MPF não pode propor ação pública contra vícios construtivos

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Em recente decisão do STJ houve o entendimento de que o Ministério Público Federal não tem legitimidade para propor ação civil pública buscando apurar responsabilidade e indenização por vícios dos imóveis construídos pelo Sistema Financeiro de Habitação, uma vez que os danos não são individuais e homogêneos, podendo variar de imóvel a outro.

 

O entendimento, aplicado pelo Tribunal Regional Federal da 1ª Região, foi mantido pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.

Segundo a decisão, não se desconhece a legitimidade ativa do Ministério Público Federal para propor ações civis públicas. Porém, no caso, não há direitos individuais homogêneos a serem tutelados.

O Ministério Público Federal ajuizou a ação em defesa dos moradores de um condomínio de Manaus. Segundo a ação, os prédios foram construídos em desconformidade com o projeto original. Por isso, o órgão pedia a recuperação dos imóveis e indenização por danos materiais e morais.

A ação foi movida contra a Caixa Econômica Federal, a Caixa Seguros e a construtora responsável.

No entanto, o TRF-1 considerou que o Ministério Público não tinha legitimidade para propor a ação. Segundo a decisão, o órgão teria legitimidade se a ação contestasse, por exemplo, uma cláusula contratual, que valesse para todos.

Porém, no caso de vício de construção é necessário verificar cada imóvel.

“Portanto, a ação deve ser ajuizada por cada um dos mutuários, e não de forma coletiva pelo Ministério Público, substituindo mutuários de diversos apartamentos de todo um conjunto residencial”, diz o acórdão.

O Ministério Público ainda tentou reverter a decisão no STJ, mas a 4ª Turma decidiu manter o acórdão do TRF-1. Segundo o ministro Raul Araújo, o tribunal extinguiu a ação, sob o fundamento de que, considerando as peculiaridades descritas no acórdão, inexistiam direitos individuais homogêneos a ser tutelados.

“A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória bem como o exame de contratos, o que é inviável em sede de recurso especial”, concluiu.

A Caixa Seguradora foi representada na ação por José Lopes Coelho e Marcelus Sachet Ferreira, integrantes do departamento jurídico, e pelos advogados Carlos Harten e Eduardo Fornellos, do Queiroz Cavalcanti Advocacia.

Nos últimos anos acompanhamos a frequência de acidentes marcados por problemas de vícios nas construções ou falta de manutenção predial.

Os vícios são “falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, já os defeitos são aqueles que podem afetar a saúde e a segurança do consumidor.

Ambos podem ser aparentes ou ocultos e pode ocorrer não só nos edifícios antigos como nos novos.

 

 

O Código Civil e o Código de defesa do Consumidor normatizam a questão dos vícios e defeitos, prazos de garantia, bem como de quem será a responsabilidade por esses vícios ou defeitos.

O Código de Direito do Consumidor especifica o direito de reclamar dos vícios construtivos decai em 90 dias, contados da data da entrega, se forem vícios aparentes ou do momento em que ficar evidenciada a falha.

Se o reclamante não apresentar formalmente sua reclamação dentro desse prazo, ele perde o direito de reclamar, conforme o conceito de decadência

Já no caso dos defeitos construtivos, o CDC diz que o reclamante tem um prazo prescricional de cinco anos para apresentar judicialmente sua pretensão de reclamar em juízo dos danos, ou seja, dos prejuízos resultantes de um fato do produto ou serviço, portanto um defeito.

A súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que prescreve em 20 anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeito da obra.

Geralmente, as construtoras entregam um manual do proprietário junto com as chaves, detalhando normas específicas do empreendimento e informações sobre o projeto, enfatizando vistorias e manutenção, além de eventuais garantias adicionais.

Ao vender o imóvel, o proprietário deve repassar ao novo dono este documento.

O Código Civil de 2002 em seus artigos cita que:

Artigo 618: Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único: Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Artigo 205: A prescrição ocorre em 10 anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

Já o código de defesa do Consumidor entende que para qualquer defeito que apareça na obra, só terá direito à indenização pelo construtor, a ocorrência que for comprovadamente detectada nos cinco primeiros anos, contados a partir da entrega do imóvel.

Em seus artigos 26 e 27 (CDC), fala sobre a decadência e a prescrição em relação ao assunto.

Artigo 26 – O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:

I – 30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto não duráveis

II – 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto duráveis.

Parágrafo 1 – Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.

Parágrafo 2 – Obstam a decadência:

I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca.

II – Vetado.

III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.

Parágrafo 3 – Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

 

Artigo 27 – Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

  

A Advogada Priscila Pergo ressalta que é dever do Sindico o cuidado pelas áreas comuns dos condomínios, por força do Art. 1.348 do Código Civil: 

1.348 inciso V- Compete ao síndico: diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

 

O melhor instrumento que um Síndico pode ter em mãos para auxiliá-lo nas manutenções que devem ser feitas é a Convenção Condominial, pois é nela que estarão descritos todos os quesitos necessários para correta preservação e manutenção do Condomínio.

Esses quesitos normalmente são baseados nas normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) De acordo com essas normas, a manutenção do patrimônio deve ser realizada com periodicidade pelo Síndico A figura de um engenheiro é indispensável na execução das obras de manutenção ou reforma.

No portal temos todas as Normas Técnicas Aplicadas aos Condomínios que deverão ser observadas na gestão do Síndico:

Em especial a Norma de Reformas da ABNT (NBR 16.280:2015) que estabelece as etapas das obras e reformas bem como a lista dos requisitos para antes, durante e depois de uma reforma, tanto na área comum, como nas unidades. autônomas.

 

 

Geiseane Lemes –Redação Síndico Legal

 

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