Ter um imóvel se assemelha cada dia mais a ter um automóvel: você recebe um manual que lhe obriga a fazer todas as revisões preventivas, sob pena de perder as garantias. Dessa forma, seu carro vai durar mais, não vai deixá-lo no meio da rua e será valorizado no momento da revenda.
O imóvel, assim como o carro, necessita de inspeções periódicas para a manutenção regular, a fim de ter sua integridade garantida, maior segurança, funcionalidade, economia e a consequente valorização do bem.
Por quê realizar a Inspeção Predial?
Os sistemas construtivos de um edifício, como por exemplo o sistema de água, necessitam de cuidados, para se evitar prejuízos financeiros, problemas legais, perda de desempenho ou desvalorização do imóvel. Os problemas precisam ser detectados em inspeções periódicas, conforme sugerem o bom-senso, as normas e legislação vigente.
Desabamentos de prédios, coberturas, varandas, garagens, marquises, incêndios causados por sistema elétrico deficiente e outras tragédias na história dos edifícios brasileiros chamam a atenção para a urgência do diagnóstico das edificações.
A maioria destes acidentes ocorre nos edifícios em uso, com mais de vinte anos de construídos.
Tendo os prédios de Brasília como exemplo, os mesmos já completaram, em sua maioria, quarenta anos, foram erguidos a toque de caixa e com materiais ainda sem uma rigorosa inspeção de qualidade e, em geral, não possuem histórico de reformas.
A totalidade das tragédias ocorre em edifícios que não passam por inspeções prediais e manutenção preventiva, sujeitos assim à deterioração acentuada. Observa-se que a incidência destes acidentes ocorre em edifícios geridos por pessoas desprovidas de conhecimento ou sem apoio técnico. Cerca de um terço dos acidentes é causado por problemas na construção.
Como dever ser contratada e realizada uma Inspeção Predial?
A Inspeção Predial segue a Norma do Instituto Brasileiro de Perícias, Ibape, até que a norma da ABNT seja publicada, e apresenta conceitos e critérios para a realização da inspeção em si e para a realização do laudo.
Deverá haver a classificação das deficiências que são constatadas, indica o grau de risco em cada uma das deficiências, e produz um rol de prioridades técnicas de manutenção e correção das deficiências.
Ela faz a análise das condições técnicas do condomínio ou edifício, verificando-as isoladamente ou como sistema. Ela vai indicar o melhor uso e a melhor manutenção.
São averiguados os problemas mais críticos que necessitam de reparos imediatos, mas também pequenas avarias que podem progredir e gerar defeitos maiores. A Inspeção checa a estrutura da edificação, as instalações elétricas e as hidráulicas, os elevadores, a impermeabilização, a situação dos revestimentos internos e externos, exaustores, esquadrias, sistema de combate a incêndio e proteção contra descargas elétricas, coberturas, telhados, ventilação, climatização, entre outros itens específicos de cada construção. Deve ser realizada periodicamente conforme a idade do edifício, onde a frequência diminui conforme a idade aumenta, sendo a melhor época o início do ano.
Após a Inspeção, é preciso fazer um laudo ou parecer. O documento não é apenas um checklist com fotografias, mas um relatório completo e minucioso que permite uma visão das condições do edifício ou condomínio, apresentando também as etapas que foram necessárias para a realização da Inspeção.
Dependendo da complexidade da construção, a Inspeção Predial adquire características multidisciplinares; o profissional que faz a Inspeção pode convocar técnicos de outras áreas, como, por exemplo, um engenheiro eletricista, mas a comprovação precisa ser anexada ao laudo.
As diretrizes, os conceitos, os termos a serem usados, as convenções, as cotações, os critérios e os procedimentos relativos à Inspeção Predial são fixados por norma. O laudo deve seguir diretrizes submetidas à norma ABNT NBR 13752 e à Norma Específica do local da construção, a qual passa por revisão e que um bom profissional deve acompanhar e estar ciente.
O laudo tem valor de documento e atesta as condições da estrutura da edificação, a segurança e a conservação. Caso o laudo indique a necessidade de consertos, deverá também apontar o prazo para a sua realização. O orçamento e a contratação dos reparos são da responsabilidade do condomínio.
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Quais os custos de uma Inspeção Predial?
O investimento numa séria e competente Inspeção Predial, realizada por um engenheiro especializado e preparado, representa um valor mínimo, se comparado aos custos das decisões equivocadas. Podendo evitar prejuízos ainda maiores, como a perda de garantia, a desvalorização do imóvel, ou mesmo algum acidente grave.
O administrador do prédio deve prever, no orçamento, obras e serviços do período, indicados pela Inspeção, não importando quando ocorra a assembleia dos proprietários e condôminos.
Entre os gastos devem constar os contratos de manutenção dos principais equipamentos, tais como portões, bombas hidráulicas, elevadores; e como em toda previsão, deve haver um excedente para cobrir despesas inesperadas, em torno de 10%. O síndico deve fazer constar na ata de reunião de condomínio que o fundo de reserva poderá ser utilizado em emergências, sem especificar quais poderiam ser, para ter agilidade no uso das reservas financeiras.
Os custos devem ser rateados e parcelados, para não sobrecarregarem os condôminos. Prejuízos decorrentes de uma não inspeção profissional e de acordo com as normas, e da falta de manutenção, recaem sobre os condôminos, e o síndico poderá ser acionado e responsabilizado se for negligente ou omisso. Para facilitar bons resultados com os investimentos de inspeção, manutenção preventiva e imprevistos, é preciso se programar de acordo com as prioridades, assim como é preciso anotar as periodicidades.
A questão é: será que os moradores ou síndicos dos edifícios que passaram por problemas nos últimos tempos, não achariam barato o custo de uma inspeção predial, frente ao investimento que terão agora para a solução de seus problemas?
Mário Galvão Engenheiro Civil, mestre em Desenho, Gestão e Direção de Projetos pela Fundação Ibero Americana – FUNIBER. MBA em Construções Sustentáveis pela Universidade Cidade de São Paulo – UNICID, Gerenciamento de Projetos pela University of Califórnia, Irvine – EUA, em Gerenciamento de Projeto pela Fundação Getúlio Vargas – FGV; Engenharia Diagnóstica pelo Instituto Brasileiro de Educação Continuada – INBEC. Diretor Técnico da PONSI CONSULTORIA, Ex Diretor da VECTOR FOILTEC, multinacional alemã e auditor da Qualidade em Sistema de Gestão Ambiental – SGA e Sistema de Gestão de Qualidade – SGQ. Membro da GBC Brasil (Green Building Council), do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Distrito Federal – IBAPE/DF e da Comissão de Estudo Perícias de Engenharia na Construção Civil da ABNT NBR 13752 (ABNT/CE-002:134.003). Inspetor termográfico nível I, Inspetor de estruturas de concreto armado e pontes nível I. Assistente Técnico em ações judiciais envolvendo perícias de engenharia nos Fóruns do DF. Registro profissional CREA 18069/D-DF.
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