[adrotate group=”1″]
Pensar em Incorporação Imobiliária nos remete a ideia de negócios relacionados à condomínios de casas ou de apartamentos, as quais a lei se refere como “unidades autônomas.
A grande questão que se coloca quando pensamos em Incorporação Imobiliária é sobre a possibilidade de comercialização dessas unidades autônomas quando ainda se encontram em fase de construção ou até mesmo apenas na planta.
Sabe-se que todo negócio pode apresentar riscos.
No mercado imobiliário parece evidente que tal risco aumenta nas hipóteses de venda de imóveis ainda em fase de construção ou na planta, já que muitas vezes essa obra é custeada através de recursos dos próprios compradores e diversos fatores, tais como inadimplência ou distrato podem prejudicar a conclusão do empreendimento.
Assim, atenta ao risco, mas também à necessidade de viabilizar esse tipo de negociação, surgiu a lei a lei 4.591/94 – que rege o procedimento de incorporações imobiliárias – regulando as situações de compra e venda de imóveis ainda não edificados, visando dar maior garantia ao comprador e proporcionar ao vendedor maior segurança quanto ao projeto apresentado.
LEIA TAMBÉM: Nulidade de Assembleia Condominial: como evitar
[adrotate group=”1″]
Como o tema traz muitas dúvidas, trazemos aqui as principais questões para quem atua no ramo ou deseja fazer negócios que envolvem a Incorporação Imobiliária. Vamos a elas:
O que é a Incorporação Imobiliária?
Segundo a lei, Incorporação Imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas“.
Quem pode ser o Incorporador?
Quanto as partes envolvidas na c, é possível que o Incorporador Imobiliário seja pessoa física ou jurídica, entretanto, vale observar que no último caso é obrigatório possuir o objeto social compatível (incorporação imobiliária).
O terreno deve ser de propriedade do Incorporador?
Em relação ao terreno em que será realizado o empreendimento, não é necessário que o Incorporador seja o proprietário do terreno, podendo estabelecer negócios para viabilizar o empreendimento, surgindo em muitas situações a figura da permuta (troca do terreno por algumas edificações) com o proprietário do terreno.
O Registro da Incorporação é opcional para dar início à negociação dos Imóveis?
Não, pois a lei prevê que o incorporador só pode negociar unidades autônomas após ter depositado no cartório do Registro de Imóveis uma série de documentos elencados no seu art. 32.Inclusive a inobservância desta regra pode gerar sérios problemas não somente para o Incorporador, como também para a Construtora, Corretores, Diretores ou gerente das empresas envolvidas.
Quais as consequências da prática irregular da Incorporação Imobiliária?
O Registro da Incorporação Imobiliária é de suma importante, pois a lei dispõe em seu art. 66 que a negociação de frações ideais pelo incorporador sem ter previamente satisfeito as exigências da lei configura prática contravenção penal relativa à economia popular.
LEIA TAMBÉM: Cuiabá está sem leitos de UTI geral há cerca de uma semana
[adrotate group=”1″]
E já que falamos sobre o âmbito penal, vale ainda alertar que também é crime contra a economia popular, promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações e que incorrem na mesma pena o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações (art. 65 da Lei 4.591/64, parágrafo primeiro).
A lei elenca outras possibilidade, mas pelo acima exposta já fica nítida a importância de haver cautela e rigor no que tange a toda documentação, regularidade e conteúdo das informações que são divulgadas e que constam nos contratos, pois como visto, eventual afronta à lei pode gerar a responsabilização penal que pode atingir desde a pessoa o incorporador, o corretor e o construtor, diretores ou gerentes de empresa etc;
Como funciona o procedimento da Incorporação Imobiliária?
Quanto ao procedimento para a incorporação imobiliária, este apresenta um perfil bastante burocrático, e através dele uma série de documentos serão apresentados ao cartório, visando sobretudo atestar a legalidade a idoneidade daquele empreendimento e das partes envolvidas (documentos da obra, das partes e do terreno).
A lei é bastante detalhista e rigorosa. Na verdade, ela trata basicamente de um processo administrativo, feito através do cartório imobiliário, onde se busca a formalização legal de um projeto que será executado, através da apresentação de uma série de documentos relacionados ao terreno, à construção e às partes.
As exigências legais encontram-se relacionadas no art. 32 da Lei XXXX e vão desde o título de propriedade do terreno, certidões negativas, histórico vintenário projetos arquitetônico aprovado, alvarás de construção, memorial descritivo, planilhas da ABNT (quadro de áreas) das frações ideais, minuta da futura convenção do condomínio, atestado de idoneidade financeira, etc.
