Manutenção das Edificações, de quem é a responsabilidade?

0
618
Manutenção das Edificações, de quem é a responsabilidade?

De acordo com o artigo Art. 1.348. do Código Civil atribui os deveres do Sindico, esse artigo pode ser entendido como a regulamentação da atividade, visto que nele esta descrito todas as atividades que devem ser executadas por ele, dentre elas a manutenção.

Em relação as edificações o Arti 1.348 em seu inciso V é claro:  Compete ao síndico: diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

Um dos instrumentos utilizados pelo sindico para realizar esse dever é a Convenção Condominial, dela deve conter um plano de manutenção predial que deve ser observado.

 

 

Mas de fato, é apenas do Sindico a responsabilidade pela manutenção das edificações Condominiais? 

A convenção de condomínio, elaborada de acordo com as diretrizes do Código Civil Brasileiro  (nos seus artigos 1332, 1333 e 1334), estipula as responsabilidades, direitos e deveres dos condôminos, síndico e conselho consultivo e/ou fiscal.

O regimento interno, aprovado conjuntamente com a convenção na assembleia  de  instalação  do condomínio, complementa as regras de utilização do empreendimento.

Ressalta-se a importância dos envolvidos em praticar os atos que lhe são atribuídos pela legislação, pela convenção e pelo regulamento interno.

Relacionamos abaixo algumas responsabilidades referentes à manutenção das edificações, diretamente relacionadas às ABNT NBR 5674, ABNT  NBR  14037,  ABNT  NBR  15575  e normas específicas de diversos sistemas que possuem descrição de manutenções necessárias, além de outras sugestões:

 

 

Incorporadora e/ou construtora

Entregar o Termo de Garantia, Manual do Proprietário e Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação, conforme ABNT NBR 14037;

Entregar as notas fiscais dos equipamentos para o síndico do condomínio;

Entregar um jogo completo de plantas e especificações técnicas do edifício, conforme ABNT NBR 14037; Prestar esclarecimentos técnicos sobre materiais e métodos construtivos utilizados e equipamentos instalados e entregues ao edifício; Providenciar serviços de assistência técnica dentro do prazo e condições de garantia; A construtora e/ou incorporadora deverá entregar sugestão ou modelo de programa de manutenção e sugestão ou modelo de lista de verificação do programa de manutenção do edifício, conforme ABNT NBR 5674 e descrito na ABNT NBR 14037

  • TEMOS UM VÍDEO FALANDO SOBRE ISSO NA TV SÍNDICO LEGAL 

 

Síndico

Administrar os recursos para a realização da manutenção;Assegurar que seja estabelecido o modo de comunicação apropriado em todos os níveis da edificação;Coletar e manter arquivados os documentos relacionados às atividades de manutenção (notas fiscais, contratos, certificados, respectivos registros de sua realização etc.), durante o prazo de vida útil dos sistemas da edificação; Contratar e treinar funcionários para a execução das manutenções;

Contratar empresas (capacitadas ou especializa- das, conforme complexidade e riscos) para realizar as manutenções;

 

 

Convocar assembleia geral, a fim de aprovar os recursos para a realização das manutenções; Efetuar o controle do processo de manutenção;Elaborar e implantar plano de transição e esclarecimento de dúvidas que possam garantir a operacionalidade do empreendimento sem prejuízos por conta da troca do responsável legal.

Toda a documentação deve ser formalmente entregue ao sucessor; Elaborar, implantar e acompanhar o sistema de gestão de manutenção e o planejamento anual das atividades de manutenção; Encaminhar para prévia análise do incorporador, construtor ou projetista ou, na sua falta, de um responsável técnico, qualquer alteração nos sistemas estruturais da edificação ou sistemas de vedações horizontais e verticais, conforme descrito na ABNT NBR 14037;

Encaminhar para prévia análise do incorporador, construtor ou projetista ou, na sua falta, de um responsável técnico, consulta sobre limitações e impedimentos quanto ao uso da edificação ou de seus sistemas e elementos, instalações e equipamentos, conforme descrito na ABNT NBR 14037; Encaminhar para prévia análise do incorporador, construtor ou projetista, ou na sua falta, de um responsável técnico, toda e qualquer modificação que altere ou comprometa o desempenho do sistema, inclusive da unidade vizinha, conforme descrito na ABNT NBR 14037; Fazer cumprir as normas técnicas pertinentes ao condomínio, bem como normas e leis de segurança e saúde dos trabalhadores; Gerenciar e manter atualizada a documentação, seus registros e seu fluxo pertinente à gestão da manutenção do edifício; Gerir as atividades de manutenção, conservação das áreas comuns e equipamentos coletivos do condomínio.

