Indenização por danos ocorridos em unidades condominiais causados por defeitos de outras unidades e pelas partes comuns

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Seguidas as situações de danos causados em apartamentos, por falhas estruturais de outros apartamentos. Não se cuida, aqui, propriamente de atos voluntários ou deliberados, causando transtornos e incômodos, mas de defeitos internos, decorrentes da construção ou do tempo, que provocam prejuízos ou danos a outras unidades. Situação frequente diz respeito a infiltrações originadas geralmente de pavimentos superiores, e que levam umidade aos situados em patamares inferiores.

É evidente a obrigação de exigir as reparações necessárias, através da competente ação condenatória, com obrigação de fazer, isto é, de realizar obras saneadoras, ou reparos nos equipamentos internos, ou substituição de encanamentos e condutores.

O artigo 19 da Lei n. 4.591/1964 dá amparo ao exercício de direitos, na hipótese de uso inconveniente:

“Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.”

O dever de não prejudicar os demais condôminos importa em realizar as obras que evitem prejuízo, e em abster-se de atos potencialmente nocivos.

A recusa em proceder os reparos oportuniza ao ofendido ou credor a iniciativa de sua realização, com a consequente reposição indenizatória, segundo autorizam os artigos 247 e 249 do Código Civil.

Para tanto, ingressará com a ação apropriada, inclusive oportunizando-se o pedido de tutela antecipada, de modo a obter comando judicial para os imediatos reparos. Naturalmente, a fim de munir-se de elementos que imprimem certeza nos defeitos e nos danos, infundindo convicção quanto à necessidade das obras, de extrema relevância a produção antecipada de prova, mediante perícia, com o que se levará ao juiz a efetiva comprovação dos defeitos e a causa de sua origem.

Proferida decisão que autoriza o imediato saneamento, e decorrido o prazo concedido para tanto, isto é, verificada a omissão da pessoa obrigada, ao próprio interessado ou autor assiste a sua efetivação, com o posterior ressarcimento. Para a concretização das obras, autorizará o juiz o ingresso no interior da unidade condominial, inclusive com o uso de força policial se houver resistência.

As situações de danos revelam-se, não raramente, de tamanha gravidade, que autorizam inclusive a busca de reparação por dano moral, segundo prepondera na jurisprudência. Frequentes são os transtornos e incômodos provocados em imóveis localizados em condomínios, decorrentes de infiltrações ocorridas por culpa do proprietário do apartamento superior, e causadas pela falta de impermeabilização adequada das áreas onde existem os vazamentos. Daí, aduziu-se como fundamento para impor a condenação, urge que se ponha ponto final no suplício a que estão submetidos o autor e sua família, advindo da incúria e indiferença do réu, que perduram por seis anos, aproximadamente. A hipótese tratada nos presentes autos aborda tema cruciante que ocorre frequentemente na vida dos condomínios, cuja convivência exige compreensão e boa vontade para o fortalecimento do sadio relacionamento entre os integrantes da comunidade condominial. Quando, todavia, ausente aqueles predicamentos, a vida no condomínio resta infernizada.

Se os defeitos que provocam danos estão nas áreas ou partes comuns do edifício, como no telhado, nas paredes, nos vazamentos de canos de água localizados em colunas ou nas caixas de depósito de água, o condomínio arcará na recomposição dos prejuízos eventualmente causados aos condôminos, devendo levar a efeito os consertos. De igual modo no pertinente aos estragos causados pelos empregados, por suas imprudências ou falta de cuidado nas atividades que desempenham.

Neste ponto, verificam-se esquecimentos em fechar os portões do prédio, facilitando o ingresso de estranhos e meliantes; furtos de bens particulares guardados em compartimentos de propriedade exclusiva dos moradores; pequenos acidentes no transporte ou na remoção de objetos; esquecimentos em desligar chaves e aparelhos elétricos após o uso; utilização indevida de equipamentos. Ao condomínio recai a responsabilidade, com a participação de todos os condôminos em ressarcir os danos.

Todavia, imputa-se essa obrigação unicamente se a origem ou a causa dos prejuízos partir de coisas ou pessoas que forem da responsabilidade do condomínio. Não se pense que ao condomínio recai a responsabilidade se não apurado o causador, ou se surgir um dano desconhecendo-se o seu autor. Não se trata de responsabilidade objetiva, pois não se está diante de uma atividade de risco, e muito menos cabe invocar-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor. É inquestionável a responsabilidade se unicamente se a lesão a um bem ou direito decorre de bens do próprio condomínio, ou de pessoas que estão a seu serviço. Nesta linha, os arrombamentos e subtrações de bens do interior das unidades não acarretam a responsabilidade do condomínio se não perscrutada culpa na conduta dos encarregados da guarda e da vigilância. Ingressando os delinquentes escalando muros ou paredes, sem terem utilizado a entrada principal onde se posicionam os guardas ou porteiros, não se imputa a responsabilidade ao condomínio, já que indispensável a prova da culpa, que, no caso, é exigida.


Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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