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É na Assembleia Geral de Instituição que surge, para todos os efeitos, o condomínio propriamente dito, pois até então todas as obrigações legais recaem na construtora.
Embora não haja previsão na lei, ela traz os primeiros atos e deliberações condominiais, representando momento de fundamental atenção, haja vista que se faz a eleição do síndico e do subsíndico, previsões orçamentárias, entre outros, que mediante assinatura na referida Ata, tal documento oportuniza a solicitação de Cadastro na Receita Federal do Brasil, para obtenção do número de CNPJ.
Entre outros itens da pauta da referida Assembleia (e não menos importante), há a ratificação da Convenção do Condomínio.
É que, pela incorporadora, uma de suas obrigações legais durante o processo de construção e incorporação do empreendimento que resultará no condomínio futuro, é o arquivamento de Minuta de Convenção Condominial, perante o Registro de imóveis, conforme preconiza a alínea j, do artigo 32 da Lei de Incorporações (Lei n. 4.591/64):
Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:
(…).
- j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário;
O Código Civil, por sua vez, assevera que:
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
A Lei n. 4.591/64, igualmente, traz a seguinte previsão:
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
- 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
- 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
O que, por vezes, ocorre em algumas instituições de condomínio é a ausência de um item de aprovação sobre a ratificação da Minuta da Convenção Condominial, no Edital de Convocação, embora já arquivada no Registro de Imóveis pela incorporadora.
Isto porque, pela inteligência dos artigos supracitados, de que a sua obrigatoriedade se dá com a aposição das assinaturas, e o momento é justamente na realização da Assembleia Geral de Instituição do Condomínio.
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Há casos em que alguns condôminos se negam a respeitar as normas existentes na minuta da convenção, por entenderem se tratar de descumprimento de formalidade prevista em lei, a aludida falta de ratificação.
Entretanto, ainda que este fato ocorra, entende-se que a formalidade (embora recomendada), não é ato indispensável, justamente porque a mencionada minuta da convenção detém registro no livro 3 (Livro Auxiliar) perante o Registro de Imóveis[1].
O referido registro confere efeito erga omnes, ou seja, reflete contra quaisquer pessoas/contra todos, além de desempenhar a publicidade, segurança, eficácia e autenticidade dos atos. Inobstante a isso, a Convenção do Condomínio permanece válida entre os condôminos mesmo sem a chancela registral comentada, em razão da Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça, que diz:
A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.
Pelo exposto, o aconselhamento por uma questão de zelo, é para que se faça constar item que disponha sobre a ratificação da convenção do condomínio no Edital de Convocação da
Assembleia Geral de Instituição, e se porventura, não existir, juridicamente a Minuta da Convenção Condominial depositada no Registro de Imóveis à época dos procedimentos formais para incorporação do empreendimento detém total validade.
[1] Artigos 167, I, 17; e 178, III, da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/76).
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Felipe Fava Ferrarezi: Advogado inscrito na OAB/SC sob o n. 26.673, Palestrante, Presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção da OAB/Blumenau – SC, Mediador e Conciliador da Câmara de Conciliação de Santa Catarina – SC, Graduado em Direito pela Fundação Universidade Regional de Blumenau – FURB, e Pós-Graduado em Direito Processual Civil pela Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI.
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