Mensalidade condominial: quem responde, o locador ou o locatário?

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Este tema é uma questão um tanto delicada, pois é comum vermos no dia a dia, na realidade dos contratos de locação, o proprietário do imóvel delegar ao inquilino a responsabilidade do pagamento da taxa condominial em conjunto com os alugueis.

No entanto, quando não pagas as despesas condominial, a quem se atribui a responsabilidade judicial? Do locatário em uma ação de execução? Há responsabilidade solidária? Para que se solucione tais questões, faz-se necessário lembrar da origem de tal prestação e sua natureza jurídica.

Como são taxas sobre as despesas de condomínio, trata-se de uma obrigação “propter rem – própria da coisa”, ou seja, é atribuída à unidade autônoma, desta forma devendo ser suportada por quem possuir a propriedade/titularidade da unidade autônoma. É uma espécie de obrigação do próprio bem, e não particularmente da pessoa, apenas respondendo aquele que é titular do bem.

Assim, o Código Civil Brasileiro dispõe o seguinte:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Ante a esta disposição, esclarece-se que o locatário, apesar de ser morador do condomínio, jamais poderá ser considerado condômino, não é estabelecida a relação jurídica de obrigações da espécie, o condômino, propriamente dito, é o proprietário do bem.

 

Comete o erro a administração condominial que emite o boleto ou recibo de cobrança em nome do locatário, cobrando-lhe, indevidamente, participação em despesas que, legalmente, não lhe competem, pois o contrato de locação existente entre locador e locatário é uma relação jurídica privada, firmada entre as partes, locador e locatário. Desta forma, caso o condomínio fizesse parte da relação jurídica entre locador e locatário, seria necessário ser anuente no referido contrato, passando a fazer parte integrante da locação, caso que não incorre à relação estabelecida entre as partes.

Assim, quem possui, deve figurar como requerido na ação de cobrança e execução das referidas taxas e, é aquele que detém a propriedade do bem, assim, devidamente nomeado no registro da matrícula do imóvel, ou seja, o proprietário real.

Desta maneira, não cabe habilitação do locatário em eventual ação judicial do condomínio contra o proprietário do imóvel, em relação à cobrança das despesas condominiais, cabendo apenas, posteriormente, o locador entrar com ação de regresso contra seu inquilino, com base no referido contrato de locação, o qual não possui vínculo algum com o condomínio.

Por mais que o locatário usufrua de algumas das prerrogativas concedidas ao proprietário do condomínio, especificamente quanto à habitabilidade dentro do condomínio, suas obrigações não devem ser comparadas, sendo assim, quem responde pelo débito é a própria unidade. O locatário não pagando, não há como se impor a dívida ao imóvel, já que não pertence a ele.

As taxas condominiais recaem sempre sobre a unidade condominial, quer seja uma casa ou apartamento integrante do condomínio. Esse tipo de responsabilidade recebe o nome, em latim, de propter rem.

 

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Fonte: Administradores.com

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