- Muito se pergunta se a instalação de “tela de proteção” na janela e/ou na sacada altera a fachada do imóvel.
A alteração da fachada do prédio exige a aprovação unânime dos condôminos, anota o saudoso Advogado Nelson Kojranski: “É indispensável que obtenha a aquiescência unânime dos coproprietários, para que seja modificada a forma externa do prédio. (…) A alteração da forma externa do edifício pode ser efetivada pela introdução ou substituição de desenhos, de novos materiais e acabamento, ou mesmo pela simples modificação das cores” (Condomínio edilício, Rio de Janeiro: GZ Editora, 2.011, p. 164).
A propósito, aduzem:
. Hamilton Quirino Câmara: “Para se promover a alteração da fachada é exigida a unanimidade dos condôminos” (Condomínio Edilício – Manual Prático com Perguntas e Respostas, Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2ª. ed., 2.007, p. 323); e
. Carlos Roberto Gonçalves: “nenhum condômino pode alterar a fachada do edifício, pintar suas paredes e esquadrias externas em cor diversa da nele empregada ou realizar qualquer modificação arquitetônica. Qualquer alteração depende da aquiescência da unanimidade dos condôminos, como exige a Lei 4.591/1964 no seu art. 10, § 2º., que continua em vigor ante a ausência de disposição expressa a esse respeito no novo Código Civil” (Direito civil brasileiro – Direito das Coisas, São Paulo: Saraiva, 2.006, vol. V, 5ª. ed., 2.010, pág. 385).
- Quanto à instalação de “tela de proteção” nas janelas / sacadas da unidade condominial, invocando a questão de “segurança”, ensinam os Magistrados:
. Mendes Pereira: “Houve afixação de redes de proteção, comumente usadas como equipamento de segurança em apartamentos onde habitam crianças ou deficientes mentais. Nesse ponto, bem consignado na r. sentença que: ‘No caso em tela, o objetivo intencionado quando da feitura do regulamento, convenção, da assembleia e até do Código Civil cumpre sua razão porquanto visa impedir alterações à fachada o condomínio, motivo este de interesse dos condôminos. Deixa de cumpri-lo, todavia, quando impede que o condômino faça alteração diminuta, que pouco altera a imagem de sua própria unidade e que não aplica na desarmonia e dissonância com o conjunto. Deixa de cumprir seu objetivo pretendido, então, quando tolhe o condomínio de segurança, chegando a, ademais, cercear o direito de propriedade deste’. No confronto entre dois direitos, o da busca da salvaguarda da vida de uma criança e o pertinente a manter a estética de um edifício, sempre deve prevalecer o primeiro. A acolher o pleito destinado a pirrônico da apelante e se estaria prestigiando o direito de propriedade a qualquer custo em detrimento da segurança e do próprio direito à vida, o que não se admite pela via jurisdicional. A proteção à vida é bem jurídico que se situa em patamar muito superior ao da preocupação estética manifestada” (TJSP – Apelação nº 0014008-41.2012.8.26.0590 – 7ª. Câmara de Direito Privado – j. 12.02.2014); e
. Natanael Caetano: “O art. 1.336, inciso II do novel CC, praticamente repetindo a Lei de Condomínios, proíbe, expressamente, a modificação unilateral da fachada e das janelas externas do edifício pelos condôminos. Contudo, as regras de experiência leva-nos a crer que a instalação da tela de proteção nas janelas não representa afronta à mencionada norma, mormente quando visa à segurança de menores” (TJDFT – Agravo de Instrumento nº 20100020097943 – 1ª. Turma Cível – j. 18.08.2010).
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Já se decidiu que não pode o condômino instalar a tela de proteção na parte externa da janela do apartamento quando a assembleia condominial impõe a sua instalação na área interna (TJDFT – Recurso Inominado nº 0727788-69.2016.8.07.0016 – 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal – rel. Juiz Edilson Enedino das Chagas – j. 15.03.2017).
A experiência tem nos mostrado ser imprescindível a realização de assembleia de condôminos para se discutir a instalação de “tela de proteção” na parte externa da janela – fachada externa -, por isso que:
. na hipótese de infiltração da água da chuva – umidade na parede interna da janela e na fachada do prédio – pelos furos onde são fixados os ganchos que amarram a “tela de proteção”, quem se responsabilizará pelo conserto: o condômino ou o condomínio?;
. quando o prédio precisar ser pintado a quem caberá o custo da retirada e da recolocação da “tela de proteção”: ao condômino ou ao condomínio? (obs.: a “tela de proteção” retirada não deve ser reaproveitada);
. durante esse período – pintura da fachada do imóvel -, sem a “tela de proteção” na janela e/ou sacada, quem se responsabilizará pelos cuidados com a segurança dos condôminos da unidade: o condômino ou o condomínio?
- E, no tocante à instalação de “tela mosqueteira”?
Se instalada no interior da janela não provocará a alteração da fachada do prédio.
Agora, instalada na parte externa da janela, ensina a Magistrada Viviane Nicolau: “a instalação da tela mosqueteira pelos condôminos alterou a harmonia estética da fachada do prédio cuja observância é obrigação, nos termos da convenção de condomínio (fls. 72) e do Código Civil (art. 1.336, III). As fotos de fls. 33/34 e o laudo pericial de fls. 262/289 (apenso) evidenciam que a tela instalada vista da rua para a fachada, dado o seu aspecto opaco, não permite a visualização de todos os componentes arquitetônicos originais da edificação, alterando a fachado do edifício. Pese às alegações de que a instalação se deve à necessidade de prevenção da dengue, já que a tela protege a entrada do mosquito transmissor na unidade habitacional, os condôminos devem procurar meios para atingir a finalidade de proteção almejada sem violar as regras destinadas à regulação da vida em condomínio. Isso porque, tratando-se de condomínio edilício, a questão não pode ser decidida de forma unilateral, por cada um dos condôminos quando o meio de solução encontrada violar as regras do Condomínio, como no caso dos autos, em que há indevida alteração da fachada” (TJSP – Apelação n 0003581-40.2010.8.26.0562 – 3ª. Câmara de Direito Privado – j. 22.06.2015).
Outras questões que se põem são, exemplificativamente, as seguintes:
A primeira questão que se põe é se a “alteração” ou “modificação” da fachada depende, ou não, de alvará da autoridade competente, implicando, ou não, na alteração, ou modificação da planta aprovada.
Depois, é preciso verificar se a matéria é objeto de Convenção Condominial, Regimento Condominial ou alguma deliberação assemblear.
É preciso, ainda, verificar quando o condômino passou a pertencer ao quadro condominial.
Enfim, o Direito continua evoluindo, acompanhando a evolução social, como ciência social que é.
FÁBIO HANADA – Membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, coautor dos livros “A Lei do Inquilinato: sob a ótica da doutrina e da jurisprudência” e “Condomínio Edilício – Questões Relevantes: A (Difícil) Convivência Condominial”, Advogado nas áreas Imobiliária e Condominial há mais de 25 anos.
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