Instituição de condomínio é o ato pelo qual um incorporador imobiliário se sujeita a um processo que contém regras de documentação e registro para efetivar o ato.
O proprietário do terreno ou imóvel que decide transformá-lo em diversas unidades imobiliárias autônomas, o que tornará o proprietário dono de um único imóvel de fato, que posteriormente será feito a divisão entre os futuros promitentes compradores.
Para ingressar no mundo jurídico na forma do condomínio edilício, tal instituição deverá ser registrada no Registro de Imóveis.
Partindo desta premissa da instituição do condomínio no Registro de Imóveis, ela é devidamente prevista no art. 1.332, do Código Civil, o qual traz as seguintes características que deverá ser observado para o ato de instituição do condomínio:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
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A discriminação e individualização conforme descreve o inciso primeiro, diz respeito sobre as áreas privativas que estarão divididas através de paredes, e as áreas comuns. É necessário que se faça a especificação de cada unidade e das partes.
O incorporador ou construtor encaminharão um documento ao Cartório de Registro de Imóveis, discriminando as partes. Este documento se formalizará mediante ato entre vivos por meio de escritura pública ou particular (ata da assembleia dos condôminos).
Já o inciso II determina a fração ideal de cada unidade e das partes comuns, deverá ser indicado a fração das áreas construídas das unidade de cada condômino e das áreas comuns de uso de todos. Exemplo: salão de festas, playgrounds, banheiros dos empregados, churrasqueira comum, piscina, depósitos, escadas, entre outros.
O inciso III diz respeito à finalidade do edifício, seu destino. Designará se a utilização será residencial, comercial ou se for mista, ou seja, coexistência de unidades residências e não residenciais.
Posteriormente será a instituição será registrada no Cartório com todas as especificações descritas, a qual nascerá a abertura de matrícula para cada unidade com suas frações ideais.
Acerca do ato de registro, a obrigação de pagar as despesas cartorárias imputa-se ao incorporador ou construtor, conforme o seguinte julgado:
APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. UNIDADES AUTÔNOMAS CONDOMINIAIS. INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO, AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DESPESAS DE REGULARIZAÇÃO. OBRIGAÇÃO DA INCORPORADORA. ART. 44 DA LEI Nº 4.591/64. INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO. ATO GLOBAL. POSSIBILIDADE DE INSTITUIÇÃO PARCIAL QUANDO SE TRATAR DE EMPREENDIMENTO CONSTRUÍDO POR ETAPAS. NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE CONFERE AO COMPRADOR A OBRIGAÇÃO DE PAGAR AS DESPESAS. SUPOSTA IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER A SER DEDUZIDA NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
- A instituição do condomínio tem por finalidade a individualização e a discriminação das unidades 2. A individualização das matrículas na incorporação imobiliária é ato inerente à própria atividade de incorporação, sendo imprescindível que ocorra sempre que o imóvel resultar em unidades autônomas; 3. A incorporadora tem a obrigação legal de realizar a individualização e a discriminação e das unidades, instituindo, assim, o condomínio; 4. De acordo com o que dispõe o art. 44 da Lei 4.591/65 (Lei de Incorporação Imobiliária), incumbe à construtora a responsabilidade pelo pagamento das despesas com a individualização da matrícula e a discriminação de unidades. 5. A Corregedoria Geral deste Tribunal de Justiça, em pedidos de providências, firmou entendimento no sentido de que a instituição de condomínio é ato global, ou seja, envolve todas as unidades autônomas construídas, sendo permitida, porém, a instituição de condomínio parcial, desde que se trate de empreendimento construído por etapas, ficando excluída a hipótese de instituição de condomínio em relação a um imóvel ou parte da etapa finalizada. 6. É da incorporadora a responsabilidade pelo pagamento das despesas com a instituição de condomínio. 7. A incorporadora/construtora não pode repassar ao adquirente da unidade habitacional a quantia referente às despesas com a individualização da unidade junto ao Cartório de Registro de Imóveis, pois diz respeito à incorporação imobiliária que é de responsabilidade da construtora/incorporadora. Cláusula contratual nula; 8. A suposta impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer deverá ser deduzida e apurada na fase de cumprimento de sentença, caso em que a condenação poderá, então, ser convertida em perdas e danos 9. Apelo desprovido.
(TJ-AC – APL: 07113987120158010001 AC 0711398-71.2015.8.01.0001, Relator: Roberto Barros, Data de Julgamento: 03/07/2018, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 05/07/2018)
Portanto, para instituição do condomínio edilício, deverá ser observado os parâmetros que dispõe o Código Civil, as Leis estaduais e municipais de cada ente que rege sobre o referido ato.
MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Palestrante, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
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