- Costumeiramente, condomínio e condôminos discutem o problema da alteração da “fachada externa” do prédio.
Mas, e quanto à questão da alteração da “face interna” do edifício?
Pode o condômino alterá-la?
É dever do condômino: “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas” (inciso III, do artigo 1.336, do Código Civil).
As “convenções condominiais” e/ou “regimentos internos” normalmente não disciplinam a alteração da “fachada interna” do prédio.
- Pode o condômino substituir a porta de entrada do apartamento?
A “porta de entrada do apartamento” não dá para a “parte comum do prédio”?
E essa divisão “interna” do “prédio em condomínio” não depende de aprovação da planta como um todo pelas autoridades municipais de fiscalização de construções imobiliárias?
Não havendo restrição no Código Civil, na Convenção Condominial ou no Regimento Interno, respondem afirmativamente os Magistrados:
. Moreira Viegas: “Na espécie, estabelece a cláusula 12 do Capítulo III da Convenção de Condomínio, em duas alíneas, que é proibido ‘mudar ou alterar as fachadas externas de seus respectivos apartamentos e/ou decorar ou pintar paredes externas, janelas esquadrias externas etc., de maneira que modifique o aspecto arquitetônico do edifício que integra o Condomínio’. No mesmo sentido as disposições dos arts. 1.336, inciso III, do Código Civil e 10, inciso II, da Lei 4.591/1964. Isto é, todas as normas aplicáveis à espécie referem-se a alterações no âmbito externo do edifício. A substituição da porta de entrada do apartamento implica em alteração interna do condomínio edilício. Não se aplicam, portanto, à ela, as limitações trazidas nas normas supracitadas. (…) Não havendo, na alteração realizada, qualquer afronta ao Código Civil (arts. 1.331 a 1.358), restrições convencionais ou contratuais estabelecidas em convenções de condomínio, mas apenas a deliberação feita em assembléia de condôminos, indevida a imposição de multa” (TJSP – Apelação nº 0128443-14.2010.8.26.0100 – 5ª. Câmara de Direito Privado – rel. Desembargador Moreira Viegas – j. 20.02.2013); e
. Alexandre Lazzarini: “a substituição da porta social de entrada dos apartamentos não implica em mudança de ‘fachada’ (aspectos externos do prédio), razão pela qual à ela não se aplica as regras limitativas estabelecidas no Código Civil, na Lei nº 4.594/64, e na Convenção Condominial” (TJSP – Apelação nº 0010508-20.2008.8.26.0068 – 6ª. Câmara de Direito Privado – rel. Desembargador Alexandre Lazzarini – j. 15.08.2013).
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Em sentido diametralmente oposto o Magistrado Henrique Miguel Trevisan: “‘É vedado aos condôminos: a) mudar a forma ou aspecto externo da fachada e sua propriedade exclusiva ou a distribuição interna dos compartimentos, salvo aprovação do síndico, após deliberação dos proprietários, b) decorar ou pintar as paredes externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto do prédio, d) embaraçar o uso dos corredores, caminhos internos e demais partes comuns ou lançar-lhes detritos e impurezas.’ Nesse contexto, a modificação da porta de entrada da unidade residencial revela inequívoco descumprimento da convenção, que não guarda qualquer semelhança com o padrão adotado pelo demais moradores do andar (f. 39 e 137/138). O réu, por sua vez, não trouxe, aos autos, a comprovação de que obteve autorização para mudança realizada, sendo de rigor o acolhimento do pedido inicial para o retorno ao padrão antigo, conforme modelo mantido pelos demais moradores do 4.˚ (quarto) andar” (TJSP – Apelação nº 0000811-87.2011.8.26.0223 – 4ª. Câmara de Direito Privado – rel. Juiz Carlos Henrique Miguel Trevisan – j. 21.03.2013).
- Pode o condômino substituir a fechadura da porta de entrada do apartamento?
O tipo de fechadura da porta interna de um prédio em condomínio depende influi na aprovação da planta da construção?
Escreve o Magistrado Lino Machado: “O autor substituiu a tecnologia mecânica da fechadura de seu apartamento por um modelo biométrico. O condomínio argui que isso afeta a harmonização arquitetônica e estética do edifício e prejudica toda a coletividade que ali habita. Todavia, tal como constou da r. sentença, a modificação tão-somente da fechadura não trouxe grande alteração ao hall de acesso aos apartamentos, sendo certo que não se pode impedir a implementação de um meio de segurança tecnologicamente mais avançado, o qual não prejudica em nada a segurança ou bem estar dos demais condôminos. Não se discute aqui a possibilidade de alteração do padrão da porta, questão essa controvertida na jurisprudência, mas, tão-somente, a alteração de uma tecnologia tradicional de fechadura, por meio de acesso mecânico, com chave simples, pela tecnologia biométrica, a qual tem uma estética diferente do modelo tradicional. O hall de acesso em questão não apresenta um padrão estético ou arquitetônico único, no qual uma alteração por mais simples que fosse, implicaria a alteração de todo o conjunto” (TJSP – Apelação nº 1007679-05.2015.8.26.0068 – 30ª. Câmara de Direito Privado – rel. Desembargador Lino Machado – j. 17.05.2017).
Atualmente, no momento atual, parece que não há razão para a exigência de algum padrão de fechadura para a aprovação de uma planta pela autoridade competente.
Daí porque de tal proibição não há cogitar no momento.
Poderá acontecer, porém, de algum dia, a fechadura de uma porta interna de um edifício em condomínio tornar-se questão de interesse aos demais condôminos do edifício em condomínio.
O tempo dirá.
E o Direito da época, responderá, inclusive no que diz com o direito adquirido daqueles que já tiverem trocado a fechadura.
Leia mais artigos do nosso colunista Fabio Hanada aqui.
FÁBIO HANADA – Membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, coautor dos livros “A Lei do Inquilinato: sob a ótica da doutrina e da jurisprudência” e “Condomínio Edilício – Questões Relevantes: A (Difícil) Convivência Condominial”, Advogado nas áreas Imobiliária e Condominial há mais de 25 anos.
