Inadimplência nos condomínios

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Pode o condomínio penhorar o direito de uso e fruição da unidade condominial, e por consequência, desalojar o condômino inadimplente do seu imóvel único e residencial, a fim de alugá-lo e com o aluguel abater a dívida condominial?

Chegou a hora do condomínio realizar o seu crédito, depois do longo período de tramitação da ação ordinária ou de execução.

O imóvel penhorado, finalmente, é levado a leilão judicial. Uma, duas, três, quatro praças foram realizadas, mas restaram infrutíferas.

O que fazer agora o condomínio?

Com fundamento no artigo 867 do Código de Processo Civil, pode o condomínio requerer a “penhora de frutos e rendimentos” do imóvel “devedor”?

Assim decidiu o Desembargador José Malerbi do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: “VOTO. Trata-se de agravo de instrumento tirado de decisão que nos autos da ação de cobrança – procedimento sumário, acolheu o pedido de autor, ora agravado, para que o agravante e sua família fossem desalojados de seu imóvel único e residencial, a fim de locá-lo a terceiros. Sustenta o agravante que a forma escolhida pelo agravado em ver satisfeito seu crédito choca-se com os dispositivos legais, posto que a penhora da fruição do bem, no qual vem residindo com a família do devedor não pode ser admitida; que a determinação da execução se fará da forma menos gravosa ao devedor, conforme dispõe o artigo 620 do CPC, preceito este repetido no artigo 716; que não se dignou o credor em buscar outras formas para ver satisfeito seu crédito, em especial a busca junto a instituições financeiras, ou a busca a outros ativos do agravante; … É o relatório. Correta a decisão agravada. Responde os agravantes a várias execuções por débito condominial atingindo a dívida cerca de R$70.000,00. O apartamento foi avaliado em setembro de 2002 em R$155.000,00, mas todas as praças foram negativas, possivelmente em razão da elevada dívida hipotecária em R$711.911,00 em favor da Caixa Econômica Federal. Diante deste quadro, a melhor solução, efetivamente, é a penhora sobre o direito de uso e fruição da unidade condominial em favor do credor. O aluguel do imóvel servirá para abater a dívida ou, pelo menos, não aumenta-la, aliviando o gravame da massa condominial. A medida é autorizada expressamente pelo artigo 716 do CPC. O administrador será o próprio condomínio através do síndico” (Agravo de Instrumento nº 894002-0/4 – 35ª. Câmara de Direito Privado – j. 18/07/2005) (nota: art. 716, CPC/1973 = art. 867, CPC/2015).

Estudando o artigo 805, do Código de Processo Civil, que impõe que a execução deve ser levada a efeito pelo exequente “pelo modo menos gravoso para o executado”, e lembrando a Ministra Nancy Andrighi, como relatora de v. acórdão, anotam Theotonio Negrão, José Roberto F. Gouveia, Luis Guilherme A. Bondioli, e João Francisco N. da Fonseca, que o “princípio da vedação à onerosidade excessiva não pode ser convertido em uma panaceia, que leve a uma idéia de proteção absoluta do inadimplente em face de seu credor” (CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E LEGISLAÇÃO PROCESSUAL EM VIGOR, 47.ª ed., São Paulo: Saraiva, 2016, pág. 741).

O credor tem que receber o seu crédito.

O Direito não pode desassisti-lo.

Daí a tendência cada vez mais palpável no sentido de limitar a proteção irrestrita ao devedor, restringindo a noção de “bem de família”, bem como a impenhorabilidade do FGTS e da conta salário em instituições bancárias, etc.

Nessa linha de raciocínio, não se desconsidera que o devedor pode ter patrimônio superior ao credor.

Nesse caso, a quem socorre o Direito?

Como sempre, com bom senso, considerando as circunstâncias relevantes para o enfoque que interessa, chegará o julgador à “justa solução” da espécie fática, mesmo porque o fato jamais pode ser considerado irrelevante para o Direito, pois: ex facto oritur jus, isto é, do fato deriva o Direito, sem, evidentemente, violentar a lei.

 

FÁBIO HANADA – Membro do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, coautor dos livros “A Lei do Inquilinato: sob a ótica da doutrina e da jurisprudência” e “Condomínio Edilício – Questões Relevantes: A (Difícil) Convivência Condominial”, Advogado nas áreas Imobiliária e Condominial há mais de 25 anos.

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