residenciais através de filmagens, fotos etc, mas é sempre bom contar com a parceria daqueles que querem melhorar e manter a ordem do local onde trabalham e com aqueles que querem valorizar seu próprio patrimônio.
Assim, em um dos condomínios que sou síndica na região do Itaim Paulista, aqui na Capital paulistana, em atendimento à solicitação do conselho consultivo, muito vigilante por sinal, solicitei ao meu jurídico (sim, tenho que destacar que, não é porque sou advogada condominialista, que eu, como síndica profissional, atuarei como advogada naquele local, e assim por ética, sempre levo à escolha do Corpo Diretivo orçamentos de nomes do Direito Condominial nos quais confio, especialistas na área) uma notificação para uma unidade concedendo-lhe a oportunidade de manifestar-se previamente, pelos fatos que vou contar abaixo, algo corriqueiro, simples e por isso acho válido passar aqui como foi minha atuação para que outros gestores possam avaliar sua própria atuação em conjunto com as normas do seu condomínio.
Este condomínio constatou que no dia 26 de janeiro deste ano, aproximadamente às 19.30 horas, os moradores da unidade realizaram uma mudança fora do horário permitido, conforme foto que foi anexada na notificação, o que contrariava o que determinavam as normas daquele residencial.
Aliás, horário este que os próprios moradores argumentaram que “nem era tão tarde assim e se “não deixaria passar desta vez, afinal eles trabalhavam muito e era muito difícil cumprir o horário que determinava o Regimento Interno”.
Destaco ainda que tal conduta contrariava ainda as normas internas do Condomínio, em específico o Regimento Interno que trazia a seguinte redação:
Art. 23 – As mudanças deverão ser comunicadas ao Síndico, no mínimo com 02 (dois) dias de antecedência, devendo ainda ser informado o nome da empresa que realizará a mudança e deve ser acompanhado por alguém responsável pelo apartamento.
Art. 24 – O horário de obras e mudanças é de segunda a sexta-feira, das 08h00min às 12h00min e das 13h00 às 17h30min e aos sábados das 08h00min às 12h00min, sendo proibida a realização de obras e mudanças aos domingos e feriados.
Ademais, o ato praticado por aqueles moradores contrariavam os deveres impostos aos condôminos previsto no artigo 1.336, inciso VI, do Código Civil:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
V – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
Assim, no que se referia à infração do artigo acima mencionado, o Regulamento Interno deste “meu” condomínio, determinava a aplicação de penalidade de multa nos moldes abaixo colacionados:
Art. 34 – Fica estabelecida a multa de ½ (meia) maior contribuição condominial para infrações aos artigos acima. A cada reincidência de transgressão ao regimento, será aplicada nova multa em dobro do valor. Ainda, os reparos necessários por eventuais danos causados serão realizados pelo condomínio e cobrados no próximo boleto da taxa condominial da unidade infratora.
Caberia ainda salientar que tal exigência tem o objetivo de promover a segurança e tranquilidade de todos os moradores do condomínio de forma prática e eficaz, o que se deseja para toda a massa condominial sempre, não é mesmo?
Todavia, apesar de comprovadas as infrações ao Código Civil e instrumentos normativos daquela edificação, e considerando privilegiar as garantias constitucionais da ampla defesa e do contraditório, de forma preliminar, antes da aplicação da penalidade de multa, se fez necessário que desse a oportunidade àqueles para se manifestarem em relação aos fatos que acabei de descrever aqui, para que assim houvesse apreciação dos argumentos pela Assembleia Geral dos Condôminos, conforme estabelecia artigo 68 do Regulamento Interno.
Entendem porque é tão importante que tenham um jurídico especializado em Direito Condominial? A matéria é específica, e o síndico deve também conhecer as normas internas do condomínio onde atua para que possa sempre saber se está atuando dentro do regramento. E sempre devemos dar a oportunidade da defesa.
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Assim, o jurídico deu um prazo de 10 (dez) dias contados do recebimento da notificação em relação aos fatos que violaram as normas internas e que eram, por sua própria natureza, passíveis de penalidade pecuniária no importe 1/2 (meia) maior cota condominial, e que seria automaticamente aplicada em caso de inércia dos mesmos ou no caso do Corpo Diretivo refutar as argumentações.
E você síndico (a) já passou por uma mudança fora do horário em seu condomínio? Conta aqui para mim como você atuou no caso.
Um forte abraço e até a próxima.
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Amanda Accioli: Advogada formada em 1996, pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie), em Direito Público (Federal Educação) e em Direito Imobiliário (Escola Paulista de Direito). Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Hoje realiza trabalhos como síndica profissional e presta consultoria para síndicos de condomínios residenciais e comerciais, bem como atua como advogada consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos. Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico e de Vizinhança da OAB/SP – Subseção de Pinheiros.
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