Garagem com matrícula própria pode ser objeto de penhora.

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“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DEFERIMENTO DE PENHORA DE METADE DE DUAS VAGAS DE GARAGEM EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. IRRESIGNAÇÃO DO EXECUTADO. IMPENHORABILIDADE. TESE AFASTADA. BOXES QUE POSSUEM MATRÍCULAS PRÓPRIAS E CONSTITUEM UNIDADES AUTÔNOMAS. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA N. 449 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL PARA ALIENAÇÃO A TERCEIROS (ARTIGO 1.331 DO CÓDIGO CIVIL) QUE, ADEMAIS, NÃO SE CONSTITUI EM ÓBICE À CONSTRIÇÃO JUDICIAL. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. [. . .] A proibição de alienação de vaga de garagem a pessoas estranhas ao condomínio prevista no § 1º do art. 1331 do Código Civil refere-se à manifestação de vontade livre e consciente do proprietário vender/locar seu bem a terceiro não integrante do condomínio, o que não se aplica à expropriação, o qual não há manifestação de vontade do executado, e no mais das vezes é feita, inclusive, contra sua vontade. […] (TRF-4 – Apelação Cível n. 50604401120134047100/RS Primeira Turma. Rel. Jorge Antonio Maurique. Data de Julgamento: 26.08.2015)” (TJ-SC – AI: 40229811920178240000 Palmitos 4022981-19.2017.8.24.0000, Relator: Bettina Maria Maresch de Moura, Data de Julgamento: 23/04/2018, Câmara Especial Regional de Chapecó).

Trata-se de insurgência manifestada por Moacir Biasi contra decisão proferida no Cumprimento de Sentença n. 0001286-90.2004.8.24.0046/04, na qual se admitiu a penhora de 50% (cinquenta por cento) de duas vagas de garagem matriculadas sob os n. 83.836 e 83.838, no Cartório de Registro de Imóveis de Chapecó/SC.

Argumenta o Agravante que “não importa se as vagas de garagem estão inscritas em matrículas distintas do imóvel considerado como bem de família, uma vez que elas estão vinculadas à unidade condominial, tanto por ser acessória quanto por representar uma extensão do imóvel residencial, estão também protegidas pela impenhorabilidade”.

Em complemento sustenta que, no caso, diante da ausência de autorização expressa na convenção do condomínio, incide proibição legal (art. 1.331, § 1º, do CC) de alienação da vaga de garagem a pessoas estranhas, razão pela qual o teor da súmula n. 449 do STJ não “provoca nenhuma interferência”. Afirma ainda, que “as vagas de garagem em condomínios verticais possuem circulação restrita, sendo vedada a utilização por quem não seja condômino”.

Além disso, alega que “a separação das vagas de garagem da unidade habitacional para possibilitar a penhora deve ser vista como modo mais gravoso ao executado, uma vez que ocasionará significativa desvalorização do imóvel”.

O recurso não prospera.

Explico.

Conforme consignado na decisão que indeferiu o pedido de efeito suspensivo, “muito embora o recorrente utilize-se do argumento dos imóveis penhorados (vagas de garagens sob n. 83.836 e 83.838) possuírem caráter de bem de família, é forçoso consignar que não se enquadram na hípótese prevista no art. 1º da Lei n. 8.009/90, pois a teor da súmula 449 do STJ:”A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora“.

Isto é, constitui entendimento sedimentado na jurisprudência da Corte da Cidadania o de que, a despeito da impossibilidade de constrição do apartamento considerado bem de família (Lei n.8.009/90), o mesmo não se pode dizer quanto aos boxes de garagem, que, possuindo matrículas próprias e constituindo unidades autônomas, extrapolam o espectro legal de proteção do imóvel residencial e, assim, podem ser objeto de penhora.

É que, em resumo, subjacente à tutela jurídica do único imóvel do devedor, há o intuito de preservação do direito fundamental social à moradia (art. 6º da CF/88), umbilicalmente ligado à dignidade da pessoa humana, postulados que, por certo, não restam violados com eventual privação concernente à vaga de garagem (evidentemente, tolher-se-ia mera comodidade do morador).

