Fachada, o que de fato compõe esse espaço

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Alterar a fachada do prédio: este é um tema muito controverso em condomínios e o que muitas vezes é interpretado de maneira equivocada é a definição de fachada isto ocorre em virtude de um entendimento equivocado de que fachada seria apenas a face do prédio voltada para a rua.

 

 

Todavia, não é esta a definição correta de fachada, sendo a mesma constituída de todas as suas faces, sejam a frontal, a posterior ou as laterais.

Portanto, o condomínio ou o condômino não podem simplesmente entender que modificações podem ser efetuadas nas partes laterais do edifício, por supostamente não terem ‘sacadas’ e serem apenas ‘janelas’ ou ‘respiradores de ar’.

 

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Alteração de fachada de fato é um tema complexo, repleto de minúcias, e objeto de muita discussão nos condomínios.

As pessoas que adquirem uma unidade uma unidade condominial geralmente desejam adaptá-la ao seu gosto e às suas necessidades e, não raro, principalmente as que nunca moraram em condomínio, acabam promovendo alteração que podem implicar em alteração da fachada.

Há alterações significativas que não dão margem a dúvidas.

Outras, entretanto, dependem de interpretação. Para uns, implicam em alteração, para outros não.

Poucos autores se debruçam sobre o tema, mas enquanto a doutrina é escassa, os tribunais são ricos em decisões sobre o assunto. Isso porque, na falta de solução amigável, resta ingressar com uma ação judicial, cujas decisões acabam invariavelmente sendo objeto de recurso.

Entretanto, como cada caso é um caso e existe muita subjetividade no trato desse problema, o condômino, o síndico, o advogado, enfim, todos que necessitam de alguma orientação, têm enorme dificuldade.

E também porque de um lado temos o direito do condomínio e, de outro, o direito de propriedade do condomínio. Para completar, os limites entre um e outro muitas vezes não são muitos claros.

A proibição de alterar a fachada está em todas as convenções e o Código Civil de 2002, no artigo 1.336, cita como dever do condômino “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.

 

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E a razão dessa proibição é muito simples. Tem o objetivo principal de não descaracterizar a edificação, desvalorizando-a e, consequentemente, todas as unidades.

Nota-se, entretanto, algum abrandamento, com a permissão de fechamento de sacadas em vidro incolor sem esquadrias, a instalação de redes de proteção e até mesmo de aparelhos de ar condicionado, tendo em vista o conforto e as exigências da civilização.

Atualmente, o maior problema com relação aos aparelhos de ar condicionado não é tanto a suposta alteração de fachada, mas a avaliação anterior acerca da necessidade de aumento de carga de eletricidade na entrada do prédio.

Isso porque, como todos os condôminos têm direitos iguais, se um pode instalar o seu, os demais também podem. E, sem um estudo prévio, há perigo inclusive de incêndio. Outro problema que se apresenta é com relação àquelas alterações que não são visíveis, inclusive com aumento de área.

 

 

E as cortinas, importam em alteração? A área externa dos terraços, apesar de ser privativa, faz parte da fachada?

Assim, antes de qualquer reforma mais significativa, que não seja a simples troca de azulejos, encanamentos, pintura, etc., o condômino deve contratar um engenheiro ou arquiteto para fazer o projeto, assiná-lo, recolher a competente ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e submetê-lo ao Corpo Diretivo do condomínio.

Com esses cuidados, evitará problemas com o condomínio e até mesmo a necessidade de desfazer parte da obra, com desperdício de dinheiro (além da multa que provavelmente lhe será imposta) e até mesmo a ação judicial.

 

O que de fato é considerado fachada?

Ilustração Fachada de Prédio
Imagem: Google

Os condomínios edilícios são constituídos de parte de propriedade exclusiva (os apartamentos) e partes que são propriedade comum dos condôminos.

A fachada do prédio (ou as fachadas, porque todos os lados são considerados “fachada”) faz parte da propriedade comum dos condôminos.

O Novo Dicionário Aurélio da Língua Portuguesa define fachada como “qualquer das faces dum edifício, de modo geral a da frente”.

Esta definição é importante, porque muitos acreditam que fachada é só a face da frente de um prédio, quando na verdade pode-se falar em fachada frontal, fachada laterais.

 

 

Fonte:Problemas em Condomínios – Daphnis Cittis de Lauro – 3ª edição

 

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