Manutenção preventiva programada em condomínios

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Existem vários episódios em que tudo torna-se desagradável como infiltrações no teto dos apartamentos, elevadores que de repente param de funcionar, esses são problemas comuns em condomínios e que podem ser evitados.

 

 

Para evitar tudo isso deve ser realizado as manutenções. A manutenção preventiva é feita para reduzir a probabilidade de falha de uma máquina ou equipamento e até mesmo a ruína de serviços prestados.

É uma intervenção programada, prevista e preparada para antecipar a interrupção do funcionamento ou mesmo o mau funcionamento, ou seja, é um conjunto de inspeções, vistorias e testes para evitar que isso aconteça.

Em condomínios os principais itens que devem passar por manutenção preventiva são:
  • Elevadores;
  • Sistema de Combate à Incêndio e Pânico;
  • Sistema de Proteção contra Descargas Elétricas;
  • Instalações Elétricas;
  • Bombas de água;
  • Telhados, Calhas e Rufos;
  • Pintura Externa.

ELEVADORES – É de grande importância manter um contrato de manutenção com empresa especializada em manutenção.

 

SISTEMA DE COMBATE À INCÊNDIO E PÂNICO – Este sistema deve passar por avaliações de funcionamento, feitas por profissionais habilitados e capacitados, anualmente. Pois é de grande importância o seu perfeito funcionamento durante uma emergência.

 

SISTEMA DE PREVENÇÃO A DESCARGA ATMOSFÉRICAS (SPDA) –

O Brasil é o país com o maior número de descargas atmosféricas, assim sendo, é de grande importância que este sistema esteja em pleno funcionamento, porque do contrário pode levar a queima de equipamentos elétricos e até risco de morte aos condôminos.

Pode também a seguradora pode se recusar a pagar a indenização ao condomínio na constatação da ausência ou mau funcionamento do sistema.

 

INSTALAÇÕES ELÉTRICAS – As instalações elétricas devem passar por inspeções anuais, principalmente em empreendimentos com mais de cinco anos de uso, pois ao passar dos anos as conexões elétricas podem perder o aperto e oxidar, ocasionando o mau contato, levando a quedas de energia, perda energética e incêndio nas instalações.

Outro grande problema são as alterações nos eletrodomésticos, principalmente o ar condicionado, que são alterados sem a devida adequação à demanda do edifício.

A extrapolação da demanda, calculada em projeto, leva ao funcionamento não eficiente e até mesmo a queda de energia.

 

 

 

 

BOMBAS DE ÁGUA – Existem vários tipos de bombas, as de recalque que levam a água do reservatório inferior ao superior, bombas de águas servidas, que geralmente se encontram submersas em caixas coletoras no subsolo e são responsáveis por levar águas de chuva e de limpeza para fora do edifício e também existe a bomba do sistema de combate a incêndio, que são acionadas para fornecer água com alta pressão às mangueiras dos hidrantes.

A falha de alguma destas bombas pode gerar a falta de água para os condôminos, alagamento do subsolo e até o não funcionamento do sistema de hidrantes.

 

TELHADOS, CALHAS E RUFOS – Estes itens devem ser vistoriados em curtos espaços de tempo, pois a falha de algum destes pode gerar infiltrações nos apartamentos superiores, entupimento das calhas e até problemas estruturais.

 

PINTURA EXTERNA – A pintura deve ser revista em um intervalo de 3 a 4 anos, para corrigir pequenas fissuras devido ao desgaste do tempo. A repintura evita infiltrações e mantém a valorização estética do empreendimento.

Implantar e praticar a manutenção preventiva nestes itens demonstra a preocupação com o condomínios e condôminos. Aumenta a confiabilidade devido ao menor número de paradas dos equipamentos. Diminui os custos , pois a boa manutenção leva os equipamentos a funcionarem com maior eficiência. Melhora a segurança porque equipamentos com a manutenção atualizada evita a possibilidade de comportarem de forma imprevisível.

Também é importante lembrar que estas manutenções devem ser realizadas por profissionais capacitados e habilitados, apenas estes podem garantir o serviço prestado.

 

 

 

 

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PALMIRO SOARES DE LIMA FILHO. Engenheiro Civil, Diretor e Membro Titular do IBAPE-MT (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), atua na área de avaliações e pericias judiciais e extrajudiciais e vistorias em condomínios a mais de 20 (vinte) anos,realizando trabalhos nas Comarcas da Capital e do interior de Mato Grosso.

 

 

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