Garagem de Condomínio usada apenas por Condôminos.

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“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. UTILIZAÇÃO DA VAGA DE GARAGEM. PRETENSÃO DE COMPELIR O RÉU A CUMPRIR A CONVENÇÃO CONDOMINIAL E O REGIMENTO INTERNO, EFETIVANDO O CONTROLE DE ENTRADA E SAÍDA DE VEÍCULOS DOS PROPRIETÁRIOS, VEDANDO A PERMANÊNCIA DE VEÍCULOS ESTRANHOS À COMUNIDADE DE CONDÔMINOS, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA, BEM ASSIM A CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO EM PERDAS E DANOS E A CONDENAÇÃO DO RÉU NAS DESPESAS PROCESSUAIS E NOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE AUTORA PRETENDENDO A REFORMA INTEGRAL DA SENTENÇA. RECURSO QUE NÃO MERECE PROSPERAR. AUSÊNCIA DE PROVA ACERCA DO DESCUMPRIMENTO DA CONVENÇÃO E DO REGIMENTO INTERNO PELO CONDOMÍNIO. AO CONTRÁRIO, O RÉU COMPROVOU QUE POSSUI O CADASTRO DOS VEÍCULOS E SEUS RESPECTIVOS PROPRIETÁRIOS SÃO CONDÔMINOS. EM RELAÇÃO À UTILIZAÇÃO PELO PORTEIRO CHEFE (ZELADOR) DA ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO, CONTÍGUA À SUA RESIDÊNCIA FUNCIONAL, PARA FINS DE GARAGEM, O QUE SE OBSERVA É QUE TAL CONDUTA DATA DE MAIS DE UMA DÉCADA, SEM QUALQUER OPOSIÇÃO, POR LIBERALIDADE DO PRÓPRIO CONDOMÍNIO. TRATA-SE DE LOCAL SEM DESTINAÇÃO ESPECÍFICA, E NÃO ONDE OS CONDÔMINOS ESTACIONAM SEUS VEÍCULOS, FATO ESSE QUE NÃO FOI CONTESTADO ESPECIFICAMENTE PELA PARTE AUTORA. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS PARA 12% (DOZE POR CENTO) SOBRE O VALOR DADO À CAUSA.” (TJ-RJ – APL: 00721066920118190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 20 VARA CIVEL, Relator: Des(a). CINTIA SANTAREM CARDINALI, Data de Julgamento: 15/08/2018, VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL).

Narra a autora, que o réu não vem cumprindo o que dispõe o Código Civil (art. 1333 do CC), a Convenção Condominial (arts. 5º e 32, d) e o Regimento Interno, XXX, permitindo a utilização da vaga de garagem pelo porteiro chefe, o que é vedado, e a entrada e saída de veículos estranhos à comunidade de condôminos.

Afirma ter solicitado esclarecimentos ao Síndico, contudo, este se limitou a transcrever o que dispõe a Convenção e o Regimento Interno, razão do ajuizamento da presente demanda, com o fim de compelir o réu a cumprir a Convenção e Regimento Interno do Condomínio, relativamente aos pontos destacados.

A sentença julgou improcedentes os pedidos deduzidos na ação principal, bem como na reconvenção, em que o réu pretendia o ressarcimento dos valores pagos com honorários advocatícios contratuais. Em consequência condenou a autora, na ação principal e o réu, na reconvenção, ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais foram arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Cinge-se a controvérsia em verificar se o Condomínio-réu, ora apelado, está descumprindo a Convenção e o Regulamento do Condomínio relativamente à utilização da vaga de garagem pelos condôminos e de parte da área comum, contígua à residência do porteiro chefe (zelador), para que este estacione veículo de sua propriedade.

Pois bem.

Verifica-se dos autos que a parte autora, ora apelante, comprova por meio do documento de fls.14-17 que, em 08 de novembro de 2010, solicitou ao Síndico a convocação de uma assembleia para que discussão acerca da identificação dos veículos no estacionamento do prédio, bem assim indagado da utilização da vaga do estacionamento do prédio pelo porteiro chefe.

Em resposta à solicitação da autora, em 05 de janeiro de 2011, o síndico afirmou estar cumprindo o que dispõe a Convenção.

