Extinção dos condomínio edilício

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Não se aborda, aqui, extinção do condomínio pela divisão da propriedade comum, de modo a se individualizar a porção de cada condmínino. No condomínio por unidades autônomas, há a indivisibilidade da propriedade comum, isto é, das áreas comuns, de uso de todos. Embora se tenha a separação das unidades de cada proprietário, tal não se dá com as partes de uso comum dos condôminos.

A extinção que se estudará consiste no desaparecimento do condomínio, ou mais apropriadamente, do edifício dividido em unidades.

O condomínio pode ser extinto em caso de alienação do edifício, de aquisição de todas as unidades por uma única pessoa natural ou jurídica, de sua destruição, de ameaça de ruína, de desapropriação do imóvel, de destinação para uma finalidade diversa da estabelecida no seu ato constitutivo, e que não mais comporta a manutenção da propriedade em comum, ou por mera decisão dos condóminos. Sobre a destruição (por fogo, água, desabamento, calamidades, terremoto, tremores de terra, deslizamento de terra, ou por mera decisão dos condôminos), ou ameaça de ruína, o artigo 1.357 faculta aos condôminos decidirem quanto á reconstrução ou venda: “Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.” Naturalmente, se a opção for para a venda dá-se a extinção.

Ainda referentemente à destruição, é obrigatória se condenado o edifício pela autoridade pública; ou por motivo de insegurança ou insalubridade.

Haverá uma assembleia para a deliberação, convocada especificamente, com a ordem do dia voltada a essa finalidade, devendo todos os condôminos ser cientificados. Torna-se complicada a situação se não alcançado o quórum exigido, pois importará em manter-se o condomínio no estado em que se encontra o edifício, ou seja, destruído, mesmo que parcialmente, ou com ameaça de ruína, inclusive sem possibilidade de uso. Resta aos condôminos a escolha da venda de suas unidades, inclusive judicialmente (venda judicial de coisa comum), como permite o artigo 730 do Código de Processo Judicial, com a observância das disposições do procedimento de jurisdição voluntária, fazendo-se a avaliação e atendendo-se as preferências que se oferecem aos condôminos para a aquisição, em atenção aos artigos 879 a 903 do referido diploma. A venda se fará pelo maior lanço oferecido, ainda que inferior ao valor da avaliação.

Optando pela reconstrução, aos condôminos discordantes e facultada a venda de suas unidades, mediante avaliação judicial, isentando-se eles das despesas respectivas. Vem a previsão no § 1° do artigo 1.357: “Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.” Não aparecendo interessados para a compra, nem mesmo estranhos ao condomínio, incumbe que participe das despesas. Se persistir a discordância, a via que resta consiste na venda judicial de coisa comum, com a prévia avaliação judicial, mas inclusive por preço inferior pois se fará pelo maior lanço oferecido.

 

 

O valor da venda sujeita-se a avaliação judicial, seguindo o dispositivo acima. Entretanto, não parece apropriado prever a lei civil o procedimento processual para determinado ato. Na hipótese, a avaliação será judicial unicamente se instaurar-se litígio, com o encaminhamento da matéria a juízo. No mais, várias outras maneiras existem para chegar-se ao valor, com a deliberação em ata da assembleia, em especial se os condôminos concordarem; ou recorrer a um juízo arbitral; ou mesmo delegar a uma comissão, a um corretor ou profissional competente a estimativa do preço da unidade.

Para a reconstrução, submetem-se os projetos de demolição e reconstrução ao procedimento administrativo municipal. Não se trata de nova incorporação, eis que já se encontra consolidada a propriedade. As modificações, relativamente edifício anterior, dependem da aprovação municipal, com consequente averbação no registro imobiliário.

Na venda do edifício, os condôminos terão preferência para a compra frente aos estranhos, na existência de ofertas com preço igual. Após, reparte-se o valor apurado, sempre na proporção do valor das unidades, e não das frações ideais de cada condômino, em atendimento ao estipulado no § 2° do citado artigo: “Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos. Proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.” Justifica-se a divisão em vista do valor das unidades pela razão dos possíveis investimentos realizados por alguns condôminos, aumentando o preço, em detrimento de outros, que nenhum beneficiamento fez na sua unidade. Entretanto, essa diferenciação depende da possibilidade de avaliação. Do contrário, o repartimento terá em conta as frações ideais.

Seguramente, imensas as dificuldades na divisão do valor. Se a venda envolver o prédio inteiro, haverá complicações em definir o preço das diversas unidades, dadas as divergências que surgirão. Por isso, é conveniente que, antes da venda, decidam os condôminos o preço do imóvel e das unidades. Na falta de um denominador comum, pode-se nomear um avaliador em assembleia. Não se encontrando um consenso comum, o único caminho que resta é o judicial, o que importa em antever um descalabro total, posto que sabidos os percalços e a ineficiência da deste caminho.

Esta mesma forma de divisão do preço segue-se em havendo desapropriação pelo Poder Público, diante do ordenado pelo artigo 1.358: “Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2° do artigo antecedente.” Daí se depreender que a desapropriação, permitida em caso de necessidade ou utilidade pública, isto é, por exigência do bem comum, também importa em extinção do condomínio, porquanto todas as unidades transferem-se ao Poder Público. Todavia, se o ato expropriatório abranger parte das unidades, a entidade pública simplesmente tornar-se-á condômina do imóvel, já que se torna titular de fração ideal dentro do todo. Essa a solução dada pelo artigo 18 da Lei n. 4.591/1964, em pleno, porquanto omisso o Código Civil sobre a matéria: “A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno”.

A distribuição do valor pago pelo desapropriante se fará na proporção do valor das unidades, se individualizada a avaliação; no caso de a estimativa levar em conta o conjunto transferido, divide-se o preço pela totalidade da metragem, com o pagamento em consonância com a fração ideal de cada titular que foi desapropriado.

Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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