O Regimento Interno, juntamente com a Convenção do Condomínio, é uma das principais normas que disciplina as regras e deveres aplicadas aos condôminos. Trata-se de norma cuja existência é imposta por lei (artigo 1.334, inciso V, do Código Civil), e o seu cumprimento exigido do síndico, conforme dispõe o artigo 1.348, inciso IV do citado Código.
Evidentemente, o Regimento Interno pode (e deve) sofrer modificações de modo a sempre manter-se atualizado, seja para atendimento de novas rotinas internas do condomínio, ou até mesmo em razão do impacto das alterações legislativas ou novas determinações judiciais.
- SAIBA MAIS SOBRE: O regimento interno
Entretanto, muitos condomínios têm suas normas estabelecidas na minuta elaborada pela construtora, que em sua maioria contém disposições genéricas, feita na época em que houve a Assembleia de Instituição do Condomínio. E assim, passados os anos, ambas as normas ficam desatualizadas e pouco contribuem para os condôminos servirem-se dela.
Ou então, possuem disposições ilegais que deixam o condomínio vulnerável a possíveis anulações e até a condenações judiciais.
É bem verdade que, hoje em dia, diante da complexidade da gestão condominial, é arriscado o condomínio estar sob os comandos de uma sindicância despreparada. Afinal de contas, recai sobre o síndico inúmeras responsabilidades das mais diversas naturezas (civil, criminal, ambiental etc.) e nesse sentido, não é mais concebível o condomínio valer-se de regras internas defasadas.
Infelizmente essas constatações são comuns, como assim são também as ilegalidades encontradas nos Regimentos Internos, as quais, podem refletir em prejuízos e confusão no condomínio.
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Os exemplos mais corriqueiros de ilegalidades previstas nos Regimentos Internos são:
- Proibição de locação de unidade por curtos períodos.
(Violação do Direito de Propriedade, art. 5º, XXII, da Constituição Federal, e arts. 1.228 e 1.335, I, do Código Civil).
- Obrigar o condômino a apenas manter no colo seu animal de estimação nas áreas comuns do condomínio.
(Violação do Direito de Propriedade, art. 5º, XXII, da Constituição Federal, e art. 1.228, do Código Civil, e Crime de Constrangimento legal, art. 146 do Código Penal).
- Autorizar animal de estimação até determinado porte.
(Violação do Direito de Propriedade, art. 5º, XXII, da Constituição Federal e art. 1.228, do Código Civil).
- Exigir padrões nas esquadrias internas das janelas das unidades.
(Violação dos Princípios da Legalidade e da Intimidade, art. 5º, II e X, da Constituição Federal, e do art. 1.336 do Código Civil)
- Proibir o uso das áreas comuns ao condômino inadimplente.
(Violação do Princípio da Dignidade da Pessoa Humana, art. 1º, III, da Constituição Federal).
- Cobrança de taxas de manutenção criadas por associações de moradores de não associados ou de quem não anuiu.
(Violação do Direito à Liberdade Associativa, art. 5º, XX, da Constituição Federal e a
Proibição ao Enriquecimento Sem Causa (art. 884 do Código Civil).
- Imposição de multas sem definição de critérios e de valores (ou parâmetros).
(Proibição ao Enriquecimento Sem Causa, arts. 884 e 1.334, IV, do Código Civil).
- Ausência de concessão de direito de defesa na aplicação de sanções/penalidades.
(Violação do Direito ao Contraditório e Ampla Defesa, art. 5º, LV, da Constituição Federal).
- Autorizar o “corte” do abastecimento de água de condômino inadimplente.
(Violação do Princípio da Dignidade da Pessoa Humana, art. 1º, III, da Constituição Federal).
- Previsão de quórum de aprovação simplificado, quando há quórum mais rígido imposto pela lei.
(Violação do Princípio da Legalidade, art. 5º, II, da Constituição Federal).
- SAIBA MAIS SOBRE: Condenação de seguradora em indenizar condomínio.
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FELIPE FAVA FERRAREZI: (OAB/SC 26.673) – Advogado, Presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção da OAB em Blumenau/SC, Graduado em Direito pela Fundação Universidade Regional de Blumenau (FURB); Pós-Graduado em Direito Processual Civil pela Universidade do Vale do Itajaí (UNIVALI).
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