Impugnação às deliberações da assembleia

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As deliberações da assembleia obrigam a todos os condôminos, ficando definidas as questões, ou seja, tollitur quaestio, não importando se ausentes ou dissidentes, em vista do § 1º do artigo 24 da Lei n. 4.591/1964: “As decisões da Assembleia, tomadas em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.” A imperatividade das decisões está na sua validade, pressupondo que não tenham sido decididas contrariamente à lei, desde que observadas as formalidades legais, ou que não resulte ferido algum direito dos condôminos que estiveram presentes e que votaram a favor da matéria que os prejudicou. Mesmo que ausentes, e atingidos seus direitos, a observância dos requisitos da assembleia impõe a validade. Destarte, a mudança do critério estabelecido na convenção para o uso de espaços de estacionamento, malgrado a ausência de condôminos interessados ou o voto em contrário, produz plena eficácia se a aprovação obtiver dois terços de todos os condôminos, e não daqueles que compareceram à assembleia. Resta-lhe a ação anulatória ou desconstitutiva da decisão, movida contra o condomínio representado pelo síndico, se constatado algum desrespeito à lei, como falta de convocação ou de especificação do assunto na ordem do dia.

Obviamente, dentre as formalidades, de relevância a correta convocação, a regularidade do quorum e a expressa menção da ordem das matérias objeto de deliberação da reunião.

Questão de máxima importância está na convocação de todos os condôminos, dada a imposição do artigo 1.354 do Código Civil: “A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.”

Em geral, as maiores causas de nulidade estão nas deliberações de matérias especiais, como a modificação do critério de repartição das despesas constante da convenção, o que importa em sua alteração, sem a presença de dois terços dos condôminos, isto é, de todos os condôminos, e não apenas daqueles que se encontram presentes, em atendimento ao artigo 1.351. Também a falta de referência das matérias na ordem do dia constitui causa de nulidade, o que se depreende do artigo 24 da Lei n. 4.591/1964, cuja vigência permanece diante da falta de previsão do Código Civil.

Realmente, mencionado artigo ordena que a assembleia examinará as matérias inscritas na ordem do dia.

 

 

Mesmo que presentes todos os condôminos, a aprovação de deliberação lesiva aos espaços ou às áreas comuns importa em violação ao § 2º do artigo 1.331, que estabelece a sua destinação ao uso e proveito geral:

“O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.”

Não merece validade a decisão que favorece alguns condôminos, com a sua dispensa no pagamento da taxa condominial, ou isentando-os de certos encargos, por razões de ordem social ou humana, e mesmo em face do reduzido uso de alguns equipamentos comuns, como do elevador e áreas de recreação. Àqueles que não votaram ou discordaram, reconhece-se o direito de impugnação, mesmo que pela via judicial. A atribuição de valor excessivamente alto para remunerar o síndico, que destoa da praxe comum, também pode ensejar a competente revisão judicial.

No entanto, embora presentes certas irregularidades de ordem mais formal, em não resultando danos aos condôminos, não possuem a força de anular a assembleia. Exemplificando, a falta de menção de uma matéria na ordem do dia, mas introduzida no debate e aprovada, não acarreta a nulidade, caso todos os condôminos se façam presentes e exerceram o direito de voto; no mesmo tratamento as questões que envolvem a convenção, decididas contrariamente aos seus ditames, mas com a presença de todos os condôminos, importando, assim, na sua alteração, e desde que não envolvam matéria de obrigatoriedade legal. Nessa linha deve-se dar o tratamento às questões puramente organizacionais, como a ausência de indicação da pessoa que fez a ata da reunião, ou a omissão na menção de quem presidiu os trabalhos da assembleia, ou mesmo a aprovação de matérias sem especificar se houve ou não unanimidade na votação favorável. Não se consignando na ata se todos os condôminos se encontravam presentes, mas verificada a assinatura na própria ata ou no livro específico da totalidade, mantém-se a validade das decisões, mesmo daquelas que exigiam a aprovação da unanimidade.

A impugnação às deliberações se faz através da ação anulatória, ou mediante a alegação de sua ilegalidade, quando exigido o devido cumprimento, segundo orienta Nascimento Franco:

“O prejudicado pela deliberação ilegal tem a faculdade de propor ação judicial de nulidade, ou alegá-la em defesa em qualquer outra oportunidade, ou, ainda, pleitear seja a questão reexaminada em outra assembleia-geral, uma vez que se tem admitido que uma assembleia pode, por quorum regular, anular ou alterar deliberação anterior, ainda que tomada por unanimidade, desde que respeitados eventuais direitos adquiridos.”


Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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