Neste sentido, julgados desta Corte de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO EMBARGADO NO QUE SE REFERE À IMPENHORABILIDADE DA VAGA DE GARAGEM. BOX DE GARAGEM QUE, EMBORA LOCALIZADO NO MESMO EDIFÍCIO DO APARTAMENTO QUE FOI RECONHECIDO COMO BEM DE FAMÍLIA, TEM MATRÍCULA PRÓPRIA NO REGISTRO DE IMÓVEIS, SENDO CONSIDERADO UNIDADE AUTÔNOMA. POSSIBILIDADE DE PENHORA. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NA SÚMULA 449 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC – Apelação Cível n. 0304679-08.2016.8.24.0020. Rel. Des. Soraya Nunes Lins. Quinta Câmara de Direito Comercial. Data do julgamento: 09.11.2017)

EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. INSURGÊNCIA EM FACE DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS.IMPENHORABILIDADE DA VAGA DE GARAGEM. INOCORRÊNCIA. EXISTÊNCIA DE MATRÍCULA PRÓPRIA NO REGISTRO DE IMÓVEIS (UNIDADE AUTÔNOMA). MATRÍCULA DIVERSA DA UNIDADE HABITACIONAL. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NA SÚMULA 449 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.”1. Esta Corte já decidiu que “em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente” .(REsp 1152148/SE, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 13/08/2013, DJe 02/09/2013) 2. “A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora” (Súmula 449, CORTE ESPECIAL, julgado em 02/06/2010, DJe 21/06/2010). 3. No caso dos autos, o benefício da impenhorabilidade que recai sobre o imóvel residencial do devedor não se estende ao box de garagem residencial, porque ele possui matrícula própria. 4. Agravo regimental a que se nega provimento.” (AgRg no AREsp 779.583/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/03/2016, DJe 15/03/2016) (TJSC – Apelação Cível n. 0300709-92.2016.8.24.0054. Primeira Câmara de Direito Público. Rel. Des. Carlos Adilson Silva. Data do julgamento: 21.02.2017)

E o cenário não é alterado em razão da disciplina conferida pela convenção do condomínio, à alienação das unidades autônomas a pessoas estranhas. É fato que não houve regulação específica da matéria em referido normativo, conforme se colhe do capítulo 2,” dos direitos e deveres “, do aludido documento:

” Art. 5 – São deveres dos condôminos: […] b) não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê-las a qualquer título, para atividades ruidosas ou para pessoas de maus costumes, ou ainda para instalação de quaisquer trabalhos capazes de causar danos ao prédio ou incômodo aos demais condôminos; […] f) não fracionar as respectivas unidades autônomas com a finalidade de aliená-las a mais de uma pessoa separadamente; […] “

Porém, a literalidade da lei proíbe a disposição voluntária pelo proprietário e não a penhora em processo judicial, em razão de dívida do titular:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

  • 1 As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Não seria plausível inviabilizar a penhora, sob a argumentação tecida pelo Agravante.

Em verdade, pretende o Agravante subversão da teleologia do dispositivo legal – que visa sobretudo à segurança e à proteção da intimidade dos moradores -, objetivando blindar seu patrimônio da expropriação e escusar-se do adimplemento de dívida perseguida em cumprimento de sentença, que se arrasta há mais de 6 (seis) anos.

A interpretação proposta (de impenhorabilidade por via oblíqua, em razão da ausência de autorização expressa de alienação a terceiros na convenção do condomínio) não parece decorrer do supracitado artigo do Código Civil, esvaziaria substancialmente o conteúdo da Súmula n. 449 do STJ e seria demasiadamente benevolente ao devedor.

