Legalidade de exploração de atividade comercial em condomínio exclusivamente residencial

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Trata-se de apelação interposta pelo autor contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de cessação das atividades comerciais no bar da piscina do condomínio e de condenação dos réus ao pagamento de reparação por danos morais (fls. 294/296 dos autos eletrônicos).

Em sua apelação (fls. 308/314 dos autos eletrônicos), o autor sustenta que o imóvel possui destinação residencial, e não comercial, o que impede o desenvolvimento de atividades comerciais no bar da piscina. Afirma que a Convenção de Condomínio não estabelece previsão de comércio, e sim de atividade econômica de serviço externo, que é diferente. Alega que os itens 4.21 a 4.26 do Regulamento Interno são nulos, porque não foram objeto de deliberação na assembleia que aprovou o Regulamento. Também defende que o alvará foi emitido há cerca de 3 anos e que, portanto, se encontra defasado, além de ser provisório. Por fim, sustenta que essas infrações às regras do condomínio lhe causaram situações estressantes e perigosas, que ultrapassam o mero dissabor e configuram danos morais.

Em suas contrarrazões (fls. 396/399 dos autos eletrônicos), o réu Rubens da Rocha Oliveira afirma que o local possui instalações adequadas e que possui alvará autorização para comercializar no condomínio.

Em primeiro lugar, impõe-se verificar se existe ilegalidade no aluguel do bar da piscina do condomínio réu e na realização de atividades comerciais no local, bem como se desses fatos derivam danos morais sofridos pelo autor e a responsabilidade dos réus.

Nesse sentido, constata-se que a convenção de condomínio expressamente possibilita, em sua Cláusula Vigésima-Sétima (Subcláusula 27.4 e Parágrafo Terceiro), a locação do bar da piscina a pessoas jurídicas para fins de prestação de serviço: “27.4 – Os SERVIÇOS EXTERNOS são aqueles obrigatoriamentecontratados pelo condomínio com terceiros, para serem prestados nas dependências do condomínio , cabendo exclusivamente a cada usuário o respectivo pagamento diretamente ao contratado. A prestação destes serviços deve obedecer ao Regulamento Interno e esta convenção de condomínio.

Parágrafo Terceiro:

Considera-se SERVIÇO EXTERNO:

O serviço solicitado será pago diretamente pelo condômino solicitante, de acordo com os preços constantes de tabela que ficará exposta na administração do condomínio. O serviço externo oferecido será de BARDA PISCINA, ficando previsto que caso haja necessidade o Condomínio deverá ceder parte da área comum para viabilização da prestação do serviço .” (fls. 346/347 dos autos eletrônicos)

Essa previsão já seria suficiente para permitir a instalação do bar da piscina no condomínio. Além disso, o Regulamento do condomínio também admite expressamente que terceiros aluguem o bar da piscina: “Bar da Piscina

4.21. Os serviços do Bar da piscina poderão atender aos usuários dos apartamentos, da piscina, saunas e áreas comuns, observadas as normas de consumo de alimentos e bebidas nesses locais.

4.22. O horário de funcionamento do Bar da Piscina será de 9:00h às 22:00h, diariamente, exceção feita às segundas-feiras, ou aos primeiros dias úteis que se seguirem aos feriados que coincidam com as segundas-feiras, nos quais não funcionará, ou outro horário a ser definido pela Administração e Conselho.

4.23. Poderão ser servidas pequenas refeições, bebidas e salgados, bem como homeservice, obedecidas às regras do contrato de prestação deserviços, concessão ou de arrendamento , a serem definidas posteriormente pela Administração e Conselho.

4.24. O contratado ou autorizado ao uso do espaço de bar responderá por si e por seus empregados, pela inobservância das normas da Convenção e do presente Regulamento, o que deverá constar em seu contrato, devendonecessariamente ser pessoa jurídica , sendo o contrato e sua documentação gerenciado pela Administração, estando à disposição dos moradores para consulta.

4.25 Os funcionários do bar deverão usar crachá de identificação, uniformes e estarem devidamente registrados pela empresa vencedora da licitação.

4.26. As instalações do Bar não serão de uso individual dos condôminos para eventos particulares, podendo ser utilizados através doconcessionário contratado para operá-las .” (fls. 44/45 dos autos eletrônicos)

Com relação ao argumento do apelante de que esses itens do Regulamento não foram objeto de deliberação na assembleia para sua aprovação, este não pode ser acolhido, uma vez que não há qualquer prova nesse sentido, ônus que lhe cabia (art. 333, I, do CPC/1973; art. 373, I, do CPC/2015).

Da mesma forma, não se pode dizer que a exploração de atividade comercial em condomínio residencial é ilegal ou irregular, uma vez que conta com alvará de funcionamento.

Merece destaque que pouco importa que o alvará tenha sido emitido há muito tempo ou que seja precário, pois a autorização para exploração da atividade permanece em vigor. Ou seja, enquanto o alvará de autorização permanecer válido, não se pode atribuir irregularidade no desenvolvimento de atividade comercial no condomínio, qualificado como exclusivamente residencial, já que conta com o aval da Administração, a quem compete o poder de polícia.

No que diz respeito ao incômodo causado pelos moradores ao utilizarem o bar e ao horário de seu funcionamento além do permitido, o apelante não se desincumbiu de seu ônus da prova, tendo se limitado a juntar suas reclamações escritas (documentos unilaterais), que se limitam a dois dias.

Também com relação ao ingresso de pessoas estranhas ao condomínio, não há provas e é perfeitamente possível que outros condôminos levem convidados para aquela área.

Portanto, não existe comprovação dos fatos que supostamente teriam lhe causado danos morais, tampouco que esses supostos fatos pudessem ser atribuídos aos apelados. Além disso, não restou demonstrado que esses fatos narrados extrapolaram o mero aborrecimento.

Diante do exposto, o voto é no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO.

Fonte: Jusbrasil.

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