Por certo é preciso estar atendo às particularidades de cada caso , como por exemplo, nos casos em que não sendo o Incorporador o proprietário do Terreno, ou sendo co-proprietário, havendo pluralidade de proprietários do terreno será necessária apresentação de instrumento procuratório público outorgada por todos os proprietários do terreno para o Incorporador, onde consta poderes para alienar as frações ideais, devendo ser observado ainda os requisitos no art. 31, § 1º, c/c art. 32, m, da Lei 4.591/64.)
LEIA TAMBÉM: Mato Grosso cria lei que obriga condomínios a denunciarem casos de violência doméstica
Portanto é recomendável contar com o auxílio de um profissional, preferencialmente um advogado especializado, para que todas as exigências sejam devidamente cumpridas, permitindo o regular caminhar do processo, prevenindo entraves e sobretudo problemas legais que podem culminar até mesmo em contravenções penais conforme já citado.
Uma vez cumprida todas as formalidades, a Incorporadora está habilitada para divulgar e negociar o empreendimento, devendo entregar a construção dentro do prazo contratado (embora haja uma tolerância legal) observar ainda e cumprir com as demais obrigações pactuadas.
[adrotate group=”1″]
O que é Patrimônio de Afetação?
O chamado regime de Patrimônio de Afetação foi instituído pela Lei nº 10.931/04 e possui alterações feitos pela Lei nº 13.786/18, também conhecida como Lei do Distrato.
O patrimônio de afetação consiste em uma espécie de segregação de determinados bens, os quais passam a funcionar como uma espécie de garantia financeira para a conclusão daquele empreendimento, na medida em que eles não podem mais ter outra destinação, ficando, portanto, vinculados à conclusão do empreendimento.
Trata-se de uma faculdade conferida pela lei ao incorporador imobiliário visando dar maior garantia aos compradores e investidores acerca da finalização e entrega das unidades em caso de falência ou insolvência da Incorporadora.
Note-se que, por ser opcional, é do interesse do investidor / comprador verificar se houve essa opção pelo Incorporador, ou seja, se foi feito o registro do Patrimônio de Afetação para que tenha assim maior segurança.
A adoção deste regime traz o ônus de tornar esses bens indisponíveis pelo Incorporador para outros fins, mas em contrapartida confere-lhe algumas vantagens ao como tais como redução tributária (Regime Especial de Tributação – RET) e maior retenção de valores em caso de distrato.
LEIA TAMBÉM: O que o Síndico pode decidir sem convocar assembleia?
[adrotate group=”1″]
Como é feito o registro do Patrimônio de Afetação?
Para que surta efeito é preciso que a afetação do patrimônio seja formalizada perante o Cartório de Registro de Imóveis, mediante a averbação na matrícula do terreno onde será construído o empreendimento. Será possível então haver um CNJP e conta bancária própria, sendo que esta não se confundirá com a contabilidade da incorporadora.
Incorporadoras já em funcionamento ainda podem instituir o Patrimônio de Afetação?
Sim, mesmo nos casos em que a Incorporadora já foi registrada e funciona há algum tempo é possível fazer a opção pela instituição do Patrimônio de Afetação. Essa providência pode ser dar a qualquer momento, sendo necessário que seja elaborado um requerimento de averbação do patrimônio de averbação na matrícula do imóvel e a respectiva formalização junto ao cartório.
Estas foram, portanto, algumas questões importantes acerca do tema Incorporação Imobiliária.
Trata-se de um assunto bastante amplo não sendo o objetivo esgotar o tema, mas tão somente apresentar ao leitor o panorama geral acerca deste mercado tão lucrativo e promissor. Portanto recomendamos sempre que sejam realizadas consultas para análise dos casos concreto.
De todo aqui exposto, fica claro o rigor e intuito da legislação em zelar pela adoção de um critério que traga a maior segurança possível ao negócio e portanto, trazendo benefícios a todos os envolvidos.
Também para maior garantia acerca da fiel observância da legislação e conformidade aconselhamos sempre acompanhamento de todo o processo por profissionais habilitados e especializados no assunto, em especial no que tange à parte da regularização e jurídica, por um advogado.
A prevenção quanto a práticas irregulares e disciplina no cumprimento da lei é sempre o primeiro passo para quem deseja atuar no mercado de forma lucrativa.
[adrotate group=”1″]
LEIA TAMBÉM
