IPTU do condomínio é de responsabilidade da incorporadora e da empreendedora até a expedição do habite-se.

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“CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO REGRESSIVA C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. 1. A sentença preenche os requisitos do artigo 489, do CPC, expondo o magistrado, de forma clara a razão pela qual julgou o pedido parcialmente procedente, inexistente qualquer nulidade. 2. Tratando-se de imóvel novo, é da incorporadora e da empreendedora a responsabilidade pelo pagamento do IPTU referente ao condomínio até a efetiva expedição da autorização de ocupação (habite-se). 3. Comprovado que o habite-se foi expedido em 25/11/2013, cabe excluir da condenação os valores do IPTU cobrados a partir de referida data. Recurso provido em parte.” (TJ-SP – APL: 10038695820178260001 SP 1003869-58.2017.8.26.0001, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 20/08/2018, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/08/2018).

Trata-se de recurso de apelação contra respeitável sentença que julgou parcialmente procedente a ação e condenou os réus a ressarcirem ao autor a quantia de R$ 102.842,70 (cento e dois mil, oitocentos e quarenta e dois reais e setenta centavos), corrigidos monetariamente a partir do desembolso e com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Por terem sucumbido em igual proporção, arcarão as partes conjuntamente com o pagamento das custas processuais e cada qual arcará com a verba honorária do patrono adverso, fixada em R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais).

Pleiteiam os apelantes a reforma do julgado alegando em preliminar a ausência de fundamentação da r. sentença, bem como não sido enfrentados todos os argumentos deduzidos nos autos. No mérito, afirmam que o contrato de incorporação imobiliária estipula em sua cláusula 8.5 que a responsabilidade pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel do empreendimento é do adquirente da unidade autônoma e não do condomínio.

Aduzem que o artigo 32 do CTN igualmente prevê que o pagamento do imposto sobre a propriedade territorial urbana (IPTU) cabe ao adquirente de cada unidade autônoma. Salientam que o síndico não foi autorizado por Assembleia Geral para propor a presente demanda e, mesmo que tivesse sido autorizado, não seria lícito atuar além dos limites impostos pela legislação que delimita sua atuação apenas na defesa de interesse comum, já que a discussão envolve interesse pessoal dos adquirentes da unidades autônomas, questão esta ligada ao patrimônio individual de cada condômino. Salienta que trouxe em contestação o certificado de conclusão da obra comprovando que a expedição do habite-se se deu em 25/11/2013 e não no mês de abril/2014. Discorrem acerca da inobservância das alegações tecidas em sua peça de defesa, tendo sido reconhecida a obrigação quanto ao pagamento do IPTU sem qualquer justificativa plausível. Apontam que o atraso na emissão do habite-se provocou a emissão do IPTU em nome da empreendedora, porém tal situação por si só não atrai a responsabilidade das requeridas. Enfatizam que o IPTU é responsabilidade tributária dos adquirentes das unidades autônomas construídas a preço de custo, bem como o condomínio não é parte do contrato de aquisição das referidas unidades, carecendo assim de legitimidade para modificar as convenções estabelecidas na avença. Requerem seja dado provimento ao presente recurso a fim de acolher a preliminar de ausência de fundamentação do julgado, reconhecer a ilegitimidade do autor para tratar de matéria de interesse particular dos adquirentes das unidades autônomas, reconhecer a ausência de causa de pedir e de demonstração de interesse jurídico do condomínio em relação ao pedido inicial, reconhecer que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU foi fixada no contrato celebrado entre as recorrentes e os adquirentes das unidades autônomas e, ao final, julgar improcedente a ação.

A sentença encontra-se formalmente perfeita e preenche os requisitos dos artigos 489, do Código de Processo Civil, nestes termos:

“Art. 489. São elementos essenciais da sentença:

I – o relatório, que conterá os nomes das partes, a identificação do caso, com a suma do pedido e da contestação, e o registro das principais ocorrências havidas no andamento do processo;

II – os fundamentos, em que o juiz analisará as questões de fato e de direito;

III – o dispositivo, em que o juiz resolverá as questões principais que as partes lhe submeterem”.

Vale dizer que não é dado confundir fundamentação concisa com ausência de fundamentação, esta sim passível de tornar nula a sentença, por descumprimento de preceito constitucionalmente assegurado.

Assim, como já se decidiu é óbvio dizer que:

“quando a Constituição e o inciso II do artigo 458 do Código de Processo Civil dispõem sobre fundamentação da sentença, não exigem extensão, mas que o juiz indique as razões de seu convencimento”(Ap. s/ Rev. 690.801-00/2 – 11ª Câm. – extinto 2º TAC – Rel. Juiz ARTUR MARQUES – J. 16.12.2002).

Dessa forma, sem qualquer fundamento o pleito de nulidade da sentença formulado pelos recorrentes.

