Invalidade das deliberações de assembleia

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Assembleias realizadas sem o devido respeito as formalidades legais pode ser considerada atos nulos de pleno direito.

 

 

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Como qualquer ato jurídico, a Assembleia condominial tem de obedecer às regras jurídicas que lhe são aplicáveis, sob pena de invalidade.

São igualmente comuns irregularidades na convocação, na instalação e nas deliberações não constantes da ordem do dia, sendo certo que, como retro mencionado, muitas das deliberações dependem de quorum definido por lei.

Vigora nas Assembleias Gerais o princípio segundo o qual a nulidade parcial não prejudica a parte válida, se esta for separável, permitindo conciliar a continuação da assembleia e a validade das deliberações não contagiadas pela nulidade, de modo que, em existindo, por exemplo, a nulidade de um ou mais votos, caso os votos restantes sejam suficientes para a aprovação, a deliberação será considerada válida.

Também se aplica, afastando formalismo exagerado e sem objetivo prático, a regra segundo a qual inexiste nulidade sem prejuízo.

Além disso, a deliberação permanecerá válida e obrigatória enquanto não impugnada judicialmente ou invalidada em assembleia posterior. Igualmente, tendo sido a matéria impugnada objeto de ratificação em assembleia posterior, convalida-se o ato, desde que cumpridos os requisitos legais.

 

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Com respeito às pretensões anulatórias, com bases em vícios de consentimento, o prazo de decadência para a invalidação das deliberações é de 04 anos, por força no artigo 178 do Código Civil.

No que tange às deliberações anuláveis, aplica-se o disposto nos artigos 175 e 179 do Código Civil, de modo que a atitude dos condôminos pode vir a confirmar o ato praticado, assim como se sujeita ao prazo prescricional de dois anos para a sua anulação.

Por sua vez, tratando-se de nulidades, ou seja, quando os atos forem realizados sem o cumprimento de requisito ou pressuposto essencial, tais como omissão de convocação, deliberação de matéria não constante da ordem do dia, deliberação tomada por maioria inferior

 

 

à exigida em lei 291, estes atos estarão sujeitos à ineficácia, no prazo de dez anos 292, sendo  certo que a futura decisão judicial terá efeitos ex tunc.

De grande complexidade, sob o ponto de vista funcional, é a obrigatoriedade de convocação de todos os condôminos (artigo 1.354 do Código Civil), exigência que pode vir a gerar nulidades, caso as deliberações tomadas, se presente um condômino não convocado, pudessem ter sido outras ou ter-se impedido tal aprovação, ou ainda, se a deliberação tenha causado prejuízo ao condômino que da assembleia não participou, porque não convocado.

 

Saiba mais: O procedimento para as deliberações nas assembleias

 

Vale lembrar, neste contexto, que a qualidade de condômino pode ser atribuída também aos promitentes compradores e aos cessionários de direitos relativos às unidades autônomas (§ 2º, do artigo 1334 do Código Civil), de modo que, para efeito de convocação, deverá prevalecer a convocação daquele que é identificado pelo condomínio como condômino, à luz de seus cadastros.

 

Fonte:  Rubens Carmo Elias Filho/ Condomínio Edilício Aspecto de Direito Material e Processual

 

 

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