A presente matéria tem como objetivo externar as diversas condutas, equivocadas, realizadas pelos síndicos na gestão de seus condomínios e é fruto de anos de experiência na vivência com administração de condomínios e tem a intenção de elucidar algumas práticas de modo a evitá-las.
Introdução:
Quando um condômino se propõem a efetivar a atividade de síndico do condomínio, figurando como intermediário entre os condôminos e fornecedores, precisa ter disponíveis certos elementos que possibilitem e ajudem nesta atividade árdua, muitas vezes ingrata e cheia de percalços visando sempre o bem estar da maioria, pois estas atividades geram responsabilidades muitas vezes desconhecidas pelos menos experientes.
Ditas atividades, que outrora era realizada exclusivamente pelo síndico, passou por diversas mudanças com o advento das empresas administradoras de condomínio que realizam todo suporte administrativo contábil e com a especialização das bancas de advocacia em direito condominial, liberando os síndicos consequentemente das tarefas que outrora se ocupavam, sem no entanto, lhe retirarem ainda o caráter das responsabilidades e obrigações inerentes a função.
Apesar disto, o mercado está repleto de empresas incipientes e inexperientes que não dispõem de qualquer suporte e se colocam na função de “advogados”, o que acaba por gerar consultorias e orientações ilegais que no nosso dia-a-dia aqui empresa chamamos de “as más práticas comumente adotadas pelos síndicos”.
Ditos comportamentos tem repercussões jurídicas que podem ensejar em prejuízos ao síndico e condomínio.
Neste sentido, a consulta a um profissional da área é fundamental, não apenas para correção de eventuais problemas, mas também para auxiliar nas orientações de cunho preventivo. A advocacia preventiva tem exercido papel fundamental e neste sentido, levamos ao conhecimento do leitor quais práticas mais comuns que nos deparamos nas nossas consultorias e que devem ser evitadas:
Tal rol é apenas exemplificativo e não possuindo o condão de ser exclusivo.
- Na seara trabalhista:
- Comprar mais de 10 dias das férias dos funcionários;
Férias é um direito irrenunciável e o empregador é obrigado a conceder férias. O período máximo que o empregador pode “comprar” as férias é 10 dias, ou seja, mesmo que o trabalhador deseje “vender” todo o período de férias isto não é permitido por lei, mesmo com a concessão dele.
- Funcionário trabalhar todo dia para tirar as férias de outro funcionário;
Funcionários da portaria, de forma geral trabalham 12X36. Isto significa que ele trabalha 12 horas e descansa 36, ou seja, trabalha um dia e descansa no outro. Em função disto alguns condomínios “contratam” o próprio funcionário para trabalhar no seu dia e no dia do que está de férias, ou seja, ele trabalha todo dia, 12 horas por dia.
Tal prática é rechaçada pelo judiciário, pois é ILEGAL, sendo anulada a jornada de trabalho 12×36 horas, tendo o condomínio que pagar além das 08 horas diárias, 04 horas extras diárias, culminando em prejuízos.
- Contratar funcionário clandestino para tirar férias;
Funcionário clandestino além do risco trabalhista, tem risco de ordem patrimonial, pois havendo algum acidente de trabalho o condomínio, além de indenizar o funcionário, deverá arcar com o salário durante o período em que ele estiver afastado para tratamento e recuperação, sem contabilizar o risco de uma eventual indenização por danos morais.
- Contratar funcionário clandestino durante o contrato de experiência;
Não vamos misturar os institutos, funcionário em experiência, não é clandestino, é funcionário contratado (com carteira assinada) por um prazo de experiência de até 90 dias cuja finalidade é a de verificar se o empregado tem aptidão para exercer a função para a qual foi contratado. O empregador não desejando a prestação do serviço poderá rescindir o contrato de experiência, sem prejuízos trabalhistas do empregado.
[adrotate group=”1″]
- Advertir os funcionários apenas verbalmente;
A justiça do trabalho não reconhece as advertências verbais, pelo contrário, o reiterado mal comportamento de um funcionário não advertido formalmente é entendido como “perdão” do empregador pelo judiciário.
- Assinatura de ponto britânico (os funcionários entram e saem todos os dias nos mesmos horário sem qualquer diferença de um dia para o outro);
De modo geral cabe ao empregado provar que faz horas extras, entretanto, no caso dos horários de entrada e saída uniformes estes serão inválidos como meio de prova, invertendo-se o ônus da prova, relativo às horas extras, que passa a ser do empregador, prevalecendo a jornada da inicial se dele não se desincumbir. Portanto, deve ser registrado o horário real e não britanicamente.
- Pagar Vale Transporte e Cupom em espécie;
Esta prática não deve ser adotada, pois se assim procede o empregador, os valores pagos deverão ser incorporados ao salário do empregado repercutindo em todas as verbas contratuais e rescisórias e encargos.
Ainda corre o risco do empregado não reconhecer estes pagamentos e afirmar que não recebia o vale transporte e cupom. Ou seja, além de “aumentar” o salário o empregador ainda terá que indenizar o funcionário pela falta destes pagamentos.
