Ilegalidades comuns nos regimentos internos dos condomínios

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Conceitos de suborno e corrupção.
Conceitos de suborno e corrupção. Empresário recebe dinheiro.

O Regimento Interno, juntamente com a Convenção do Condomínio, é uma das principais normas que disciplina as regras e deveres aplicadas aos condôminos. Trata-se de norma cuja existência é imposta por lei (artigo 1.334, inciso V, do Código Civil), e o seu cumprimento exigido do síndico, conforme dispõe o artigo 1.348, inciso IV do citado Código.

Evidentemente, o Regimento Interno pode (e deve) sofrer modificações de modo a sempre manter-se atualizado, seja para atendimento de novas rotinas internas do condomínio, ou até mesmo em razão do impacto das alterações legislativas ou novas determinações judiciais.

 

 

Entretanto, muitos condomínios têm suas normas estabelecidas na minuta elaborada pela construtora, que em sua maioria contém disposições genéricas, feita na época em que houve a Assembleia de Instituição do Condomínio. E assim, passados os anos, ambas as normas ficam desatualizadas e pouco contribuem para os condôminos servirem-se dela.

Ou então, possuem disposições ilegais que deixam o condomínio vulnerável a possíveis anulações e até a condenações judiciais.

É bem verdade que, hoje em dia, diante da complexidade da gestão condominial, é arriscado o condomínio estar sob os comandos de uma sindicância despreparada. Afinal de contas, recai sobre o síndico inúmeras responsabilidades das mais diversas naturezas (civil, criminal, ambiental etc.) e nesse sentido, não é mais concebível o condomínio valer-se de regras internas defasadas.

Infelizmente essas constatações são comuns, como assim são também as ilegalidades encontradas nos Regimentos Internos, as quais, podem refletir em prejuízos e confusão no condomínio.

 

 

Os exemplos mais corriqueiros de ilegalidades previstas nos Regimentos Internos são:

  • Proibição de locação de unidade por curtos períodos.

(Violação do Direito de Propriedade, art. 5º, XXII, da Constituição Federal, e arts. 1.228 e 1.335, I, do Código Civil).

  • Obrigar o condômino a apenas manter no colo seu animal de estimação nas áreas comuns do condomínio.

(Violação do Direito de Propriedade, art. 5º, XXII, da Constituição Federal, e art. 1.228, do Código Civil, e Crime de Constrangimento legal, art. 146 do Código Penal).

  • Autorizar animal de estimação até determinado porte.

(Violação do Direito de Propriedade, art. 5º, XXII, da Constituição Federal e art. 1.228, do Código Civil).

  • Exigir padrões nas esquadrias internas das janelas das unidades.

(Violação dos Princípios da Legalidade e da Intimidade, art. 5º, II e X, da Constituição Federal, e do art. 1.336 do Código Civil)

  • Proibir o uso das áreas comuns ao condômino inadimplente.

(Violação do Princípio da Dignidade da Pessoa Humana, art. 1º, III, da Constituição Federal).

  • Cobrança de taxas de manutenção criadas por associações de moradores de não associados ou de quem não anuiu.

(Violação do Direito à Liberdade Associativa, art. 5º, XX, da Constituição Federal e a

Proibição ao Enriquecimento Sem Causa (art. 884 do Código Civil).

  • Imposição de multas sem definição de critérios e de valores (ou parâmetros).

(Proibição ao Enriquecimento Sem Causa, arts. 884 e 1.334, IV, do Código Civil).

  • Ausência de concessão de direito de defesa na aplicação de sanções/penalidades.

(Violação do Direito ao Contraditório e Ampla Defesa, art. 5º, LV, da Constituição Federal).

  • Autorizar o “corte” do abastecimento de água de condômino inadimplente.

(Violação do Princípio da Dignidade da Pessoa Humana, art. 1º, III, da Constituição Federal).

  • Previsão de quórum de aprovação simplificado, quando há quórum mais rígido imposto pela lei.

(Violação do Princípio da Legalidade, art. 5º, II, da Constituição Federal).

 

 

FELIPE FAVA FERRAREZI: (OAB/SC 26.673) – Advogado, Presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção da OAB em Blumenau/SC, Graduado em Direito pela Fundação Universidade Regional de Blumenau (FURB); Pós-Graduado em Direito Processual Civil pela Universidade do Vale do Itajaí (UNIVALI).

 

 

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