Fundo de Reserva Deve ser Previsto na Convenção do Condomínio.

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“DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO.FUNDO DE RESERVA. PREVISÃO LEGAL E CONVENCIONAL. LEGALIDADE E EXIGIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. I. O fundo de reserva deve ser obrigatoriamente previsto na convenção do condomínio e, por conseguinte, integra a contribuição devida por todos os condôminos, na esteira do que prescrevem os artigos 9º, § 3º, alínea j, da Lei 4.591/1964, e 1.334, inciso I, e 1.336, inciso I, do Código Civil. II. O condômino não pode se esquivar do pagamento do fundo de reserva previsto na convenção condominial e cobrado sem nenhum excesso. III. Recurso conhecido e desprovido.” (TJ-DF 20140112005140 DF 0051363-66.2014.8.07.0001, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA, Data de Julgamento: 07/11/2018, 4ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 21/11/2018 . Pág.: 397/402).

Trata-se de APELAÇÃO interposta por CLEUZA ALVES LIMA contra a sentença que, na AÇÃO DE COBRANÇA proposta pelo CONDOMINÍO DO EDIFÍCIO BRASÍLIA RADIO CENTER, julgou procedente o pedido, nos seguintes termos:

“Ao exposto, julgo procedente o pedido para condenar a ré a pagar ao autor a quantia de R$ 2.438,70 (dois mil, quatrocentos e trinta e oito reais e setenta centavos), a serem corrigidos e com juros de mora a partir da distribuição da ação, bem como das parcelas de taxa de condomínio e fundo de reserva que se tiverem vencido no correr da lide, com incidência de multa de 2% e com juros e correção monetária a partir de cada vencimento.”

A Apelante reitera o pedido de gratuidade de Justiça indeferido na sentença.

Sustenta que é indevida a cobrança do fundo de reserva em razão da inexistência de autorização assemblear, da falta de prazo determinado e da ausência de especificação do seu objeto.

Afirma que há cobrança em duplicidade da correção das parcelas do fundo de reserva.

Acrescenta que não se venceram parcelas do fundo de reserva no curso do processo.

Requer o provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos deduzidos na petição inicial.

Em contrarrazões, o Apelado argumenta que o recurso não deve ser conhecido devido à falta de preparo e de impugnação adequada aos fundamentos da sentença.

Alega que a cobrança do fundo de reserva tem amparo na convenção condominial e no Código Civil. Pugna pelo desprovimento do recurso.

O fundo de reserva deve ser obrigatoriamente previsto na convenção do condomínio e, por conseguinte, integra a contribuição devida por todos os condôminos, na esteira do que prescrevem os artigos 9º, § 3º, alínea j, da Lei 4.591/1964, e 1.334, inciso I, e 1.336, inciso I, do Código Civil, verbis:

“Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações. § 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

  1. j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;”

“Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;”

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”

O fundo de reserva objetado pela Apelante, no percentual de 5% da contribuição mensal, é previsto na cláusula nona da convenção do condomínio, cujo § 4º estabelece que sua cobrança poderá será reduzida ou suspensa depois de alcançar o patamar mínimo de cinco vezes o salário mínimo vigente.

A cobrança, portanto, tem respaldo na convenção do condomínio, valendo destacar que, segundo o § 6º da mesma cláusula nona, apenas a aplicação do fundo de reserva está vinculada à deliberação assemblear.

Não há, portanto, qualquer óbice ou lacuna jurídica para a exigibilidade do fundo de reserva, de maneira que a discordância da Apelante só poderá produzir alguma modificação caso seja acolhida pelas instâncias decisórias do próprio condomínio. A propósito, ensina Sílvio de Salvo Venosa:

“A discordância acerca de determinada despesa deve ser trazida pelo condômino em assembléia. A matéria é estranha à discussão em ação de cobrança. Somente a maioria de votantes pode anulá-la. Aprovada validamente a despesa pela maioria, não se discute mais sua exigibilidade.” (Direito Civil -Direitos Reais, 6ª Ed., Altas, p. 364).