 

 

Conselho deliberativo ou fiscal 

Acompanhar e sugerir melhorias na gestão do programa de manutenção.

 

Proprietário/usuário

Ao realizar a manutenção em seu imóvel, observar e seguir o estabelecido no Manual do Proprietário; Fazer cumprir e prover os recursos para a realização das atividades de manutenção, bem como para o programa de gestão da manutenção das áreas comuns; Coletar e armazenar documentação que comprove a realização da manutenção da sua unidade; No caso de revenda ou locação, o proprietário deverá transmitir as orientações sobre o adequado uso, manutenção e garantia do seu imóvel ao novo condômino, entregando a ele os documentos e manuais correspondentes.

 

Administradoras

Realizar, total ou parcialmente, as funções administrativas do síndico, conforme condições de contrato entre o condomínio e a administradora aprovado em assembleia; Prestar assessoria para a elaboração e implantação do programa de gestão de manutenção do edifício.

 

Zelador/gerente predial

Fazer cumprir os regulamentos do edifício e as determinações do síndico e da administradora; Coordenar os serviços executados pela equipe de manutenção local e das empresas terceirizadas; Registrar as manutenções realizadas e comunicar à administradora e ao síndico; Comunicar imediatamente ao síndico ou à administradora qualquer anomalia ou problema em sistemas e/ou subsistemas do edifício, ou seja, qualquer detalhe funcional do edifício;

Prestar suporte ao síndico ou à administradora para coleta e arquivamento dos documentos relacionados às atividades de manutenção (notas fiscais, contratos, certificados etc.) e dos componentes do controle de registro das manutenções, desde que em conformidade com contrato de tra balho e convenção coletiva; Fiscalizar para que as normas de segurança e saúde dos trabalhadores sejam rigorosamente cumpridas por todos os funcionários e/ou terceirizados no condomínio.

 

Equipe de manutenção local

Executar os serviços de manutenção, de acordo com as normas técnicas, atender ao sistema de gestão de manutenção do edifício, desde que tenha recebido orientação e possua conhecimento de prevenção de riscos e acidentes; Cumprir as normas vigentes de segurança e saúde do trabalhador;

O trabalho somente deverá ser realizado se estiver em conformidade com contrato de traba- lho, convenção coletiva e com a função por ele desempenhada.

 

Empresa capacitada

Realizar os serviços de acordo com as normas técnicas e capacitação ou orientação recebida, conforme a gestão da manutenção;

Fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços de manutenção, tais como contratos, notas fiscais, garantias, certificados etc.;

Utilizar materiais, equipamentos e executar os serviços em conformidade com normas e legislação, mantendo, no mínimo, o desempenho original do sistema; Utilizar peças originais na manutenção dos equipamentos; Cumprir as normas vigentes de segurança e saúde do trabalhador.

 

Empresa especializada

Realizar os serviços de acordo com as normas técnicas, projetos, orientações do Manual do Proprietário, Manual das Áreas Comuns e orientações do manual do fabricante do equipamento; Fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços de manutenção, tais como contratos, notas fiscais, garantias, certificados etc.; Utilizar materiais e produtos de qualidade na execução dos serviços, mantendo ou melhorando as condições originais;Utilizar peças originais na manutenção dos equipamentos; Fornecer, quando necessário, documentação de responsabilidade técnica pela realização dos serviços e suas implicações; Cumprir as normas vigentes de segurança do trabalho

Clique aqui e saiba mais sobre manutenção predial na TV Sindico Legal

 

Da Redação Sindico Legal

 

FONTE: Guia nacional para a elaboração do manual de uso, operação e manutenção das edificações./Câmara Brasileira da Indústria da Construção

 

Leia mais sobre gestão aqui!

LEIA TAMBÉM

 

INSCREVA-SE NA TV SÍNDICO LEGAL CLICANDO AQUI!

 

DEIXE UMA RESPOSTA

Please enter your comment!
Please enter your name here