Para fins de solucionarmos a controvérsia posta em juízo, vejamos o que estabelece a Convenção Condominial em seu art. 5º:

“Art. 5º – A área de estacionamento do Edifício é de uso comum do condomínio e seu destino será regido pelo Regulamento Interno.”

Por sua vez, o Regulamento Interno estabelece que, in litteris:

“XXX – A área de estacionamento do Edifício se destina exclusivamente à guarda de automóveis de seus proprietários. Cada proprietário de apartamento poderá estacionar apenas um automóvel de sua propriedade ou uso comprovado, exceção feita aos proprietários dos apartamentos de cobertura que poderão estacionar, no máximo, 2 (dois) automóveis nas mesmas condições. Não havendo lugar fixo para a guarda de carros que será feita de acordo com a maior facilidade de entrada ou saída dos demais. A locação de vaga ou a sua cessão por qualquer forma é absolutamente vedada. Equipara-se a proprietário, para efeito de direito de estacionamento, aquele que residir com o proprietário ou for locatário de apartamento no edifício desde que a cessão deste direito esteja expressa no contrato de locação”.

A autora, ora apelante, sustenta que não há cumprimento da Convenção nem do Regulamento Interno por parte do Condomínio, ora apelado, no que diz respeito à utilização das vagas de garagem. Para tanto, anexa aos autos relação de placas de diversos veículos de pessoas não residentes que teriam sido estacionados na garagem do prédio em datas diversas.

Em defesa o réu, ora apelado, apresentou relação atualizada de veículos cadastrados e declarações de proprietários das unidades, comprovando que os mesmos são de propriedade de condôminos e que vem fazendo o controle da entrada e saída dos veículos na garagem.

Ressalta o apelado que o local utilizado pelo porteiro para guarda de veículo é um espaço de uso comum, sendo certo que o condomínio sempre tolerou, em caráter precário, que o porteiro chefe, que reside na moradia funcional, estacionasse seu veículo, há mais de uma década.

De fato, no que diz respeito ao controle dos veículos que são estacionados no Condomínio, a autora não conseguiu comprovar que existem veículos de não condôminos estacionados na garagem do prédio. Ao contrário, a prova por ela produzida é uma lista elaborada de forma unilateral, não sendo suficiente para comprovar suas alegações.

Por outro lado, o réu, ora apelado, comprova por meio das declarações dos condôminos que alguns dos veículos constantes da lista elaborada unilateralmente pela parte autora são realmente de propriedade de condôminos que lá residem, inexistindo prova em sentido contrário.

Registre-se que a autora em sua inicial narra que o réu estaria descumprindo a Convenção e o Regulamento Interno relativamente à utilização das vagas pelos condôminos. Ocorre que isso não restou comprovado. Ao contrário, o réu comprovou possuir o cadastro dos veículos e seus respectivos proprietários são condôminos.

Em pese a autora anexar cópia da Ata da Assembleia Geral Ordinária realizada em 24 de março de 2011 onde se verifica que, naquela ocasião, ficou aprovado que os carros passariam a ter uma placa de identificação com o número da unidade, que deveria ficar pendurada no retrovisor do carro no período que o veículo estivesse estacionado na garagem, não faz parte da causa de pedir nem do pedido autoral. Trata-se de mera organização do espaço do estacionamento para melhor utilização pelos condôminos, não se constituindo, propriamente, em afronta à Convenção ou ao Regulamento.

Em relação à utilização pelo porteiro chefe (zelador) da área comum do condomínio, contígua à sua residência funcional, para fins de garagem, também não assiste razão à apelante.

Isso porque, apesar da área comum do condomínio jamais se converter em domínio, eis que se trata de mera tolerância que não induz posse, e não constar da Convenção ou do Regulamento a utilização dessa área por parte do porteiro chefe, o fato é que ele já vem utilizando o espaço há mais de uma década, sem qualquer oposição, por liberalidade do próprio Condomínio.

Não bastasse isso, o condomínio sustenta que o espaço não possui destinação específica, não se tratando de local onde os condôminos estacionam seus veículos, mas sim de área contígua ao local que serve de moradia funcional, fato esse que não foi contestado especificamente pela parte autora, que inclusive trouxe fotografia nos autos que corroboram as alegações do réu, ora apelado.

Com efeito, nenhum reparo a ser feito na sentença de improcedência, que deve ser mantida tal como lançada.

Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se a sentença por seus próprios fundamentos.

Fonte: Jusbrasil.

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