Conclui-se, assim, que o fundo de reserva foi regularmente instituído e compõe as contribuições condominiais devidas pela Recorrente. Nesse sentido é o magistério jurisprudencial deste Tribunal de Justiça, como ilustram os seguintes julgados:

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DÍVIDA CERTA ESTABELECIDA PREVIAMENTE EM DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIAS GERAIS. INADIMPLEMENTO. TEORIA DUTY TO MITIGATE THE LOSS. INAPLICABILIDADE. VIOLAÇÃO AOS DEVERES DE COOPERAÇÃO E ETICIDADE DAS PARTES. INEXISTÊNCIA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. DEFERIMENTO. NULIDADE DA SENTENÇA. OMISSÃO. REJEIÇÃO. CPC, ART. 1.013, §§ 1º, 2º E 3º. 1. Cabe ao órgão do Poder Judiciário analisar, diante das peculiaridades do caso concreto, o cabimento ou não da concessão do benefício da justiça gratuita pleiteado, de forma que, comprovada a insuficiência de recursos, o deferimento da gratuidade da justiça é medida que se impõe. 2. Os argumentos apresentados pelo Apelante foram devidamente rebatidos na decisão que rejeitou os embargos de declaração por ele opostos. Além disso, não há que se falar em omissão e nulidade da sentença nos casos em que os temas abordados nos embargos de declaração podem ser devolvidos à análise da instância revisora, considerando o disposto no Art. 1.013 e seus §§ 1º, 2º e 3º, do CPC. Preliminar de nulidade rejeitada. 3. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita – Art. 1.615, do CC. 4. A taxa condominial é obrigação sui generis, na medida em que é imposta independentemente da vontade do devedor e tem natureza propter rem, sendo dotada de sequela e ambulatoriedade. 5. Os valores cobrados, concernentes às taxas de fundo de reserva dos e taxas extraordinárias, encontram-se devidamente previstas na Convenção do Condomínio e foram aprovadas por meio de deliberação coletiva, não havendo qualquer ilegalidade na cobrança efetuada pelo Condomínio. 6. Inaplicabilidade da teoria do duty to mitigate the loss, uma vez que a ação foi ajuizada antes mesmo do prazo prescricional quinquenal e não se verifica qualquer violação aos deveres de cooperação e de eticidade das partes. 5. Recurso de Apelação conhecido e parcialmente provido.” (APC 20171010017492, rel. Des. Roberto Freitas, 1ª T, DJe 07/05/2018).

“CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. APROVAÇÃO EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. SUJEIÇÃO DO CONDÔMINO AOS VALORES ESTIPULADOS. PUBLICAÇÃO PARCIAL DE DESPACHO. ATINGIMENTO DA FINALIDADE. INOCORRÊNCIA DE NULIDADE. 1. Constatando-se que a publicação no Diário da Justiça Eletrônico cumpriu a sua finalidade, dando ciência do julgamento antecipado da lide às partes, ainda que não publicado o inteiro teor do despacho, especificamente o excerto que indeferia a produção de provas, não há falar em nulidade do ato, nos termos do artigo 244 do CPC. 2. Evidenciado que a incidência das taxas condominiais e do fundo de reserva no imóvel do condômino teve esteio tanto na Convenção do Condomínio quanto nas deliberações regularmente aprovadas em assembleias pelos condôminos, está ele sujeito ao cumprimento das obrigações estipuladas internamente, em razão do pacta sunt servanda e da permissão contida no artigo 12 da Lei 4.591/64. 3. Recurso não provido.” (APC 20130710261827, rela. Desa. Nídia Corrêa Lima, 1ª T., DJe 06/08/2015).

A Apelante sustenta que se revela exorbitante a incidência de multa e correção monetária sobre as parcelas do fundo de reserva e, posteriormente, nova incidência de correção monetária sobre a taxa condominial.

Não há, no entanto, duplicidade ou cumulação indevida. A planilha de fl. 8 evidencia a distinção e a individualidade da taxa ordinária (R$ 313,02) e do fundo de reserva (R$ 15,65) cobrados no período correspondente ao pedido inicial.

Inexiste, destarte, o bis in idem alegado pela Apelante.

ISTO POSTO, conheço e nego provimento ao recurso.

Fonte: Jusbrasil.

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