Definição de Manutenção Preventiva Programada – é uma rotina importante nos condomínios e que não pode ser negligenciada pelo síndico.
Ela engloba atividades e serviços que garantem a segurança, a conservação e a confiabilidade da edificação.
Serviços de manutenção predial preventiva
A manutenção predial preventiva é aquela que antecede o reparo. Por isso, ela está ligada à elaboração de um planejamento das atividades que conservam a capacidade funcional do edifício. Alguns serviços que constam no plano de manutenção predial preventiva são:
- Inspecionar instalações hidráulicas e elétricas;
- Verificar elevadores, instalações de gás e integridade da cobertura;
- Inspecionar áreas comuns, equipamentos e sistemas de segurança, dentre outras.
O Plano de Manutenção Predial Preventiva contempla serviços que devem ser executados em períodos Mensal, trimestral, semestral e anual.
Abaixo citaremos exemplos práticos de Manutenção Preventiva Programada.
MANUTEÇÃO PROGRAMADA
| SISTEMA | PROCEDIMENTOS |
| MENSAL | |
| Elevadores / Casa de Máquinas | Inspeção técnica |
| Central de Distribuição de gás | Inspeção técnica |
| Gerador | Inspeção técnica |
| Cobertura | Alcapões fechados, limpeza de calhas, ralos, telhas quebradas, possíveis infriltrações |
| Extintores | Pressão dos manomêtros, validade e lacre |
| Iluminação de Emergência | Verificar a validade da bateria e realizar a simulação de falta de energia. |
| Luz Piloto | Verificação de lâmpadas e sensores |
| Luminárias e Lâmpadas | Verificação de lâmpadas, soquetes e conexões |
| Playground | Integridade do material |
| Equipamentos Fitness | Inspenção técnica |
| Portão de acesso aos Veículos | Inspeção técnica, limpeza do trilho e sensores |
| Portão Social e de Serviço | Inspeção técnica |
| Ralos e caixas | Limpeza |
| Redutora de Pressão | Verificar pressão dos manomêtros |
| Shaft de comunicação | Inspeção, organização |
| Interfone | funcionamento |
| Instalação hidrossanitária | Vazamentos |
| Exaustor Churrasqueiras | Funcionamento |
| Piscina / espelho d’água | Inspeção dos Filtros e bombas |
| Bombas de recalque | Funcionamento, vazamentos e inspeção técnica |
| Jardinagem | Manutenção, podas e limpeza |
| Caixas de descargas | Vazamento |
| Hidrantes | Verificar organizações das mangueiras e acessórios |
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RELAÇÃO DA MANUTENÇÃO PREVENTIVA PROGRAMADA COM A PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA DO CONDOMÍNIO.
A previsão orçamentária é o processo de análise e decisão sobre como será gasto o dinheiro arrecadado pelo condomínio durante o ano seguinte.
É uma previsão das despesas futuras do condomínio baseada nos custos dos meses anteriores.
Assim sendo a manutenção programada que tem um custo e que não pode ser desprezado tem uma relação direta com a previsão orçamentária, ou seja, o Engenheiro do Condomínio deve informar ao Síndico a estimativa desse custo para constar no orçamento.
No gráfico acima, tem-se que à medida que se aumenta o número de intervenções em um sistema ao longo do tempo, maior será a vida útil para um determinado desempenho requerido. Portanto, faz-se necessária a realização de uma série de intervenções por parte do usuário, conforme previsto no Manual de uso, operação e manutenção, para que a Vida Útil de Projeto seja atingida.
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PALMIRO SOARES DE LIMA FILHO. Engenheiro Civil, Diretor e Membro Titular do IBAPE-MT (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), atua na área de avaliações e pericias judiciais e extrajudiciais e vistorias em condomínios a mais de 20 (vinte) anos,realizando trabalhos nas Comarcas da Capital e do interior de Mato Grosso.
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