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O universo da administração e gestão de condomínios sofreu alterações recentemente, com a entrada em vigor da Lei n.º 8/2022, que revê o regime da propriedade horizontal e promete trazer mudanças no setor. Há ainda, no entanto, muito por fazer, estando a “nova lei ainda bastante desfasada da realidade dos condomínios”, revela ao idealista/news Alexandre Teixeira Mendes, presidente da Associação Nacional dos Profissionais de Administração de Condomínios (ANPAC).
Na mesma entrevista, e quando questionado sobre o impacto do contexto que se vive no setor, nomeadamente da alta inflação e do aumento do custo de vida, deixa um alerta: “A prestação de condomínio será a primeira sacrificada e o incumprimento é uma certeza”.
Segundo o responsável, a solução pode passar por celebrar “acordos de pagamento”, devendo os condóminos entrar em contacto com as respetivas administrações tendo em vista a celebração dos mesmos.
Alexandre Teixeira Mendes salienta ainda que, do lado dos condomínios, “o aumento dos preços na construção civil tem gerado dificuldades de gestão orçamental e de cumprimento das obrigações assumidas”.
O país e o mundo vivem agora, depois de uma pandemia que teima em não dar tréguas, dias complicados, marcados por alta inflação, taxas de juro elevadas, etc., o que está a fazer com que o poder de compra dos portugueses diminua. É de esperar, por exemplo, que haja incumprimentos nos pagamentos por parte dos condóminos? É algo que já está a acontecer? Teme que este fenómeno possa ganhar maior expressão? Foi assim em antigas crises?
A experiência de mais de duas décadas na atividade de administração de condomínios, acumulada com a de advogado, demonstra que em momentos de crise, seja individual ou estrutural, a prestação de condomínio será a primeira sacrificada e o incumprimento é uma certeza. Não tenho dúvidas que este desiderato se repetirá, em prejuízo das responsabilidades financeiras dos condomínios.
O que pode ser feito para, de certa forma, ajudar a minimizar este fenómeno/problema?
É imperativo que os condóminos abordem as administrações no sentido de celebrarem acordos de pagamento, sob pena daquelas se verem na obrigação (agora plasmada na lei) de promoverem as respetivas ações judiciais, em alguns casos, no prazo máximo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento.
De que forma a inflação e a diminuição do poder de compra terão impacto da gestão de condomínios?
O condomínio é uma micro sociedade, pelo que todas as alterações sociais e económicas que ocorrem – pandemia, guerra, inflação – têm reflexo imediato e direto nos condomínios e, por inerência, nos condóminos. Por exemplo, o aumento dos preços na construção civil tem gerado dificuldades de gestão orçamental e de cumprimento das obrigações assumidas pelos condomínios.
Na mesma linha de raciocínio, os aumentos dos preços da eletricidade ou dos contratos de manutenção têm resultados negativos, que culminarão com uma necessidade generalizada de atualização das prestações de condomínio com um impacto nas finanças dos condóminos que, como vimos, já se encontra fragilizada.
Em Espanha, por exemplo, há relatos de que em alguns prédios os elevadores deixaram de funcionar e não foram arranjados ou foram eliminadas despesas com empresas que prestam serviços de limpeza, por exemplo, de forma a minimizar os gastos. É algo que esta a suceder em Portugal, ou que pode vir a suceder?
Além do recurso ao aumento da receita (aumento das prestações de condomínio ou aprovação de quota extra), outra das estratégias para o combate às épocas de crise é a diminuição da despesa. É, de resto, no momento de crise que as administrações de condomínio são chamadas à primeira linha de combate para gerar mecanismos de poupança.
“Além do recurso ao aumento da receita (aumento das prestações de condomínio ou aprovação de quota extra), outra das estratégias para o combate às épocas de crise é a diminuição da despesa”
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Neste âmbito, após a inicial renegociação de contratos, e a procura de novos fornecedores, também não é inédita a redução do número de elevadores em uso, a redução da periodicidade do serviço de limpeza ou até este passar a ser prestado por condóminos ou jardinagem. Há ainda exemplos de condomínios que inutilizam temporariamente as piscinas e outras infraestruturas por forma a eliminar o custo das respetivas manutenções.
Muito se tem falado em sustentabilidade, descarbonização e melhoria da eficiência energética de edifícios e das casas, sendo esta uma preocupação cada vez maior entre os vários players do setor imobiliário, nomeadamente do segmento residencial. Que papel podem ter as associações do setor da gestão de condomínios, nomeadamente a ANPAC, para contribuir para esta causa?
Este é mais um dos temas do momento e que, como sempre, tem impacto direto na micro sociedade que são os condomínios. São inúmeros os programas de incentivo e fundos para a eficiência energética e de políticas ambientais sem que, contudo, dotem os condóminos ou administradores de condomínio de informação e formação cabal para a respetiva implementação.
“São inúmeros os programas de incentivo e fundos para a eficiência energética e de políticas ambientais sem que, contudo, dotem os condóminos ou administradores de condomínio de informação e formação cabal para a respetiva implementação”
A informação é difusa, os requisitos de elegibilidade são desordenados, o apoio e esclarecimento são praticamente nulos, o que tornam todas as medidas tendencialmente inaplicáveis. Também nesta matéria revela-se urgente formar, em primeira linha, os gabinetes que tratarão os dados de inscrição e recurso aos fundos e apoios e, logo após (diria até que simultaneamente) os administradores de condomínio que, em representação dos condóminos e como aglomerador das informações individualmente necessárias, são entidades absolutamente fundamentais para a implementação destas medidas, e de quem o país depende para tornar real a sustentabilidade e eficiência energética nos edifícios, em linha com os compromissos assumidos por Portugal, neste domínio.
Fonte: Idealista
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