Também não se observa nenhuma irregularidade quanto à legitimidade do autor para a propositura da apresente demanda, na medida em que se o condomínio foi quem realizou o pagamento do imposto predial (IPTU) referente a todos as unidades. Note-se que foi emitido em nome da própria apelante Saint Paul Quality Empreendimentos e Participações as cobranças do aludido imposto.

Assim, se o condomínio arcou com o pagamento de uma despesa em nome de todos os condôminos, pode e deve perfeitamente propor a ação para ver-se ressarcido.

E quanto ao síndico, é evidente que o mesmo está plenamente autorizado a representar judicialmente o condomínio nas ações em que o mesmo venha a propor, não se mostrando imprescindível a realização de Assembleia Geral para conferir-lhe a devida autorização, até mesmo porque se trata de ação regressiva como já mencionado acima.

Superadas as preliminares, no mérito o recurso comporta parcial provimento apenas para excluir da condenação a cobrança das parcelas do IPTU referente aos meses posteriores a 23 de novembro de 2013.

Trata-se de ação regressiva proposta pelo condomínio contra a construtora e incorporadora do empreendimento pretendendo o ressarcimento dos valores do IPTU que foram pagos pelo requerente antes da expedição do competente habite-se.

Alegam as recorrentes que o habite-se foi expedido em data anterior à informada pelo condomínio/autor e que de acordo com o contrato de compra e venda celebrado, os adquirentes são os responsáveis pelo pagamento dos impostos referentes à unidade habitacional adquirida.

Entretanto, pela análise detida do conjunto probatório amealhado restou clara a responsabilidade das requeridas quanto ao pagamento do IPTU referente ao período anterior à expedição do habite-se.

Isto porque, os documentos de fls. 44/85 são claros ao demonstrar que antes da expedição do habite-se, o próprio Poder Público (Municipalidade) emitiu o IPTU em nome da ré Saint Paul Quality Empreendimentos e Participação Ltda de forma proporcional ao referido período pretérito.

E se o imposto foi lançado em nome da empreendedora referente ao período anterior à expedição do habite-se, é ela e a incorporadora quem deve arcar com o pagamento do mesmo, não sendo admitida a responsabilização do condomínio/autor e nem dos adquirentes das unidades condominiais pelo simples fato de não terem a competente emissão na posse do bem.

Os débitos referentes ao IPTU cobrados na presente demanda se referem ao ano de 2013 e ao período de janeiro a março de 2014.

De fato, se verifica dos autos que se tratava de imóvel novo, ou seja, a entrega das chaves se daria em momento posterior, quando a obra estivesse concluída e a ocupação das unidades condominiais fosse devidamente autorizada.

Desta forma, em que pese o imóvel ter sido vendido a terceiros/condôminos e que a responsabilidade tributária seja do respectivo proprietário do imóvel, não nos parece correto que estes e nem o condomínio sejam responsabilizados pelo pagamento de débitos do IPTU antes da efetiva concessão de autorização de ocupação (habite-se) de um imóvel que foi adquirido originariamente da incorporadora responsável pela construção.

Observe-se que o disposto na cláusula 8.5 do contrato acostado às fls. 127/135 que atribui aos compradores a responsabilidade pelo pagamento dos impostos, taxas e tributos que recaiam sobre o imóvel a partir da data da assinatura do instrumento particular de promessa de compra e venda não pode prevalecer, pois é certo que o adquirente só pode ser responsabilizado pelo pagamento dos impostos quando obtiver a autorização de ocupação do bem, com a expedição do habite-se.

Entretanto merece reparo o julgado de primeiro grau no que diz respeito à data da expedição da autorização de ocupação para fins de delimitar o período devido pelas apelantes.

De acordo com o certificado de conclusão da obra, acostado às fls. 136/137, o habite-se foi expedido em 25/11/2013, estando a partir de então autorizada a ocupação do imóvel pelos adquirentes das unidades condominiais.

E tal documento se mostra totalmente apto a comprovar que a autorização de ocupação se deu em 25/11/2013 uma vez que expedido pelo órgão fiscalizador das obras no Município de São Paulo.

Além disso, a nosso ver, não pode ser considerado como data da concessão da autorização de ocupação a data da instituição do condomínio (abril/2014), uma vez que tal ato em nada se confunde com a concessão do habite-se.

Dessa forma, restando comprovada a expedição do certificado de conclusão da obra (habite-se) em 25/11/2013, as rés são responsáveis pelo débito do IPTU até esta data.

Assim, cabe acolher parcialmente o inconformismo das apelantes para excluir da condenação o valor referente ao IPTU devido a partir de 25/11/2013.

Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso para excluir da condenação o valor referente ao IPTU devido a partir de 25/11/2013, mantendo-se no mais a r. sentença de primeiro grau.

 

 

Fonte: www.jusbrasil.com.br

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