A respeito, já se decidiu:

TRIBUTÁRIO. PENHORA E ALIENAÇÃO JUDICIAL. VAGA DE GARAGEM (BOX). POSSIBILIDADE. MATRÍCULA PRÓPRIA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA. INAPLICABILIDADE DO ART. 1.331 DO CC. VALIDADE DA ARREMATAÇÃO. 1. É possível a penhora de vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis, pois, tratando-se de bem individualizado, esta não constitui bem de família. Súmula 449 do STJ. Em tais casos, inclusive, afigura-se descabida a oposição de eventual convenção de condomínio que proibida a alienação a não condômino. 2. A proibição de alienação de vaga de garagem a pessoas estranhas ao condomínio prevista no § 1º do art. 1331 do Código Civil refere-se à manifestação de vontade livre e consciente do proprietário vender/locar seu bem a terceiro não integrante do condomínio, o que não se aplica à expropriação, o qual não há manifestação de vontade do executado, e no mais das vezes é feita, inclusive, contra sua vontade. 3. Validade da arrematação. (TRF-4 – Apelação Cível n. 50604401120134047100/RS Primeira Turma. Rel. Jorge Antonio Maurique. Data de Julgamento: 26.08.2015)

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. EXECUÇÃO. GARAGEM. MATRÍCULA PRÓPRIA. PENHORA. POSSIBILIDADE. 1 – Não decidida pelo Tribunal de origem matéria suscitada no especial, ressente-se o recurso do necessário prequestionamento. 2 – Nos termos da iterativa jurisprudência desta Corte, a garagem que tem matrícula e registro próprios pode ser objeto de constrição, não se lhe aplicando a impenhorabilidade da Lei nº 8.009/90, tampouco afigurando-se como empecilho eventual convenção de condomínio, assegurando exclusividade de uso aos condôminos. Inteligência do art. 2º, §§ 1º e 2º da Lei nº 4.591/64. 3 – Recursos especiais não conhecidos.”(STJ – REsp nº 316686/SP. Quarta Turma. Relator Ministro Fernando Gonçalves. Data do julgamento: 29.03.2004)

Mais a mais, é de se ressaltar que em sendo designados leilões, poderão os condôminos, por direito preferencial (artigo 504 do Código Civil), igualar proposta de terceiro, para aquisição das unidades, situação que deverá ser observada pelo magistrado.

Em caso análogo:

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA. IMÓVEL. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. VAGA DE GARAGEM. MATRÍCULA PRÓPRIA. PENHORABILIDADE. BEM INDIVISÍVEL. MEAÇÃO DO CÔNJUGE. POSSIBILIDADE. 1. É possível, porém, a teor do enunciado n.º 449 da súmula de jurisprudência do STJ, a penhora de vaga autônoma de garagem, com registro e matrícula próprios, mesmo quando relacionada a bem de família. 2. No caso de bem indivisível deve a penhora ser levada a efeito sobre a totalidade do bem, garantindo-se, todavia, quando da arrematação, o valor correspondente à meação do cônjuge, ressalvado o direito de preferência do condômino na aquisição do bem. (TRF4 – AC 5047471-07.2012.4.04.7000, Terceia Turma. Rel. Fernando Quadros da Silva. Data do julgamento: 14.05.2014)

Outrossim, a alegada onerosidade excessiva da medida, sob a ótica do devedor, não respalda a pretensão recursal, devendo prevalecer, na tensão principiológica verificada in concreto, a busca pela máxima efetividade da execução, mormente porque, na situação em exame, foram infrutíferos os outros esforços envidados pela credora para obtenção do crédito e porque o Agravante/Executado não ofereceu outra alternativa menos gravosa.

Em derradeiro entretanto, anote-se a possibilidade de se verificar a hipótese da penhora, ao invés de recair sobre a metade das duas garagens incidir, caso sejam de idêntico valor, integralmente sobre apenas uma delas. Isto porque a meação restaria preservada pela garagem que ficaria à meeira, bem como dela poderia se utilizar o devedor, além de igualmente não representar prejuízo algum ao credor. Assim, estariam prestigiados todos os interesses envolvidos (credor, devedor e meeira).

Fonte: www.jusbrasil.com.br

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