- Realizar pagamentos a funcionários sem comprovantes;
Depois de entregue fica mais difícil provar este pagamento, portanto, formalidade nunca é demais. Melhor é realizar depósitos na conta do próprio funcionário.
- Deixar as férias vencer;
Férias vencida gera pagamento em dobro, portanto atenção.
- Não entregar as EPI´s (equipamentos de proteção individual) protocoladas;
Algumas atividades requerem o uso das EPI´s para ou minimizar ou abolir totalmente o eventual risco a que o funcionário está submetido no exercício de suas funções. A entrega protocolada gera segurança ao empregador no sentido de demonstrar que sua obrigação está sendo cumprida. Funcionário que se nega a assinar o protocolo de entrega ou não utiliza o equipamento deverá ser advertido, suspenso ou demitido, pois além de entregar, também é obrigação do empregador garantir o uso do equipamento.
- Na seara Civil:
- Não prestar conta em assembleia;
O síndico anualmente deverá prestar contas de sua gestão. Esta obrigação está disposta no código civil e falta desta poderá ensejar em consequências desde a destituição do síndico, passando por uma resposta numa ação de prestação de contas até a responsabilidade civil e penal por eventuais problemas na gestão.
Portanto, fique atento a realização desta assembleia e cobre de seus conselheiros as análises mensais das contas com aprovação destas.
- Realizar pagamentos a fornecedores sem comprovantes;
O problema aqui está na informalidade, pois além de não conseguir provar que pagou a determinado fornecedor, também não será possível ao conselho ou outra pessoa interessada confirmar a veracidade do pagamento, sendo assim, pagamentos de preferência com cheques nominais ou depósito na conta do favorecido com apresentação de recibo.
- Negociar desconto com fornecedores para não emitir a nota fiscal;
Neste caso o condomínio estará cometendo um ilícito tributário, pois estará deixando de recolher o ISS (imposto sobre serviço).
Como alguns municípios estão fiscalizando condomínios, esta prática culmina em cobrança posterior do imposto com aplicação de multas e juros. Além disso, pode prejudicar o condomínio numa eventual cobrança de garantia por determinado serviço ao fornecedor.
- Contratar fornecedores sem formalização contratual;
Apesar de existir o contrato tácito, o problema se insurge numa eventual necessidade de provar que o condomínio tinha um contrato com aquela empresa. Se um empregado da empresa contratada se machucar no condomínio? Se ele dizer que era funcionário do condomínio? Se ele roubar ou furtar? São todas questões que seriam solucionadas mais facilmente se o condomínio não precisar provar que determinado funcionário não era dele, mas da empresa contratada.
Não se enganem, até catador de lixo moveu ação trabalhista contra o condomínio onde ele recolhia o lixo.
- Não realizar o seguro do condomínio;
Atenção esta é uma obrigação legal. Todo condomínio deverá possuir seguro e a falta desta culmina em responsabilidade pessoal do síndico civil e criminalmente.
Solicite um orçamento, proporcionalmente o custo é muito mais barato que um seguro de carro e evita muitos aborrecimentos ao síndico.
- Não possuir rotina para recebimento de correspondências judiciais;
De acordo com o Novo Código de Processo Civil, a responsabilidade para recebimento das correspondências judiciais passou a ser do porteiro, antes era apenas do citado / notificado / destinatário. Sendo assim, no caso a correspondência recebida pelo porteiro deverá ser repassada e protocolada ao destinatário final, pois comprova de forma inequívoca que o condomínio fez sua parte.
Atenção, no caso do destinatário não receber a correspondência e for revel (ausência de defesa no prazo) na ação ele poderá acionar o condomínio como responsável por sua revelia.
- Realizar obras desnecessárias no condomínio sem aprovação em assembleia;
O Síndico deverá ficar atento que existem três tipos de obras: as necessárias, úteis e voluptuárias, cada qual possui um quórum especial para aprovação.
Portanto, realizar obras sem respeitar este dispositivo legal poderá culminar em responsabilidade do síndico por excesso de poder no exercício da função.
Portanto, atenção redobrada, a contratação de uma assessoria Jurídica é fundamental aqueles que desempenharem suas funções como Síndico para evitar questionamentos jurídicos cuja consequência podem ensejar em responsabilidade civil e/ou criminal do Síndico.
—-
Rogério Alvares Camello Filho
Sócio fundador da Alvares Camello & Otero Rocha Advogados Associados; Corretor de Seguros pela Funenseg; Pós-graduado em finanças pela UPE; Graduado em Informática pela AESO; Advogado formado pela Devry; Cursando Especialização em Direito Imobiliário; Palestrante; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Registral e Notarial Professor na Escola Superior de Advocacia – ESA/PE; Membro do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário) na Comissão de Direito Condominial e Registral.
—-
Leia mais artigos aqui!
LEIA TAMBÉM
- Administração de conflitos e brigas em condomínios.
- Quais as responsabilidades do síndico em relação aos elevadores?
- Sindico, esteja atento a realização de obras e reparos.
